Nên đầu tư an toàn hay làm giàu nhanh trong giai đoạn "thủy triều rút" của thị trường?

Nguyễn Minh Hằng

Theo giới chuyên gia, đây là thời điểm thị trường đang mất thanh khoản, trừ khi có nhu cầu ở thật, người dân chỉ nên đầu tư dài hạn thay vì lướt sóng và ngắn hạn.

Đầu tư an toàn hay làm giàu nhanh?

Theo Zing, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản gọi thời điểm này là giai đoạn "thủy triều rút" của thị trường, khi làn sóng đầu tư đã đi qua, thanh khoản về mức thấp.

Còn ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị nhà ở tại CBRE Việt Nam nhận định, nguồn cung mới hiện chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi đó nhịp độ giao dịch ở thị trường thứ cấp không thực sự cao như trước. Vì vậy, xu hướng đầu tư lướt sóng và ngắn hạn không còn phù hợp giai đoạn này.

Cũng theo ông Kiệt, đây là thời điểm lý tưởng để mua nhà ở vì giá cả có xu hướng tăng trong thời gian tới. Tuy nhiên, thay vì lựa chọn những sản phẩm mới có mức giá bán cao, người dân nên tìm đến những thị trường thứ cấp với nhiều lựa chọn hơn.

Còn với các nhà đầu tư, ông Kiệt cho rằng tùy lợi thế tài chính sẽ có những phương án phù hợp. Nhóm khách hàng có tài chính cao, có thể đầu tư dài hạn thì nên tham khảo bất động sản ở khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh và các sản phẩm cao cấp, hạng sang.

dau-tu-bat-dong-san-1-1653305628.jpg
Xu hướng đầu tư lướt sóng và ngắn hạn không còn phù hợp giai đoạn này

"Phân khúc biệt thự, nhà phố, shophouse đang có nguồn cung rất ít, mức giá sơ cấp tăng rất nhanh, khoảng 45-75%/năm và thời gian tới còn có thể tăng cao hơn do ngày càng nhiều chủ đầu tư muốn phát triển sản phẩm siêu cao cấp. Còn các căn hộ ở khu vực trung tâm tuy tốc độ tăng giá không cao bằng, trung bình chỉ 4-7%/năm nhưng có tính an toàn và đảm bảo cao", ông Kiệt phân tích.

Trong khi đó, vùng ven TP. Hồ Chí Minh có nhiều sản phẩm phù hợp để đầu tư tầm trung hoặc mua để ở, còn tại các tỉnh lân cận như Đồng Nai có tiềm năng tăng giá cao nhờ sân bay quốc tế Long Thành đang được triển khai thi công, hay Bình Dương cũng là thị trường thay thế cho phân khúc tầm trung, kể cả căn hộ, nhà phố, biệt thự, shophouse nhờ hạ tầng đô thị cũng như kết nối tốt.

Cùng quan điểm, ông Lê Quốc Kiên nhấn mạnh phương án đầu tư an toàn sẽ "lên ngôi" trong giai đoạn từ nay đến hết năm 2023. Lựa chọn này cần những sản phẩm có tính thanh khoản tốt, pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay như để ở hoặc khai thác kinh doanh. Đồng thời, những bất động sản này phải được đặt tại các nơi có mật độ dân sư tương đối ổn và tiện ích cơ bản tối thiểu như đường xá thông thương, trường học, chợ, trung tâm y tế, khu vui chơi,...

