Lãi suất giảm nhưng thanh khoản bất động sản vẫn “ì ạch”

Lãi suất chưa đủ... “hấp dẫn”

Trong vòng hơn 2 tháng (từ tháng 3/2023 đến nay), Ngân hàng Nhà nước đã 3 lần hạ lãi suất điều hành. Điều này cho thấy, chính sách tiền tệ đang giảm dần mức độ thắt chặt. Sáng 25/5 vừa qua, sau khi họp với Ngân hàng nhà nước, các nhà băng đồng loạt điều chỉnh lãi suất huy động. Tới nay đã có 28 ngân hàng thay đổi biểu lãi suất, hầu hết đều giảm 0,5% tại kỳ hạn 1 tháng tới dưới 5 tháng xuống mức trần là 5%/năm, một số ngân hàng giảm xuống còn 4,5-4,8%, các kỳ hạn dài vẫn giữ nguyên.

Việc giảm mạnh lãi suất ngân hàng được dự báo sẽ còn tiếp tục từ nay cho tới cuối năm. Cũng trong tháng 5/2023, thực hiện chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, nhiều tổ chức tín dụng cũng đã hạ lãi suất cho vay để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân.

Cụ thể, Ngân hàng Agribank đã có lần giảm lãi suất cho vay thứ 5 liên tiếp kể từ đầu năm 2023 đến nay. Đợt điều chỉnh lần này, ngân hàng này tiếp tục giảm 0,5% lãi suất cho vay với dư nợ trung và dài hạn hiện hữu của các khách hàng.

Ngân hàng MB Bank cũng giảm 1% lãi suất với khách hàng vay vốn trên nền tảng số. Ngân hàng VPBank thì giảm 0,2%/ năm với các kỳ hạn trên 12 tháng. Lãi suất cao nhất cho kỳ hạn 12-12 tháng của ngân hàng này chỉ còn 8%/năm, kỳ hạn 15-36 tháng còn 7,2%/năm.

Đánh giá về việc các ngân hàng hạ lãi suất đồng loạt trong thời gian gần đây, ông Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế cho rằng, đây là tín hiệu rất tích cực cho thị trường bất động sản bởi tâm lý của cả người dân và doanh nghiệp sẽ tích cực hơn nhiều. Đối với chủ đầu tư, lãi suất giảm sẽ giúp giảm áp lực chi phí vốn khi tiếp cận được nguồn vốn vay với lãi suất hợp lý. Cũng từ đó, chủ đầu tư cũng có thể đưa chính sách bán hàng tốt hơn, có thêm nguồn lực để hoàn thiện các dự án dang dở,... Về khách hàng, ông Lực cho biết, trước đây lãi suất tăng khiến họ không xuống tiền mua nhà. Nguồn cầu giảm nên thị trường đi vào trầm lắng, không có thanh khoản. Cả nhà đầu tư và người mua nhà đều có tâm lý chờ đợi bất động sản xuống giá mới mua. Việc lãi suất đang có xu hướng hạ nhiệt như hiện nay sẽ giúp cải thiện các vấn đề trên.

Theo thống kê của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, tính đến thời điểm hiện tại, sau những khó khăn, thị trường bất động sản đang có nhiều tín hiệu về nguồn tiền quay trở lại, lãi suất liên ngân hàng, lãi suất tiền gửi, lãi suất trái phiếu hạ nhiệt và khách hàng đã tiếp cận được các khoản vay mới với lãi suất giao động từ 10-11%. Tuy nhiên, Hiệp hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, chỉ khi nào lãi suất trung bình giảm xuống dưới 10% thì khi đó thị trường bất động sản mới có phản ứng tích cực. Bởi 10% là con số các nhà đầu tư trong ngưỡng chịu được khi đi vay.

Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản sôi động hay trầm lắng có sự liên quan mật thiết với lãi suất ngân hàng. Việc giảm lãi suất đồng loạt mở ra kỳ vọng dòng tiền sẽ khả quan hơn với phân khúc bất động sản ở thực.

