Giao dịch shophouse “èo uột”

Hoàng Bích Nga

Shophouse từng được coi là “con gà đẻ trứng vàng”, là mặt hàng được nhiều nhà đầu tư săn đón tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên thời gian gần đây, phân khúc shophouse rơi vào cảnh ế ẩm.

Giá cho thuê shophouse giảm

Năm 2015, shophouse và nhà phố liền kề trở thành phân khúc được các nhà đầu tư săn đón. Thời điểm đó, loại hình bất động sản này được coi là “con gà đẻ trứng vàng” tại các thành phố lớn với mức giá bán và cho thuê cao ngất ngưởng. 

Tuy nhiên, sự hưng thịnh của shophouse và nhà phố liền kề đã biến mất gần như hoàn toàn khi đại dịch Covid-19 xuất hiện. Nguyên nhân là do thực hiện các biện pháp giãn cách xã hội, người dân phải ở trong nhà nhiều hơn, các hoạt động mua sắm chủ yếu thông qua hình thức online. Vì vậy nhiều thương hiệu phải cắt giảm chi phí thuê mặt bằng, khiến shophouse rơi vào cảnh ế ẩm. Mặc dù giá cho thuê shophouse đã giảm từ 50 - 60% nhưng vẫn không có người thuê. 

shophouse-1-1642922795.jpg
Dãy bất động sản shophouse đóng cửa quanh năm. 

Tại các khu đô thị xung quanh dọc đường Lê Trọng Tấn ở huyện Hoài Đức và quận Hà Đông (Hà Nội), hầu hết các dãy shophouse đều đóng cửa. Những biển quảng cáo cho thuê bạc màu, phủ đầy bụi. Mặt tiền của các căn shophouse đắt giá trước đây lại trở thành bãi đỗ xe tải, xe taxi. Chỉ có một số căn shophouse có người thuê. 

Còn tại mặt đường gom Đại lộ Thăng Long (huyện Hoài Đức, Hà Nội), các căn shophouse xây dựng từ lâu nhưng không có người thuê hoặc đến sử dụng. Vì vậy tình trạng xây dựng đã xuống cấp trầm trọng, tạo cảnh quan đô thị nhếch nhác. Tầng 1 của các căn shophouse bị bỏ trống này được quây tôn lại làm nơi bán hàng hoặc nơi ở trọ cho công nhân, người lao động có thu nhập thấp. 

“Hầu hết các shophouse mặt đường gom đại lộ Thăng Long đều mới chỉ xây thô, chưa hoàn thiện và chỉ có vài nhà có người thuê làm đại lý, cửa hàng với giá 10 triệu đồng/tháng nhưng dạo cuối năm hầu như không có khách hỏi, một số căn từ lâu tường đã bị bong tróc”, một người bán hàng ở khu vực đường gom đại lộ Thăng Long nói.

Tại các quận như Hà Đông, Thanh Xuân, Hoàng Mai shophouse ở một số khu vực cũng rơi vào cảnh “đắp chiếu” nhiều năm. Có những công trình treo biển cho thuê trong nhiều năm cũng vẫn cửa đóng then cài. 

Tại TP Hồ Chí Minh, thành phố đông dân nhất cả nước, nơi có các hoạt động kinh tế sôi động. Phân khúc shophouse cũng lâm vào tình trạng không có người thuê như tại Thủ đô. Dạo một vòng các dự án shophouse tại các quận Gò Vấp, Tân Bình, quận 2, quận 4, quận Phú Nhuận sẽ thấy la liệt các căn luôn tối đèn, đóng cửa cả ngày lẫn đêm. 

Theo một chủ shophouse tại TP Hồ Chí Minh thì giá cho thuê phân khúc bất động sản này ở các quận trên so với vài năm trước đều đã giảm sâu từ 40 - 60%. Mức giá cho thuê hiện tại dao động từ 15 - 35 triệu đồng/m2 tùy vị trí và diện tích. Dù giá đã giảm nhưng vẫn không thu hút được người thuê, mua mà càng ngày càng thưa thớt. 

