Có xảy ra “sốt đất” khi Hà Nội đưa 3 huyện lên thành phố?

Mới đây, Hà Nội đề xuất chủ trương xây dựng, quy hoạch vùng Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh thành thành phố. Thông tin này khiến các chuyên gia bất động sản lo ngại tình trạng “sốt đất” ăn theo quy hoạch.

Bài học từ cơn “sốt đất” cũ

HĐND TP Hà Nội đã có báo cáo về Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội 5 năm 2021-2025. Trong lĩnh vực quy hoạch và quản lý quy hoạch, sẽ xây dựng, trình phê duyệt Quy hoạch TP Hà Nội thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050. Đề xuất các nội dung để tích hợp vào Quy hoạch tổng thể quốc gia, Quy hoạch phát triển vùng thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050. Đề xuất chủ trương, xây dựng quy hoạch 3 huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh lên thành phố.

Phát triển “thành phố trong thành phố” sẽ giúp giảm tải áp lực nội thành. Đồng thời thu hút nguồn lực đầu tư vào thành phố. Thông tin này đã khiến nhiều chuyên gia quy hoạch và người dân ủng hộ. Tuy nhiên, “sốt đất” sẽ trở thành vấn đề nổi cộm cần phải giải quyết.

Do đó, các chuyên gia kỳ vọng Thành phố cần có các tiêu chí cụ thể hơn, thực hiện từng bước. Không nên “dục tốc bất đạt” dẫn đến kết quả quy hoạch thiếu tính khả thi. Một bài học nhãn tiền mà Hà Nội có thể tham khảo đó là tình trạng sốt đất ảo tại Thành phố Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh). Từ giữa năm 2020, tình trạng gom đất, đón làn sóng quy hoạch, khiến giá đất tại đây tăng mạnh. Tình trạng sốt đất đẩy giá tăng gấp 2, gấp 3 lần so với trước khi có thông tin quy hoạch.

Hay như tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm được kỳ vọng hiện đại như phố Đông Thượng Hải (Trung Quốc). Trong quá trình triển khai, đã xảy ra nhiều vấn đề nhức nhối, khiến dự án đình trệ, khiếu nại kéo dài và vẫn chưa có hồi kết.

Tại huyện Thủy Nguyên, Thành phố Hải Phòng cũng đã xảy ra tình trạng giá đất ảo. Bởi xuất hiện đề án tầm nhìn đến 2025 đưa huyện này trở thành thành phố. So với đầu năm 2020, giá đất nhiều nơi tăng 50%. Trong đó có những lô đất gần UBND xã Núi Đèo tăng 150%, tương đương với gần 100 triệu đồng/m2.

Có thể thấy, cần có sự minh bạch về thông tin quá trình đưa “quận huyện lên phố”. Để người dân nắm bắt thông tin chính xác hơn. Giúp hạn chế tình trạng đầu cơ, “sốt đất ảo” trên thị trường.

Nhà đầu tư cần làm gì để tránh “sốt đất”?

Theo KTS Phạm Thanh Tùng, đề xuất nghiên cứu quy hoạch 3 huyện ngoại thành Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh thành thành phố là hợp lý. Bởi các huyện này có hệ thống kết nối giao thông tốt. Cụ thể, có sân bay quốc tế Nội Bài ở vị trí cửa ngõ, nguồn đất trống còn lớn. Tạo điều kiện cho phát triển đô thị phía Bắc và phía Đông Hà Nội.

Còn theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam: "3 huyện trên có thể trở thành quận hoặc thị xã hoặc mới là thành phố trực thuộc Thành phố Hà Nội. Như vậy, đề xuất trên là định hướng đúng bởi nó phù hợp với tốc độ đô thị hóa và tỷ lệ đô thị hóa phải làm. Nhưng để xét thì còn nhiều vấn đề”.

Như vậy để tránh tình trạng “sốt đất” Thành phố cần có tầm nhìn cụ thể hơn nữa. “Để có định hướng đưa 3 huyện trên lên thành phố thì Hà Nội cần có đề án, đánh giá, xác định nguồn lực. Sau đó mới có thể đưa định hướng này trở thành thực tiễn và trở thành hiện thực được. Còn hiện tại, để xét các tiêu chí tiêu chuẩn là một câu chuyện dài, cần tính toán kỹ lưỡng từng vùng nhỏ một. Đây là một hệ thống rất phức tạp", Nghiêm cho biết.

Nếu đề xuất này được thông qua, sẽ có lượng lớn đất nông nghiệp chuyển đổi thành đất đô thị. Do đó, Thủ đô cần chi tiết hóa quy hoạch theo từng khu vực, theo lộ trình cụ thể. Cơ chế sử dụng đất cần minh bạch. Tránh tình trạng “dự án nằm trên giấy” gây thất thoát tài nguyên đất.

Bên cạnh đó, người dân cũng cần tỉnh táo khi đầu tư. PGS-TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế cho rằng, 8/10 người gia nhập thị trường khi “sốt đất” diễn ra là chạy theo đám đông. Chủ yếu là người mới, chưa có nhiều kinh nghiệm. Số nhà đầu tư mua tài sản lần đầu sập bẫy “sốt đất” lên tới 80%. Chỉ 20% còn lại được hưởng lợi từ sự tăng giá bất thường của bất động sản.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Lê Hoàng Châu khuyến cáo nhà đầu tư cần tỉnh táo với các khu vực bất động sản này. Nên nắm rõ quy hoạch từ chính quyền địa phương, không nên “tát nước theo mưa”.