Tuy nhiên, từ góc độ doanh nghiệp đang triển khai nhiều dự án, ông Phạm Đức Toản – Tổng giám đốc EZ Property cho biết, lãi suất cuối năm 2022 và đầu năm 2023 vẫn ở mức cao. Hiện thị trường vẫn trong giai đoạn giảm nên lãi suất dù có giảm thêm cũng vẫn chưa có nhiều tác động. Ông Toản nhấn mạnh, điều quan trọng ở đây là nguồn cung và cầu bất động sản đang gần như tê liệt nên việc giảm lãi suất chỉ có tác động tích cực với các đơn bị có nợ sẵn, cần vay để cơ cấu lại nợ, còn gần như không có tác dụng với người vay đầu tư mới. Ông Toản cũng cho rằng, hiện nay, đa phần các nhóm đầu tư vẫn đang chờ đợi. Nên trong thời gian này, nhiều doanh nghiệp sẽ ưu tiên thời gian để hoàn thiện hồ sơ pháp lý. Đối với nhà đầu tư cá nhân, CEO EZ Property cũng cho rằng, nhà đầu tư vẫn có tâm lý e dè. Thanh khoản của thị trường bất động sản đang chững lại, do đó các nhà đầu tư cá nhân sẽ không lựa chọn vay để mua bất động sản lúc này, vì vậy, dòng tiền vào bất động sản sẽ không tăng ngay.

Doanh nghiệp mong chờ điều gì?

Cho rằng việc hạ lãi suất, tăng room tín dụng phải thực chất, không mơ hồ, ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam cho rằng, hiện nay, Chính phủ đã có chủ trương nhưng phải rõ ràng về tiến độ. Lý do bởi, hiện nay mọi thứ đang rất mơ hồ. Bên cạnh đó, ông Hồng Anh cũng cho rằng, các dự án cũng đã có phân nhóm, phân loại nhưng việc giải quyết còn rất chậm. “Việc giảm lãi vay cũng phải cụ thể, cần giảm ngay trong tháng 6 chứ không thể để đó hoặc chỉ giảm cho một vài công ty”, ông Hồng Anh nhấn mạnh và cho rằng, cần có hướng tăng room hoặc nới lỏng điều kiện cho vay để doanh nghiệp có thể tiếp cận được nguồn vốn.

Còn theo ông Phạm Đức Toản cho biết vấn đề quan trọng nhất vẫn là làm sao phục hồi được tính thanh khoản của thị trường và nội tại của nền kinh tế phải tốt, câu chuyện lãi suất chỉ là một phần. “Nếu lãi suất vay giảm còn 7-8% thì thị trường chắc chắn sẽ có phản ứng mạnh mẽ và sôi động trở lại”, ông Toản nhận định.

Đồng quan điểm, ông Đoàn Chí Thanh, Giám đốc kinh doanh Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Khởi Thành cho rằng dù lãi suất điều hành đã giảm nhưng mức cho vay vẫn ở mức cao từ 13-14% gây bất lợi cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Ông Thanh cho rằng, với mức lãi suất như hiện nay, dòng tiền vẫn bị đứng, người giữ tiền mặt thì giữ tiền mặt để quan sát và chờ đợi chứ không chuyển tiền đó vào nền kinh tế. “Lãi suất cao thì thị trường không có động lực tăng trưởng, chỉ khi lãi suất cho vay về quanh mức 9-10% thì thị trường bất động sản mới hy vọng có sự cải thiện thanh khoản”, ông Thanh nói.

Thời gian qua, trước những khó khăn của thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng, ngân hàng cần xem xét tín dụng cho ngành này một cách linh hoạt mà vẫn có sự kiểm soát có chọn lọc. Cụ thể, Ngân hàng nên đẩy mạnh cho vay với khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực đặc biệt với các dự án chung cư bình dân, trung cấp hay nhà ở xã hội.