Thị trường BĐS chững lại, nhà đầu tư cảm thấy may mắn khi đã "thoát hàng"

Chấp nhận bán lỗ để thoát "nợ"

Theo Nhịp sống kinh tế, năm 2021, anh Ngô Thành, nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội, có trong tay 1,5 tỷ đồng, bắt đầu tìm hiểu về thị trường bất động sản với mong muốn sẽ kiếm được lời.

"Thời điểm đó, bạn bè tôi nhiều người đã kiếm được tiền từ đất, thậm chí là rất nhiều và giàu lên nhanh chóng. Thời điểm đó, lãi suất gửi ngân hàng khá thấp nên tôi đã rút hết tiền tiết kiệm và bắt đầu khảo giá khắp nơi để mua”, anh Thành chia sẻ.

Sau vài tháng tìm kiếm, đến tháng 5/2021, nhận thấy thị trường bất động sản vẫn diễn biến sôi động, anh Thành quyết định vay thêm tiền mua 2 mảnh đất tại Thạch Thất, diện tích 70m2 mỗi lô với mức giá 18 triệu đồng/m2, tổng giá trị 2 lô đất là hơn 2,5 tỷ đồng, trong đó anh Thành vay ngân hàng 1 tỷ đồng.

Mấy tháng đầu, dù phải trả cả gốc và lãi vài chục triệu đồng mỗi tháng nhưng nhà đầu tư này vẫn cảm thấy rất thoải mái. Tuy nhiên, dần nhận thấy mỗi tháng phải đóng vài chục triệu đều đặn, cộng với việc thị trường bất động sản đầu năm 2022 bắt đầu chững lại và hạ nhiệt, lúc này anh Thành mới cảm thấy như "ngồi trên đống lửa".

"Các lệnh siết phân lô bán nền, kiểm soát tín dụng,... khiến thị trường bắt đầu chững lại. Khi đó, tôi thấy không ổn với việc đầu tư đất, bởi về dài hạn vẫn chưa biết sẽ có tác động gì tiếp theo. Đầu năm 2022 tôi rao bán nhưng mãi vẫn khó bán", anh Thành tâm sự.

Mãi tới gần đây, anh Thành đã phải chấp nhận bán cắt lỗ sâu cả 2 lô đất với mức giá 15 triệu đồng/m2, tính ra nhà đầu tư này lỗ hơn 400 triệu đồng sau hơn 1 năm đầu tư. Tuy nhiên, anh Thành cho rằng, việc cắt lỗ được và giải phóng khoản nợ ngân hàng ở thời điểm này vẫn còn may. Nếu để lâu thêm anh sợ giá có thể còn xuống nữa, khó thanh khoản hơn, cộng thêm lãi ngân hàng vẫn trả đều thì thành âm nặng.

Lộ diện những nhà đầu tư "tay mơ", tâm lý không vững vàng

Trước bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn do siết tín dụng, tụt giảm thanh khoản, lệch pha cung cầu... khiến nhiều nhà đầu tư đang thật sự đuối sức.

Ngay cả nhiều môi giới cũng phải thừa nhận trong thời điểm hiện tại rất khó thanh khoản, người bán thì nhiều mà người mua gần như không có. Anh Thanh Tùng - một chủ phòng giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho biết, hiện nay nhiều nhà đầu tư bất động sản dùng đòn bẩy quá lớn đang muốn "tháo chạy" khỏi thị trường. Thậm chí, ngay cả nhà đầu tư lớn cũng đã chấp nhận bán lỗ một số lô đất để cơ cấu lại danh mục đầu tư, chỉ giữ những lô đất có vị trí đẹp và công năng sử dụng ngay.

"Khi thị trường sôi động thì bỏ tiền vào khu vực nào cũng có lãi, lúc đó ai cũng là nhà đầu tư tài ba. Nhưng khi thị trường bất động sản bắt đầu sang giai đoạn mới sẽ lộ diện những nhà đầu tư tay mơ, họ là nhóm đối tượng sẽ bỏ chạy đầu tiên khi có biến động do tâm lý không vững vàng", anh Tùng cho hay.

