Đầu tư đất nền và tổng quan những điều quan trọng cần biết

Nguyễn Thị Thùy

Đầu tư đất nền là một kênh đầu tư an toàn và có tiềm năng cao. Tuy nhiên, chủ đầu tư không nên chủ quan trước khi xuống tiền, tìm hiểm cẩn thận trước hồ sơ pháp lý và tránh sa bẫy vào những dự án ma.

Đất nền là gì?

Đất nền là đất vẫn chưa chịu sự tác động của con người như xây dựng nhà cửa, công trình. Đây cũng chính là điểm khác biệt của đất nền so với chung cư, nhà phố, shophouse. Thông thường, đất nền sẽ được chia thành 3 loại là đất nền dự án, đất nền thổ cư và đất nền liền kề.  

Đất nền dự án

Đất nền dự án là những lô đất được phân chia dựa theo quy hoạch của địa phương nhằm mục đích nâng cấp và cải thiện cơ sở hạ tầng hay những dự án do chủ đầu tư làm dự án. Đất nền dự án cũng có nhiều loại, gồm đất nền theo quy hoạch, đất nền xây dựng sẵn, đất nền sổ riêng từng nền. 

dat-nen-3-1643278109.jpg
Ảnh: minh họa

Trong đó, đất nền dự án ở những dự án chuẩn bị xây dựng những công trình giao thông như đường xá, cầu cống, nhà xưởng, các khu dân cư… Đất nền thuộc diện quy hoạch, người dân sẽ được hưởng đền bù từ chủ đầu tư. Đất nền được cơ quan chức năng kiểm chứng, tính pháp lý được đảm bảo tính pháp lý cho từng lô đất. Đây cũng là kênh đầu tư sinh lời hấp dẫn được nhiều người yêu thích.  

Đất nền thổ cư

Người dân gọi là đất nền thổ cư, còn pháp luật quy định thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Đất thổ cư là đất ở bao gồm cả đất ở nông thôn và đất thành thị. Đất nền thổ cư không phục vụ những mục đích như trồng trọt, chăn nuôi sản xuất mà sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở, địa điểm buôn bán, kinh doanh và những công trình công cộng, khu công nghiệp và cả khu chế xuất. 

Đất nền thổ cư kiểu này thông thường sẽ được phân lô, chia thửa theo những mức giá khác nhau, có thể gọi là đất của dân. Nhiều địa phương khi xảy ra tình trạng sốt đất ảo, nhiều môi giới bất động sản còn phân lô, tách thửa một cách tự phát, vi phạm vào những loại đất như đất đồi, đất nông nghiệp. Tuy nhiên, những dự án này không được chính quyền cấp phép, xây dựng không hợp pháp. Vì thế, nhà đầu tư và người mua đều phải thận trọng khi đầu tư đất nền. 

Đất nền liền kề

dat-nen-1-1643278109.jpg
Ảnh: minh họa

Đất liền kề là những khu đất ở liền nhau, tiếp nối nhau với khu đất đã được xác định là loại đất gì. Đất liền kề là chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề, đất nông nghiệp xen kẹt ở khu dân cư - không thuộc đất công - thành đất ở và chỉ áp dụng với đất vườn và ao liền kề với đất ở ở trong cùng một thửa, đất nông nghiệp xen kẹt ở trong khu dân cư. 

Đầu tư đất nền với nhiều khu vực đa dạng

Hiện tại, đất nền đang là phân khúc hot với nhiều nhà đầu tư. Bên cạnh đầu tư đất nền Hà Nội, đầu tư đất nền vùng ven những năm gần đây cũng là điểm đến hấp dẫn với những doanh nghiệp và nhà đầu tư nhạy bén. Trong bối cảnh quỹ đất thủ đô ngày càng thu hẹp, giá đất đẩy cao, sức nóng của đầu tư đất nền các tỉnh vùng ven có lợi nhuận tốt, khả năng thanh khoản cao. Phân khúc này tại một số tỉnh thành đang hội tụ rất nhiều tiềm năng, tiêu biểu như đầu tư đất nền Bắc Ninh, đầu tư đất nền Hưng Yên hoặc đầu tư đất nền Vĩnh Phúc…

Các tỉnh vệ tinh Hà Nội nở rộ nhiều khu công nghiệp lớn cũng kéo theo sự gia tăng dân số cơ học và cả nhu cầu về đất ở. Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, tại phân khúc đất nền dư địa tăng giá và nhu cầu thật ở một số tỉnh như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Thái Nguyên và Bắc Giang vẫn còn rất lớn. Đầu tư đất nền Bắc Ninh, đầu tư đất nền Hưng Yên, Thái Nguyên… vẫn sẽ trở thành kênh đầu tư chiếm ưu thế nhờ tỷ suất sinh lời cao, tâm lý chuộng nhà liền thổ. 

dat-nen-2-1643278109.jpg
Ảnh: minh họa

Khi quỹ đất ở các thành phố lớn không còn nhiều, bên cạnh đầu tư đất nền Hà Nội và TP.HCM, đầu tư đất nền ở những vùng ven lên giá trong chu kỳ tăng của thị trường là điều tất nhiên. 

Cách đầu tư đất nền hiệu quả

Đầu tư đất nền dù là phân khúc dễ sinh lời nhất nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì thế, cần phải nắm vững cách đầu tư đất nền hiệu quả.

Xác định vị trí, hạ tầng xung quanh

Đầu tư đất nền thì vị trí là điều kiện tiên quyết. Nên chọn đất nền có kết nối giao thông ở mức từ trung bình đến thuận tiện. Nên chọn đầu tư đất nền ở gần những tuyến đường lớn, không kẹt xe, không ngập nước. Khu vực có giao thông thuận tiện sẽ thu hút nhiều dân cư sinh sống, cơ sở hạ tầng phát triển, nhiều dịch vụ khác cũng phát triển theo. 

