Nguyên nhân sâu xa của khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc đại lục

Theo Nhịp sống kinh tế, bất động sản là động lực tăng trưởng kinh tế lớn nhất, có vai trò quan trọng đối với Trung Quốc. Sau khi những người dân thuộc tầng lớp trung lưu đua nhau rót tiền mua bán đất và xây nhà, giá bất động sản đã tăng vọt, gấp tới 6 lần trong vòng 15 năm. Sự bùng nổ đã khiến hoạt động đầu cơ trở nên phổ biến và nhiều dân buôn thích mua vào bán ra.

Trước tình hình người dân thuần túy không có đủ nhà ở, thậm chí cũng không có nhà để mua, các quan chức đã vào cuộc giải quyết bong bóng bất động sản và tìm cách xoa dịu sự bất bình đẳng.

Với sự can thiệp đó, thị trường bất động sản đã lập lại trật tự. Tuy nhiên, vẫn tiềm tàng những rủi ro khiến kinh tế và hệ thống tài chính thế giới đảo lộn.

Nguồn cơn khủng hoảng

Vào năm 1998, chỉ có ⅓ dân số sinh sống tại thành phố khi mà Trung Quốc thiết lập lại thị trường nhà ở. Hiện tại, số lượng người dân đã tăng lên 480 triệu, chiếm ⅔ dân số quốc gia tỷ dân. Do đó, thị trường nhà ở buộc phải mở rộng quy mô để đáp ứng đủ cho nhu cầu.

Sự phát triển tỷ lệ thuận với giá bán tăng. Và rồi nhiều đất tại các thành phổ lớn trở nên quá đắt đỏ so với thu nhập bình quân đầu người. Chính quyền địa phương thu lợi nhuận từ việc bán đất công, lại tiếp tục khuyến khích thị trường phát triển hơn nữa, kỳ vọng đáp ứng đủ mọi mục tiêu tăng trưởng.

Hệ lụy là nợ chồng nợ. Việc phát hành trái phiếu quốc tế bằng USD bùng nổ khi tăng từ 675 triệu USD (2009) lên 64,7 tỷ USD (2020). Khi đó, lãi suất cũng vì thế mà tăng cao.
 
Tính đến cuối năm 2021, các nhà phát triển nắm trong tay 207 tỷ USD trái phiếu quốc tế. Con số này chiếm ¼ tổng số trái phiếu phát hành bởi Trung Quốc. Rủi ro tín dụng hiện hữu vì những khoản nợ không rõ ràng.

Trung Quốc đã làm những gì?

Nhiều năm qua, do những lo sợ về cuộc khủng hoảng tài chính trầm trọng nên Trung Quốc đã cố gắng gỡ khoản nợ khổng lồ. Chính phủ bắt đầu siết chặt nguồn tài chính mới với các nhà phát triển bất động sản hồi giữa năm 2020. Đồng thời, cũng yêu cầu ngân hàng giảm việc cho vay thế chấp.

Cụ thể, nước này đã áp dụng “3 lằn ranh đỏ”, yêu cầu các nhà phát triển bất động sản nộp lại báo cáo về tình hình tài chính. Báo cáo đó sẽ được đánh giá theo 3 tiêu chí: tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu nhỏ hơn 100%, tỷ lệ nợ phải trả (không bao gồm các khoản thu trước) phải dưới 70% và tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn phải bằng 1. Cơ quan quản lý sẽ đưa ra giới hạn về tỷ lệ nợ nếu các nhà phát triển không đáp ứng được 1 trong 3 “lằn ranh đỏ”.

Với 3 lằn ranh đỏ, Trung Quốc sẽ quản lý thị trường bất động sản và phân bổ tín dụng hợp lý hơn. 

Vì thị trường bất động sản tại Trung Quốc có tính chu kỳ cao gồm 4 giai đoạn chính là phục hồi, mở rộng, suy thoái và siêu cung nên chính phủ phải thực hiện cơ chế bền vững nếu muốn thị trường ổn định.