"Đặc biệt, sản phẩm được ngân hàng sẵn sàng cho vay trên 70% giá thị trường. Thông thường ngân hàng định giá bằng 80-90% giá thị trường và cho vay 70-90% định giá này, như vậy chẳng hạn tài sản 6 tỷ đồng được định giá 5,2 tỷ đồng và cho vay trên 4,2 tỷ đồng là tài sản tốt", ông Kiên cho biêt thêm.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cho rằng những nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi và dòng tiền mạnh, không bị áp lực bởi đòn bẩy ngân hàng vẫn có thể cân nhắc tới phương án làm giàu nhanh, nhân x lần tài sản trong trung và dài hạn bằng các bất động sản pháp lý chưa hoàn thiện (hình thành trong tương lai) hay đất lớn ở tỉnh, vùng ven.

dau-tu-bat-dong-san-1653305628.jpg
Phương án làm giàu nhanh chỉ phù hợp với những người trích 20-30% tài sản nhàn rỗi, chấp nhận không đụng tới khoản tiền này trong ít nhất 3-5 năm

"Đương nhiên lựa chọn này sẽ đi kèm với các rủi ro như dự án trục trặc không thể về đích, thanh khoản kém chôn vốn lâu, thay đổi chính sách quản lý Nhà nước hoặc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất. Do đó phương án chỉ phù hợp với những người trích 20-30% tài sản nhàn rỗi, chấp nhận không đụng tới khoản tiền này trong thời gian ít nhất 3-5 năm", ông Kiên chia sẻ.

Với những người sở hữu nhiều tài sản còn có thêm một nhu cầu mua bất động sản, xem bất động sản như một món trang sức, khẳng định giá trị bản thân, bên cạnh việc cũng là nơi tích giữ tài sản. Nhóm này dựa vào độ khan hiếm hoặc tính biểu tượng của bất động sản, ví dụ như nhà ở các khu vực đắt đỏ, mang tính biểu tượng nhưng hiếm có người bán, nhà mặt tiền ở các trục đường chính quận trung tâm, biệt thự nghỉ dưỡng ở các khu resort cao cấp, shophouse thương mại ở các đại dự án hoành tráng.

Lựa chọn con đường đầu tư bền vững

Sau khi chứng kiến nhiều người quen khoe mua đất giá rẻ trong khi lại cao hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế ở địa phương, hay bị lỗ do kỳ vọng sinh lời không phù hợp, ông Kiệt nhấn mạnh điều quan trọng nhất khi đầu tư là xác định mục tiêu, thời gian và kỳ vọng, từ đó tìm hiểu rõ thị trường cũng như sản phẩm, tránh đầu tư theo phong trào.

Với tình trạng thanh khoản cùng các biện pháp quản lý của cơ quan Nhà nước như hiện nay, ông cũng khuyến cáo nhà đầu tư nên hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính, lựa chọn sản phẩm phù hợp với năng lực của mình.

Cụ thể, ông Lê Quốc Kiên cho rằng đầu tư bất động sản bền vững cần được thực hiện song song với sản xuất kinh doanh hoặc làm thuê thật tốt. Khi đó, nhà đầu tư có thể dùng thặng dư từ lợi nhuận kinh doanh hoặc thu nhập không dùng đến để bỏ vào bất động sản, nhằm đảm bảo khoản đầu tư ổn định dù thị trường nóng lên hay đóng băng.

dau-tu-bat-dong-san-2-1653305628.jpeg
 

Ông Kiên nêu rõ, 3 năm điên loạn vừa qua xuất hiện 3 trường hợp nguy hiểm. Một là, nhà đầu tư mạo hiểm vay dư để dùng tiền vay đóng ngược lại cho ngân hàng. Hai là, thu nhập sụt giảm ngoài dự tính khiến cho họ không đủ dòng tiền trả ngân hàng hàng tháng.

Ba là, nhà đầu tư dùng vốn sản xuất kinh doanh bỏ vào bất động sản - kênh an toàn trong đại dịch, đến nay cần vốn để tập trung kinh doanh thì thị trường mất thanh khoản, dẫn đến âm vốn sau thời gian dài.

Do đó, các chuyên gia khẳng định dù lựa chọn phương án đầu tư nào, đây vẫn là thời điểm chỉ dành cho những nhà đầu tư có nền tảng tài chính bền vững, có khả năng kiểm soát đòn bẩy và sở hữu những tài sản có thanh khoản tốt.