NOXH: Nơi muốn mua không được, nơi muốn bán cũng không xong

Theo khảo sát chuyên đề về nhà ở xã hội (NOXH) của Ban kinh tế tư nhân, có 57% người lao động có nhu cầu thuê hoặc mua nhà, trong đó có gần 1 nửa số lượng là có nhu cầu mua NOXH. Điều này đang cho thấy nhu cầu mua nhà phân khúc này rất lớn, nhưng thực tế đến nay có ít người tiếp cận được.

Bên cạnh việc khan hiếm nguồn cung thì một trong những nguyên nhân chính là do các thủ tục liên quan đến NOXH rất khó khăn và phức tạp.

Chỉ khoảng 30% hồ sơ được chấp thuận

Theo quy định hiện hành, thủ tục xác mình người được thuê, mua NOXH phải đáp ứng 3 điều kiện: có hộ khẩu hoặc phải tạm trú, đóng bảo hiểm xã hội liên tiếp; mức thu nhập không thuộc diện đóng thuế thu nhập cá nhân (tức là dưới 11 triệu đồng/tháng); chưa có sở hữu nhà hộ gia đình.

Dù điều kiện đã rất cụ thể, người thuê, mua NOXH chỉ cần theo những gạch đầu dòng đó mà chuẩn bị hồ sơ nhưng lại có rất nhiều người không đáp ứng được, thậm chí bỏ cuộc giữa chừng dù đã mất nhiều tháng để làm thủ tục.

Câu chuyện mua NOXH ở Quảng Ninh mới đây đang là một ví dụ điển hình gây xôn xao dư luận khi số lượng hồ sơ đăng ký đã ghi nhận 500 bộ nhưng mới có 135 trường hợp đủ điều kiện, tương ứng với tỷ lệ chấp thuận khoảng 27%.

Nguyên nhân của 73% số hồ sơ còn lại bị trả về là do liên quan đến thuế thu nhập. Theo đó, để đủ điều kiện mua NOXH, khâu khó khăn nhất là xác minh thu nhập, đóng thuế hoặc phát sinh thuế dù chỉ 100.000 đồng cũng bị loại.

Diễn biến này cũng khiến chủ đầu tư “đau đầu” khi dự kiến cuối năm sẽ hoàn thành dự án và bàn giao nhưng tính đến thời điểm hiện tại chưa đến 1 nửa trong tổng số căn hộ được bốc thăm. Dự án có quy mô 790 căn NOXH, trong đó có 630 căn để bán và 160 căn cho thuê với diện tích trung bình 44-77m2.

Tương tự, theo một chuyên viên tư vấn cho người dân làm thủ tục NOXH tại dự án NOXH Lê Thành An Lạc (TP.HCM) cho biết, thông thường số lượng người đến tư vấn rất đông nhưng tỉ lệ duyệt mua chỉ đạt khoảng 30%, cao nhất cũng chỉ được 40%. Trong giai đoạn trước tháng 10/2021, thủ tục phê duyệt chỉ trong vòng 1 – 3 tháng nhưng sau khi Thông tư 09 của Bộ Xây dựng quy định các thủ tục mua, chuyển nhượng NOXH đã gây khó cho người mua nhà.

Cụ thể, theo quy trình, người dân có nhu cầu mua NOXH sẽ chuẩn bị hồ sơ theo mẫu có sẵn, được chính quyền nơi cư trú chứng nhận đủ các điều kiện, sau đó nộp cho chủ đầu tư và họ sẽ trình lên Sở Xây dựng xét duyệt. Tuy nhiên, có 2 điều kiện mà người mua nhà sẽ luôn gặp khó khăn là chứng minh chưa có sở hữu nhà theo hộ gia đình và thu nhập thấp.

“Có những khách hàng làm đi làm lại 2,3 lần nhưng vẫn không được, thấy khó quá họ bỏ cuộc, không làm tiếp nữa. Thủ tục căn hộ mới đã khó, chuyển nhượng cũng phức tạp kéo dài, khiến nhiều hộ gia đình từ bỏ ý định mua NOXH”, chị An chia sẻ.