Tầm ảnh hưởng của chính sách

Chính sách "3 lằn ranh đỏ" khiến các nhà phát triển gặp khó khăn khi đi vay. Từ khi cuộc đàn áp bắt đầu, có tối thiểu là 18 công ty đã vỡ nợ trái phiếu nước ngoài, và ví dụ điển hình nhất chính là Tập đoàn Evergrande - nhà phát triển bất động sản lớn nhất đại lục.

Tháng 12/2021, tập đoàn này tuyên bố vỡ nợ vì không thể trả hết khoản nợ trái phiếu trị giá 300 tỷ USD. Để ngăn hiệu ứng domino xảy ra, một ủy ban quản lý rủi ro mới đã nhanh chóng được thành lập.

 Giám đốc điều hành Công ty chứng khoán Kingston nói: “Từ việc giới đầu tư ồ ạt bán tháo cổ phiếu và trái phiếu của Evergrande đã khiến các công ty bất động sản Trung Quốc đối mặt với áp lực”. 

Sau Evergrande, Kaisa Group và Sunac China cũng là những tập đoàn bất động sản bị sụp đổ. Theo giới chuyên gia, đây được xem là dấu mốc lớn trong bi kịch kéo dài của ngành địa ốc đại lục.

Ông Usson, chuyên gia phân tích tín dụng tại Federated Hermes nhấn mạnh: “Khi Evergrande và Kaisa Group vỡ nợ, chúng ta sẽ bước sang giai đoạn suy thoái tài sản Trung Quốc. Những rủi ro đặc trưng sẽ dần thay thế rủi ro hệ thống lúc này”.

Thị trường địa ốc đại lục rơi vào tình trạng lao dốc. Trong 4 tháng đầu năm nay, doanh số bán nhà của 100 nhà phát triển hàng đầu đã giảm đi một nửa. Tháng 3 ghi nhận mức sụt giảm khổng lồ của tăng trưởng cho vay bất động sản, đánh dấu mức thấp kỷ lục sau 20 năm.

Tình cảnh tương tự cũng xảy ra với ngành xây dựng khi ghi nhận mức giảm lớn nhất sau 6 năm. Lĩnh vực bất động sản chiếm gần ¼ tổng sản phẩm quốc nội Trung Quốc nên rõ ràng hệ lụy này là rất nghiêm trọng.

Nỗ lực hồi phục thị trường

Hàng triệu mét vuông căn hộ khắp Trung Quốc chưa được hoàn thiện đã bị lãng quên vì chủ đầu tư không giải quyết được vấn đề về dòng tiền. Hàng triệu người mua nhà đặt cọc lâm cảnh khốn đốn vì cuộc khủng hoảng lan trên diện rộng.

Tình trạng bất ổn tăng lên. Thị trường tín dụng trong nước rồi các công ty bất động sản bị ảnh hưởng nghiêm trọng do đợt bán tháo lịch sử với trái phiếu nước ngoài.

Sau đó, chính phủ đã phải chỉnh lại quy tắc nhằm ổn định thị trường như khuyến khích ngân hàng trung ương đảm bảo tăng trưởng cho vay thế chấp hay gia tăng việc hỗ trợ nhà phát triển gặp khó khăn.

Với nỗ lực này, Trung Quốc như cũng đã hái được chút “quả ngọt”. Đầu năm nay, thị trường nhà đất đã ổn định lại sau thời gian dài giảm tốc. Dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) cho thấy giá nhà mới tại 4 thành phố hạng nhất của Trung đã tăng 0,5% vào tháng 2 so với tháng liền trước.

Theo các chuyên gia, về cơ bản, thị trường đã dần hồi phục trong tình trạng đại lục luôn giữ vững tôn chỉ “nhà không phải để đầu cơ, mà là để ở”. Đồng thời, họ đã cam kết giữ giá đất ổn định.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) cũng thông báo rằng từ ngày 8/2, sẽ dễ tiếp cận với các khoản vay tài trợ cho các dự án nhà ở cho thuê giá rẻ hơn. Đây là quyết định được đưa ra khi các ngân hàng cho các nhà phát triển bất động sản vay nhiều hơn và tăng tốc độ phê duyệt nhằm làm dịu bớt hệ lụy do cuộc khủng hoảng Evergrande.