Người này cho biết thêm, trước đại dịch thì người ta săn lùng để thuê hoặc mua shophouse vì cơ hội sinh lời cao. Nhưng khi đại dịch xảy ra thì trái ngược lại hoàn toàn, người thuê đồng loạt trả mặt bằng chuyển sang thuê nhà dân, bán hàng online nhằm tiết kiệm chi phí. Khiến dãy nhà phố, shophouse trước kia sầm uất bao nhiêu nay im lìm bấy nhiêu. 

Bán shophouse "cắt lỗ" 

Theo báo cáo của Savills về phân khúc shophouse, nhà phố, liền kề thì các dự án có giá bán cao ghi nhận tình trạng giao dịch khá “èo uột”. Các căn có giá sơ cấp dưới 5.000 USD/m2 (115 triệu đồng) chiếm tới 51% lượng giao dịch còn số căn có giá bán từ 5.000 - 7.500 USD/m2 (115-172 triệu đồng/m2) chiếm 31% và các căn có giá trên 7.500 USD/m2 chỉ chiếm 18% lượng giao dịch. 

Nói về nguyên nhân của sự sụt giảm giao dịch phân khúc shophouse, chuyên gia của Savills cho biết đại dịch khiến người mua, thuê có tâm lý thận trọng hơn. Đồng thời nguồn cung mới bị hạn chế, còn những mặt hàng tồn kho thì lại có giá cao. 

shophouse-2-1642922795.jpeg
Shophouse chỉ phù hợp đầu tư dài hạn.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam thì cho rằng thị trường shophouse chỉ thật sự hấp dẫn, có giá khi thị trường tốt, dự án tốt và khả năng lấp đầy nhanh. Đi cùng với đó là các tiện ích dịch vụ tốt, cư dân trong nội khu đủ đông và có sự kết nối tốt với cộng đồng cư dân bên ngoài. Vị đại diện CBRE Việt Nam cho rằng shophouse chỉ phù hợp cho nhà đầu tư dài hạn vì dòng sản phẩm này thuộc dạng mua rồi để đó.

“Nhiều shophouse có lượng khách ngoại khu không cao do thiếu tính kết nối với không gian thương mại bên ngoài. Bên cạnh đó, vì lý do an toàn một số dự án hạn chế cư dân bên ngoài vào khiến việc kinh doanh shophouse không tốt. Chưa kể, nếu dự án có thiết kế chỗ dừng, đậu xe bố trí không phù hợp, khó thu hút đông khách mua sắm cũng có thể là rào cản lớn cho suất đầu tư shophouse”, Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam phân tích.

Còn các chuyên gia bất động sản khác lại cho rằng việc kinh doanh shophouse ế ẩm, bị bỏ trống là do các nguyên nhân khác nhau. Nhưng nguyên nhân lớn có thể bắt nguồn từ thói quen mua sắm của người tiêu dùng hiện nay không có sự thay đổi. 

Đại dịch cũng là một nguyên nhân chính ảnh hưởng tới thị trường bất động sản cho thuê, đặc biệt là phân khúc cho thuê cao cấp cao cấp shophouse. Thị trường thứ cấp còn đang ghi nhận hiện tượng bán “cắt lỗ” của nhiều người đã mua nhà trước khi đại dịch xảy ra. Do đó họ hy vọng vào việc cho thuê hoặc sang nhượng lại giúp sinh lời, tạo đòn bẩy tài chính. Nhưng đại dịch ập đến khiến họ trở tay không kịp khi khách hàng đồng loạt trả lại mặt bằng vì thua lỗ trong kinh doanh. Khiến các nhà đầu tư shophouse lo “sốt vó” khi phải gánh “lãi mẹ đẻ lãi con” của ngân hàng. Do đó để thu hồi lại được dòng tiền trước khi bước sang năm mới Nhâm Dần 2022, việc phải bán “cắt lỗ” là điều tất yếu của các nhà đầu tư.