Doanh nghiệp bất động sản phải làm gì khi cổ phiếu bị bán giải chấp?

Gánh nặng “call margin”

Mới đây, mã cổ phiếu PDR của Công ty CPPT Bất động sản Phát Đạt đã liên tục bị bán giải chấp bởi hàng loạt các công ty chứng khoán như công ty CP Chứng khoán An Bình (ABS) bán hơn 1,36 triệu cổ phiếu, công ty CP chứng khoán Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (VCBS) bán 4,3 triệu cổ phiếu, công ty CP Chứng khoán MB (MBS) bán hơn 1,6 triệu cổ phiếu, công ty CP Chứng khoán Yuanta Việt Nam (YSVN) bán 2,12 triệu cổ phiếu,…

DIC của DIC Corp cũng cùng chung số phận khi Chủ tịch công ty – ông Nguyễn Thiện Tuấn cùng nhiều cổ đông, người nội bộ cũng bị bán giải chấp với tổng cộng lên tới 8,6 triệu cổ phiếu. Trong đó, ông Tuấn bị bán giải chấp hơn 3 triệu cổ phiếu, giảm sở hữu xuống còn 9,59% cổ phần, tương đương 58,5 triệu đơn vị. Phó chủ tịch HĐQT DIC cũng bị bán giải chấp gần 1,4 triệu cổ phiếu. CTCP Đầu tư Phát triển Thiên Tân là cổ đông lớn nhất của DIC cũng bị bán 4,2 triệu cổ phiếu giảm sở hữu xuống còn gần 89,8 triệu cổ phiếu.

Chung cảnh ngộ, ông Nguyễn Tuấn Anh, thành viên độc lập HĐQT CTCP Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (mã HDC) và tổ chức có liên quan cũng bị bán giải chấp hàng trăm nghìn cổ phiếu và giảm tỷ lệ sở hữu về gần 0%.

Mới đây, chứng khoán Mirae Asset Việt Nam cũng thông báo sẽ bán giải chấp 25 triệu cổ phiếu HPX của ông Đỗ Quý Hải – Chủ tịch HĐQT Công ty CPĐT Hải Phát. Cùng lúc, chứng khoán MB cũng thông báo bán giải chấp hơn 1 triệu cổ phiếu của ông Hải cùng vợ là bà Chu Thị Lương và em trai là ông Đỗ Quý Đường.

Việc cổ phiếu bị bán giải chấp là điều không nhà đầu tư nào mong muốn bởi khi đó tổng tài sản sụt giảm quá mức quản lý rủi ro khiến các công ty chứng khoán phải can thiệp. Lúc này, các công ty chứng khoán sẽ bán bớt cổ phiếu của nhà đầu tư để hạ tỷ lệ nợ về mức an toàn theo quy định. Trường hợp này cũng thường xảy ra khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính bằng vay ký quỹ và giá trị cổ phiếu bị giảm dưới ngưỡng cho phép mà nhà đầu tư chưa nộp bù thêm tiền vào. Trường hợp nhà đầu tư nộp thêm tiền, tài khoản ký quỹ sẽ trở lại ngưỡng an toàn và nhà đầu tư sẽ không bị bán giải chấp.

Trước áp lực bán giải chấp, mới đây, bà Trần Thị Thu Hương, vợ của ông Nguyễn Khải Hoàn – Công ty CP tập đoàn Khải Hoàn Land (mã CK:KHG) đã chủ động nộp tiền để ngưng giải chấp. Bà Hương đã bán hơn 3,5 triệu cổ phiếu và giảm số cổ phiếu nắm giữ còn 12,88% tương đương hơn 57 triệu cổ phiếu.

Bà Hương cho biết, mục đích thực hiện giao dịch là do bị bán giải chấp, công ty chứng khoán cắt tỷ lệ margin đột ngột và bà không nhận được thông báo. Sau khi bà Hương nhận được thông tin tài khoản đang bị bán, bà đã liên hệ ngay với công ty chứng khoán và chủ động nộp tiền bổ sung để ngưng ngay việc bán giải chấp.

Theo lý giải của các chuyên gia, hiện nay, cổ phiếu bất động sản đang có nhiều mã rơi tự do và tắt thanh khoản. Điều này khiến các công ty chứng khoán không thể bán ra những cổ phiếu mất thanh khoản mà buộc phải bán các cổ phiếu trong danh mục để thu hồi vốn. Chính việc bán này đã tạo nên hiệu ứng bán giải chấp trên diện rộng và khiến VN-Index giảm mạnh về sát mốc 900 điểm. Mặc dù, hiện tại, số lượng doanh nghiệp bán giải chấp vẫn chưa đến mức báo động nhưng rõ ràng, làn sóng này đã gây ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý cũng như chỉ số của thị trường.

