GS. TS Hoàng Văn Cường: Nhiều quỹ đầu tư bên ngoài đang chuẩn bị sẵn tiền chờ cơ hội M&A

Có phương thức huy động vốn dài hạn dành cho doanh nghiệp

Để có thể tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản, trong Hội nghị diễn ra mới đây, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân - GS. TS Hoàng Văn Cường kiến nghị Chính phủ nên cho phép thực hiện hai giải pháp đặc biệt. 

Đầu tiên chính là cho phép các doanh nghiệp phát hành thỏa thuận với người mua trái phiếu để chuyển các khoản nợ thành trái phiếu công trình có khả năng sẽ chuyển đổi thành các sản phẩm khi công trình hoàn thành, dưới hình thức như các nhà đầu tư được nhận sản phẩm theo mức giá trị đóng góp. Và nhà đầu tư cũng có thể chuyển nhượng trái phiếu cho nhau. Những người nắm giữ trái phiếu có như người góp vốn đầu tư chờ khi dự án hoàn thành thì sẽ nhận sản phẩm hoặc là giá trị tương ứng với lượng sản phẩm được quyền chuyển đổi.

Cũng theo GS. TS Hoàng Văn Cường, phương thức này trên thực tế là một hình thức huy động vốn đầu tư dài hạn cho doanh nghiệp bất động sản. Những người có vốn mua trái phiếu trở thành người góp đầu tư bất động sản, được hưởng lợi từ giá trị tăng thêm của bất động sản khi dự án hoàn thành. 

Thứ hai đó chính là ở một số dự án bất động sản quan trọng về quy mô, tính chất loại hình bất động sản cũng như vị trí nếu như không được tài trợ vốn, doanh nghiệp cũng có thể có nguy cơ bán lại cho các nhà đầu tư nước ngoài. 

GS. TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh: “Trên thực tế, hiện nay có nhiều quỹ đầu tư bên ngoài đang chuẩn bị sẵn tiền chờ cơ hội thâu tóm các dự án khi các doanh nghiệp bất động sản ở trong nước gặp khó khăn phải bán. Điều này cũng sẽ có nguy cơ gây ra hệ lụy lâu dài đối với việc kiểm soát thị trường bất động sản cùng nhiều vấn đề khác của đất nước”. 

Cũng theo lời vị chuyên gia này, ở trong trường hợp này, Chính phủ cần phải can thiệp trực tiếp bằng việc phát hành trái phiếu Chính phủ mua lại các trái phiếu doanh nghiệp với mức lãi suất thấp hơn, thời gian dài hơn để cho người dân có thể yên tâm không bị rủi ro đối với tiền vốn đã mua trái phiếu doanh nghiệp, chuyển các khoản nợ này cho những tổ chức quản lý nợ như DATC hoặc VAMC quản lý và kiểm soát hoạt động của những dự án này tiếp tục đầu tư đến khi thu hồi vốn.

Ông Cường nêu rõ: “Trong trường hợp này, không nên hình sự hóa đối với doanh nghiệp mà để họ có cơ hội tiếp tục các hoạt động phục hồi dưới sự kiểm soát của cơ quan quản lý nợ của Nhà nước". 

Bên cạnh đó, GS. TS Hoàng Văn Cường cũng nhận định, tỷ lệ nợ công đang ở mức thấp và là dư địa để thực hiện chính sách tài khóa mở rộng hỗ trợ cho thị trường cũng như phát triển trong bối cảnh hiện nay. Và việc này cũng không làm tăng cung tiền đầu tư nên có thể góp phần kiểm soát tình hình lạm phát. 

Cần giải quyết vướng mắc về pháp lý đang chồng chéo

Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, những vướng mắc về pháp lý là chủ yếu bởi các quy định của pháp luật có sự chồng chéo, mâu thuẫn hay không rõ ràng cụ thể. Điều này cũng làm cho các cơ quan quản lý có phần e ngại, sợ vi phạm và không dám quyết định. 

Cũng có những vướng mắc từ các quy định trong các nghị định thuộc thẩm quyền của Chính phủ, tuy nhiên cũng có vướng mắc bởi các quy định trong các luật khác nhau và thuộc thẩm quyền của Quốc hội.

Nếu như tiến hành rà soát để chỉnh sửa hết các nghị định hay chờ sửa xong các luật có liên quan thì sẽ mất khá nhiều thời gian, thậm chí là hàng năm sau - điều này sẽ quá muộn đối với tình huống cần phải hành động một cách cấp bách như hiện nay. Chính vì thế, để có thể giải quyết một cách kịp thời các vướng mắc về mặt pháp lý thì cần có hành động kịp thời đồng bộ, kịp thời cả từ phía Chính phủ và cả phía Quốc hội. 

Vậy nên, Chính phủ cũng cần thành lập một ban giải quyết xử lý các vướng mắc pháp lý từ Trung ương cho đến từng địa phương. Đứng đầu cáp Trung ương đó là Thủ tướng Chính phủ. Còn đứng đầu địa phương sẽ là Chủ tịch Ủy ban nhân dân các địa phương, với sự tham gia của đại diện các cơ quan, ban, ngành để có thể đưa ra quyết định xử lý các vấn đề vướng mắc pháp lý với 3 yêu cầu. 

Đầu tiên chính là lựa chọn vận dụng một trong số những quy định của pháp luật có quy định liên quan đến vấn đề cần được giải quyết. Thứ hai đó là trong số các phương án có thể xử lý thì phương án được lựa chọn quyết định được ban đánh giá là phù hợp nhất ở trong bối cảnh tại thời điểm đưa ra quyết định, đáp ứng được tốt nhất yêu cầu của các bên có liên quan hay những lợi ích mang lại được đánh giá là nhiều nhất cũng những thiệt hại nếu như có được đánh giá là thấp nhất. Cuối cùng chính là công khai thông tin của quyết định lựa chọn để cho mọi người được biết. 

Còn Quốc hội cũng cần thông qua một nghị quyết. Điều này cũng giúp xử lý ngay những vướng mắc, mâu thuẫn về các quy định pháp luật. Ngoài ra, việc này cũng cho phép Chính phủ quyết định các biện pháp tức thời trong việc phát hành trái phiếu Chính phủ mua lại những khoản nợ trái phiếu doanh nghiệp đối với dự án quan trọng cần được nắm giữ. Những doanh nghiệp phát hành trái phiếu công trình cũng có thể được cho phép chuyển đổi thành sản phẩm. Chính phủ cũng được quyết định lựa chọn vận dụng các quy định của pháp luật khi có các quy định không thống nhất và chồng chéo, không rõ ràng, cụ thể. 

Còn về phía doanh nghiệp thì họ được chuyển nhượng các dự án khi đã có giấy chứng nhận đầu tư (nhưng cũng đủ điều kiện chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh Bất động sản) trên nguyên tắc: Nhà nước sẽ tiến hành định giá lại giá trị đất của dự án cũng như phần giá trị chênh lệch từ giá trị đất đai tăng lên sẽ phải nộp vào ngân sách Nhà nước.

Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân cũng cho rằng, cần dành ngân sách hình thành quỹ đầu tư đủ lớn như đề nghị của Bộ Xây dựng để có nguồn tài trợ cho phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và nhà ở xã hội. 

Cuối cùng chính là về phía doanh nghiệp, cần phải tự tái cấu trúc các danh mục đầu tư để chú trọng nguồn lực cho các hoạt động trọng tâm có khả thi để vượt qua khó khăn.