NOXH cũng cần phát triển theo cung cầu thị trường

Những điều kiện làm khó người mua nhà đã khiến thị trường diễn ra một nghịch lý “người cần không mua được, người bán không bán được”. Nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản nói chung vẫn ảm đạm như hiện nay thì phát triển NOXH lại đang được coi là một trong những “lối ra” cho doanh nghiệp.

Chẳng hạn như tại Bắc Ninh, hiện có tới 1.300 căn hộ chưa bán được trong số 1.700 căn đủ điều kiện bán hàng, tương đương tỷ lệ căn hộ đã bán chỉ đạt 23,5%. Nhưng tại dự án NHS Trung Văn (Hà Nội) lại có tới hơn 1.300 bộ hồ sơ được nộp để “tranh nhau” mua 149 căn NOXH, với giá bán gần 20 triệu đồng/m2.

Do đó, nhiều giải pháp đã được đưa ra để giải quyết những vấn đề tồn đọng của thị trường này. Cụ thể, về các giải pháp tăng cung, ban hành những ưu đãi về tiếp cận đất đai, thuế, cắt giảm tối đa thủ tục hành chính...và tăng cầu thông qua mở rộng đối tượng được tiếp cận NOXH, thay đổi các quy định khiến người mua nhà lúng túng, hay nới điều kiện về chứng minh thu nhập...

Tuy nhiên, trong một bài phỏng vấn với Kinh tế Sài Gòn Online, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế lại cho rằng, việc tăng nguồn cung NOXH là quan điểm không mới. Xuyên suốt hơn 1 thập kỷ qua, mỗi khi thị trường bất động sản có dấu hiệu suy thoái, luôn xuất hiện đề xuất phát triển phân khúc NOXH, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở vừa góp phần thúc đẩy thị trường. Thế nhưng, cần phải nhìn cả câu chuyện đằng sau đó.

Cũng theo TS. Đinh Thế Hiển, sở dĩ có nghịch lý “vừa thừa, vừa thiếu” nói trên là do vấn đề phát triển NOXH chưa tiếp cận theo góc nhìn cung – cầu của thị trường. Thực tế, những dự án “cháy hàng” thường là các dự án thí điểm, có vị trí tốt, giá thành rẻ trung bình từ 1,2 – 1,5 tỉ đồng/căn, trong khi giá trị thực phải lên tới 2 tỉ đồng/căn.

Cầu ở các dự án điểm này luôn duy trì ở mức cao. Còn những dự án ế tới 80% lượng căn hộ đều ở xa trung tâm, điều kiện về cơ sở hạ tầng, tiện ích phục vụ cuộc sống hạn hẹp.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, để có được một dự án như vậy, nguồn lực công phải gần như phải tổng lực từ chính sách tài khóa đến hỗ trợ tín dụng cho cả chủ đầu tư và người mua. Vấn đề ở chỗ có đủ nguồn lực để nhân rộng những dự án điểm như trên nữa hay không? Bởi lẽ, so với cách đây 10 năm, quỹ đất đẹp trong đô thị ngày càng có hạn, giá đất đã cao hơn rất nhiều.

Do vậy, nếu muốn các chính sách NOXH thành công không chỉ giải quyết được bằng việc giảm chi phí xây dựng thông qua các chính sách ưu đãi, cắt giảm tiện ích để kéo thấp giá nhà mà phải có cách đặt vấn đề rất mới.

Cần loại bỏ cách tiếp cận chính sách NOXH từ góc độ đầu tư bất động sản, thay vào đó tạo điều kiện để thị trường có thêm các sản phẩm phù hợp. Nếu không, người hưởng lợi chỉ là những doanh nghiệp bất động sản, nương theo kỳ vọng của người lao động và chính sách để hy vọng được cứu.