Giám đốc Chứng khoán Yuanta Việt Nam, ông Nguyễn Thế Minh cho biết, khi cơn lốc “call margin” chưa qua, thị trường sẽ chưa thể tìm thấy điểm cân bằng. Các “tài khoản lớn” chủ yếu là các lãnh đạo doanh nghiệp cũng bị áp lực bán giải chấp, điều này sẽ tác động lớn tới thị trường. Đặc biệt với những cổ phiếu bất động sản xuất hiện tình trạng dư bán sàn và mất thanh khoản, nghĩa là bán giải chấp nhưng không có người mua.

Lối đi nào cho doanh nghiệp?

Dẫn số liệu của Fiinpro, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Khoa học của UBTVQH cho biết, tính đến cuối quý 3/2022, dự nợ cho vay kí quỹ của các CTCH ở mức 165.000 tỷ đồng, con số này so với cuối năm 2021 đã giảm 18% nhưng vẫn ở mức cao so với giai đoạn trước năm 2019.

TS Lực nhận định, với lãi suất tăng, cổ phiếu giảm mạnh, nghĩa vụ trả nợ tăng khiến nhiều nhà đầu tư sở hữu nhiều cổ phiếu phải bán giải chấp để bù đắp những phần sụt giảm của giá cổ phiếu dùng thế chấp cho các khoản vay ký quỹ, điều này cũng là để hạ tỷ lệ nợ về mức an toàn theo quy định.

Có thể nói, hiện nhiều cổ phiếu đã mất giá trên 50% thậm chí là 70-80% từ đỉnh, đà giảm của nhóm cổ phiếu bất đông sản là dễ hiểu khi làn sóng call margin lãnh đạo doanh nghiệp vẫn chưa có hồi kết. Lý do của hiện tượng này là các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn lớn trong tiếp cận nguồn vốn khi bị siết chặt thị trường trái phiếu và room tín dụng ngân hàng, nay càng chật vật hơn để xoay tiền cân bằng nguồn vay từ các công ty chứng khoán.

Mặc dù cổ phiếu bất động sản chỉ là một trong những yếu tố tác động lên đà giảm của thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, dòng tiền trên thị trường hoạt động theo nguyên tắc “bình thông nhau” nên khi trong cùng một danh mục sử dụng margin, cùng một lúc có nhiều cổ phiếu giảm giá mạnh thì đương nhiên danh mục đó sẽ đối mặt với rủi ro bán giải chấp. Và khi cổ phiếu này bán không ai mua thì sẽ phải bán cổ phiếu khác để đảm bảo tỷ lệ, hay còn gọi là call margin chéo.

Với các ông chủ doanh nghiệp có cổ phiếu bị bán giải chấp, theo các chuyên gia, chính họ mới có thể tự cứu giá cổ phiếu của mình. Theo đó, có hai cách để giải quyết tình trạng này, một là tăng thêm cổ phiếu để đưa tỷ lệ về ngưỡng an toàn, hai là giải quyết tài sản đảm bảo để bên cho vay không bán tiếp cổ phiếu. Tuy nhiên, thanh khoản khó khăn, doanh nghiệp cũng cạn vốn, việc xoay sở vốn để làm điều này cũng không dễ dàng gì.

Thông thường, doanh nghiệp cần ưu tiên xử lý vốn theo thứ tự. Cụ thể là đảm bảo dòng tiền ngân hàng để không bị vỡ nợ. Tiếp đó là đảo nợ trái phiếu bởi nếu dính nợ trái phiếu thì ảnh hưởng đến khả năng vay vốn trong tương lai và việc thứ ba mới là xem xét đỡ giá cổ phiếu.

Hiện nay, nhiều lãnh đạp doanh nghiệp đã sử dụng tài sản cá nhân để khắc phục tình trạng này. Bởi hơn ai hết, họ đều biết rằng nếu cổ phiếu ngày càng lao dốc, dư bán sàn cũng lên cao đến mức báo động có thể dẫn đến thương vụ thâu tóm M&A. Nếu muốn giữ quyền làm chủ, lãnh đạo trong công ty phải dùng tài sản cá nhân để can thiệp mới hi vọng cứu giá cổ phiếu và tránh mối nguy thâu tóm.