Xác minh chủ đầu tư và quy mô dự án

Đầu tư đất nền cũng cần phải tìm hiểu về chủ đầu tư, từ quy mô, lĩnh vực hoạt động đến những dự án đã tham gia và khả năng thanh khoản. Từ đó, các nhà đầu tư sẽ xem xét được khả năng đầu tư đất nền của mình vào khu vực này có mang lại lợi nhuận hay không, dễ bán ra hay không. Bạn cũng phải xác định được dự án này lớn hay nhỏ, tổng diện tích là bao nhiêu, đất nền từng lô so với mức giá đưa ra có phù hợp hay không?

Kiểm tra tính pháp lý

Tính pháp lý chính là yếu tố tiếp theo cần quan tâm khi đầu tư đất nền. Các chủ đầu tư nên chọn những đất nền có pháp lý rõ ràng, không dính vào quy hoạch của Nhà nước hay tranh chấp. Những dự án này cũng phải được kiểm tra xem có được thẩm quyền cấp phép hay không, giấy tờ có đảm bảo pháp lý rõ ràng hay không, đảm bảo nguồn vốn đầu tư ban đầu sẽ không bị thâm hụt hay không.  

dat-nen-4-1643278109.jpg
Ảnh: minh họa

Để kiểm tra những vấn đề này, các chủ đầu tư có thể đến những công ty luật hoặc những công ty, doanh nghiệp môi giới bất động sản chuyên nghiệp hoặc nhờ ngân hàng thẩm định vay vốn. 

Đất nền có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và minh bạch tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình mua bán, chuyển nhượng của các nhà đầu tư. Lô đất có sổ đỏ đầy đủ cũng dễ dàng trong việc thu hồi vốn và lợi nhuận, giúp các nhà đầu tư tránh được nhiều rủi ro, tăng khả năng xoay vòng vốn để thực hiện các dự án khác. 

Ưu tiên đầu tư đất nền trong khu dân cư

Theo các chuyên gia bất động sản, tốt nhất nên lựa chọn đầu tư đất nền trong khu dân cư. Điều này rất phù hợp với thị hiếu của khách hàng, giúp họ cảm thấy an toàn, yên tâm hơn, môi trường sống thoải mái hơn, các tiện ích cũng đảm bảo hơn. So với những dự án ở vùng ít dân cư, các dự án này sẽ cần số vốn và đầu tư cao hơn.

Nếu đầu tư đất nền trong khu dân cư, cần tìm hiểu cặn kẽ xem khi nào dự án khởi công, khi nào thì hoàn thành để có thể chi tiền đúng thời điểm. Hiện nay, các dự án đất nền đang phát triển có thể kể tới các vùng vệ tinh của TP.HCM. Vì vậy, có thể xem xét đầu tư đất nền Bình Dương, đầu tư đất nền Long An hay Đồng Nai. 

Đầu tư đất nền cần lưu ý những gì?

Thời gian gần đây, đất nền đang là phân khúc thu hút người mua và các nhà đầu tư. Phân khúc đất nền cũng được mọi người ví von là con gà đẻ trứng vàng. Thế nhưng, khi đầu tư vào đất nền, cả nhà đầu tư và người mua phải thận trọng, tránh tối đa những rủi ro có thể xảy ra. 

dat-nen-5-1643277866.jpg
Ảnh: minh họa

Yếu tố pháp lý: Như đã nói ở trên, yếu tố pháp lý là yếu tố quan trọng hàng đầu để đầu tư đất nền. Đây chính là cơ sở chứng thực giá trị của dự án. Khi muốn xây dựng bất kỳ công trình nào cũng phải thông qua quyết định giao đất của những cấp có thẩm quyền, đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Quy hoạch 1/500 giúp xác định được chính xác vị trí, ranh giới công trình xây dựng cũng như việc thiết kế cơ sở cũng như kỹ thuật xây dựng. 

Uy tín của chủ đầu tư: Bên cạnh yếu tố pháp lý, khi đầu tư đất nền cũng phải chú ý đến danh tiếng, uy tín của các chủ đầu tư. Đây là cơ sở để xem xét dự án có tính khả thi hay không. Không ít dự án rơi vào tình trạng bỏ ngỏ, không có khả năng tiến hành xây dựng; cơ sở dự án không được hoàn thiện khiến người mua khó khăn trong việc xây nhà. Những khu vực như thế này cần tránh xa.  

Không mua đất chung sổ hoặc mua đất bằng giấy viết tay: Tránh mua đất kiểu này giúp các chủ đầu tư hạn chế tối đa những rủi ro có thể xảy ra. Những giao dịch mua chung sổ hoặc viết tay trong trường hợp dự án không được cấp sổ đỏ mới hoặc vướng vào những vấn đề pháp luật có thể khiến bạn “tiền mất tật mang”. Đen đủi hơn, nếu người mua đổi ý, bạn cũng sẽ rơi vào tình huống khó khăn, khó bề xoay sở. 

Vị trí, tính phong thuỷ: Nên lựa chọn đầu tư đất nền tại những dự án có vị trí tốt, giúp tăng lợi thế cho việc thu lợi nhuận sau này. Đặc biệt ưu tiên ở những khu vực đang được chính quyền quan tâm như: Xây dựng cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng, dân cư tập trung đông đúc. Vị trí và phong thủy tốt giúp những dự án này được người mua đánh giá cao, khi đầu tư sẽ thu về lợi nhuận khủng. 

Trên đây là những thông tin cơ bản về đầu tư đất nền và những khía cạnh xung quanh mà những nhà đầu tư và người mua cần nắm vững.