Nhà đầu tư đất nền như "ngồi trên đống lửa"

Vẫn vắng người mua

Khảo sát khu vực vùng ven Hà Nội cho thấy phân khúc đất nền tại nhiều nơi đã bắt đầu ấm lên khi xuất hiện nhiều môi giới sau thời gian “đóng băng” đã rục rịch trở lại. Giành thời gian lướt qua các trang mua bán bất động sản những thông tin rao bán rầm rộ về đất nền ở tầm giá giá 2-4 tỷ đồng sôi động sau thời gian im ắng.

Phân khúc đất nền tại nhiều nơi đã bắt đầu ấm lên. (Ảnh: Tiến Minh)

Anh Hoàng Lê Minh - một nhà đầu tư đất nên lâu năm ở khu vực Sóc Sơn cho hay, dù thị trường còn trầm lắng song phân khúc này vẫn khá “màu mỡ” và giới đầu cơ rất hay tìm đến. Vị này chia sẻ, cùng với sự phát triển của cơ sở hạ tầng, dân số tăng thì đất nền vùng ven còn dư địa tăng giá mạnh và khả năng phục hồi thanh khoản trong thời gian tới là cao. Theo đó, nhà đầu tư đất ven đô cũng đã có sự chuyển đổi từ đầu tư lướt sóng đã chuyển sang dài hạn từ 3-5 năm.

Tuy vậy, ở thời điểm này, dù mức độ quan tâm có ấm hơn ở thị trường đất nền song thực tế nhiều nhà đầu tư chia sẻ giao dịch còn hạn chế. Nhiều người hỏi nhưng ít người chốt. Thành thử ra, những nhà đầu tư ôm nhiều đất, đặc biệt là những lô đất to như “ngồi trên đống lửa”. Như trường hợp của anh Lê Văn Hoàng cho biết, anh theo bạn bè xuống tiền chốt một lô đất ở Sóc Sơn diện tích khoảng gần 100 m2. Nhưng vừa mua xong thì thị trường bị 2 năm liên tiếp khó khăn ảm đạm. Suốt thời gian qua anh không bán được. Gần đây, anh thấy vài cuộc điện thoại hỏi thăm mua miếng đất này. Khá nhiều người hỏi từ trước Tết nhưng tới giờ vẫn chưa chốt được. Trường hợp anh Hoàng chỉ ôm lô nhỏ, bạn anh ôm lô to đang hàng tháng phải gồng trả lãi quá mệt mỏi. Bây giờ muốn cắt lỗ cũng khó.

Giao dịch chưa có nhiều nên những nhà đầu tư ôm nhiều đất, đặc biệt là những lô đất to như “ngồi trên đống lửa”. (Ảnh: Tiến Minh)

Cũng gặp phải tình trạng tương tự chị Giang Vân Thu (Thường Tín, Hà Nội) đang đứng ngồi không yên khi bị khoản vốn gần 6 tỷ đồng đang “chôn” ở 2 lô đất nền ven Bắc Giang gần 2 năm qua. Chị Thu chia sẻ, chị bị cuốn vào cơn sốt đất cách đây 2 năm nhưng chưa kịp cắt lỗ thì bị mắc kẹt.

Gia đình chị thực sự đang khó khăn về tài chính trong khi tiền để ở 2 lô đất không giao dịch được. Đã từng chấp nhận cắt lỗ lên tới gần 30% thông qua cò nhưng tâm lý thận trọng cộng với kỳ vọng giá đất sẽ chạm đáy khiến nhiều người vẫn mang tâm lý chờ cơ hội, thanh khoản các sản phẩm đất nền vẫn khá ì ạch. “Đất nền lô to có mặt bằng giá cao, đa số lại bị bỏ hoang không có nhà cửa nên khách xem mang tâm lý run không dám xuống tiền dù giá đã giảm khá nhiều” - chị Thu nói.

Chờ đến bao giờ?

Những quy định mới được đánh giá sẽ tạo nên cuộc thanh lọc mạnh trên thị trường bất động sản ở phân khúc đất nền. (Ảnh: Thanh Niên)

Có thể thấy, trong bối cảnh thị trường ảm đạm gặp nhiều khó khăn thời gian qua thì phân khúc đất nền bị ảnh hưởng nhiều nhất khi giao dịch gần như đóng băng. Điều này khiến không ít nhà đầu tư yếu tài chính đành phải chấp nhận cắt lỗ để có thể thoát hàng mà vẫn khó.

Theo các chuyên gia, sắp tới khi một số quy định mới chính thức được áp dụng đơn cử như Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, phân lô bán nền thì những khó khăn của loại hình đất nền lô to dự báo sẽ tăng lên. Hay như việc trừ các đô thị nằm ngoài danh sách theo quy định thì tất cả đều phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch kỳ vọng sẽ chấm dứt tình trạng mua bán đất nền tự phát.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam. (Ảnh: batdongsan.com)

Những quy định mới này các chuyên gia đánh giá sẽ tạo nên cuộc thanh lọc mạnh trên thị trường bất động sản ở phân khúc đất nền. Thông tin từ ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, hiện các giao dịch mua bán đất nền đến 90% là từ các sản phẩm phân lô tự do của cá nhân, hoặc ở những nhà phát triển mô hình đất nền tự phân lô bởi xu hướng người mua thích đất nền tự tách thửa. Tuy nhiên, theo vị này, khi các luật mới được áp dụng thì việc phân lô tự tách thửa này sẽ gặp khó. Do đó, lượng khách hàng cũng ít nhiều giảm sút. Điều này khiến cho không ít các nhà đầu tư đất nền lô to “nóng ruột” và nhiều trong số đó đã tiến hành cắt lỗ sâu với hy vọng bán trước khi luật mới được áp dụng.

Chuyên gia dự báo năm 2024 thị trường bất động sản sẽ theo hướng tích cực hơn dù chưa khởi sắc ngay. Phân khúc đất nền vẫn là một trong những loại hình được đánh giá là thu hút sự quan tâm và có triển vọng do xu hướng tâm lý tiêu dùng luôn tư duy “tấc đất tấc vàng”. Dự báo thêm về phân khúc này trong năm 2024, Viện Kinh tế xây dựng nhận định chưa thể sôi động. Với mức thanh khoản thấp trong năm 2023 và tâm lý đầu tư thận trọng thị trường đất nền vẫn cần thêm thời gian để phục hồi. Các quy định mới siết chặt hoạt động phân lô bán nền cũng sẽ tác động tới nguồn cung và dự báo những lô đất lớn tiếp tục giảm, lô đất nhỏ sẽ cải thiện hơn.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản. (Ảnh: Kinh tế Đô thị)

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng, so với các dự báo trước đó thì sự phục hồi của thị trường đất nền sẽ chậm nhịp hơn và phải từ năm 2024 trở đi thị trường này mới thực sự rõ nét về sức cầu. Loạt dự án hạ tầng giao thông đang triển khai theo ông Quang sẽ có tác động với phân khúc đất nền trong vòng 2-3 năm tới và khi đó mới bước vào chu kỳ tăng giá.