Ông chủ phòng giao dịch này nhận định, thực tế hiện tượng cắt lỗ mới chỉ diễn ra ở một bộ phận và chưa xuất hiện tình trạng bán tháo như giai đoạn năm 2009 - 2011. Theo đó, nếu thị trường vẫn không có chuyển biến mới thì chỉ tới cuối năm 2022 - 2023 nhà đầu tư đang ôm đất sẽ tiếp tục khó khăn.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho rằng, câu chuyện gồng lãi với nhà đầu tư dùng dùng đòn bẩy tài chính nhiều phục thuộc vào nguồn thu, bài toán tài chính và thời hạn đầu tư của mỗi người. Nhà đầu cơ lướt sóng dùng đòn bẩy tài chính nhiều sẽ là người chịu rủi ro nhiều nhất.

Hiện tại, xu hướng cắt lỗ có thể lan rộng hay không khó dự báo chính xác. Nhưng sẽ xảy ra với những người sử dụng đòn bẩy từ 70-80% trở lên mà không có nguồn thu để tiếp tục gồng lãi.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho biết, trong bối cảnh nền kinh tế 2022 rất khó đoán định thì tiêu chuẩn hàng đầu khi mang tiền đi đầu tư thời điểm này là phải đảm bảo không mất vốn, mua bất cứ tài sản nào cũng phải nghĩ đến khả năng bán được (tức thu hồi vốn nhanh), sau đó mới xét đến mục tiêu lợi nhuận. 

Thị trường bất động sản có rơi vào kịch bản "đóng băng" như 10 năm trước?

Thời gian qua, giá bất động sản tại nhiều khu vực trên cả nước liên tục tăng giá mạnh. Tuy nhiên, đã xuất hiện nghịch lý khi thanh khoản thấp nhưng giá bất động sản vẫn tăng. 

Nhận định về hiện tượng này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, nguồn cung các dự án hiện khá thấp. Nguy cơ thị trường phải đối mặt là tình trạng bong bóng, sốt giá. Khi giá tăng thì chủ đầu tư giữ hàng, thêm vào đó, nhà đầu cơ lại đang ráo riết tung tiền mua bất động sản số lượng lớn, chính điều này đã tạo ra các cơn sốt giá.

"Cách tốt nhất là chúng ta phải hoàn chỉnh hệ thống pháp luật. Mặc dù năm 2020 đã có những điều chỉnh đáng kể, nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc. Nếu năm nay tăng phê duyệt dự án, tăng cung bất động sản lên nhiều hơn thì mới giải quyết được vấn đề của thị trường. Theo quan sát của tôi, bây giờ thị trường chưa có biểu hiện bong bóng, song cần nhanh tay, mạnh tay có những giải pháp để thúc đẩy nguồn cung, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn", ông Đặng Hùng Võ nhận định.

Bình luận về vấn đề này, chuyên gia Đinh Trọng Thịnh cho rằng, thị trường thời điểm hiện tại và giai đoạn 2009 - 2010 trước đó rất khác nhau.

Ở giai đoạn trước, bong bóng bất động sản đã hình thành ở nhiều phân khúc, từ đó khiến cho hoạt động bị trì trệ, giá vẫn cao, trong khi giao dịch gần như không có, bất động sản không bán được rơi vào tình trạng đình trệ, hạ giá. 

Trong khi, thị trường giai đoạn hiện nay chưa đến mức có bong bóng, cũng chưa có khả năng dẫn đến tình trạng đình trệ, thậm chí đóng băng mặc dù cũng có tình trạng giá bất động sản tăng nóng nhưng không cao so với giai đoạn trước.

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính bất động sản Phan Công Chánh cho rằng, quy mô thị trường hiện gấp 4-5 lần so với trước. Hơn thế, thị trường giữa 2 giai đoạn đã trải qua 3-4 chu kỳ tăng trưởng, đóng băng. Số lượng nhà đầu tư trưởng thành qua các đợt biến động đã nhiều hơn, họ đã rút ra được nhiều bài học kinh nghiệm để có sự điều chỉnh hướng đến hiệu quả đầu tư cao nhất.

Bên cạnh đó, khung pháp lý của thị trường, sự quản lý cũng như chính sách của nhà nước đã ngày càng hoàn thiện, giúp thị trường minh bạch và bền vững hơn. Do đó, khó khăn của một thị trường đã cứng cáp, trường thành sẽ khác hẳn so với khó khăn của thị trường còn non trẻ giai đoạn trước.

Thời điểm hiện tại, rõ ràng thị trường bất động sản đã phát triển tốt hơn, các dự án đã tương đối hoàn chỉnh và đưa vào hoạt động. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất dù có tăng nhưng chưa phải ở mức nguy hiểm như đã thấy cách đây 10 năm. Do đó, chúng ta không cần quá lo ngại về hiện tượng bong bóng bất động sản như 10 năm trước.