Chủ tịch HoREA: Nếu so với hình bất động sản bền vững thì thị trường đang “méo mó”

Thị trường bất động sản khó khăn, vướng mắc chiếm 70% là về mặt pháp lý

Đánh giá về kết quả của Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” vừa diễn ra, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, đây là hội nghị nhìn thẳng vào sự thật, phác họa lên bức tranh thực, những vướng mắc khó khăn của thị trường bất động sản. 

Một khi thị trường khó khăn thì phải có nhiều bên cùng nhau tháo gỡ chứ không thể nói rằng một bên nào. Chính vì thế mà sự quan tâm, chỉ đạo của Thủ tướng như trong Hội nghị cũng sẽ giúp cho các doanh nghiệp có một điểm tựa, bàn đẩy để phát triển thị trường. 

Nhận định từ Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy, thị trường bất động sản khó khăn, vướng mắc chiếm 70% là về mặt pháp lý. Cũng từ vướng mắc pháp lý đã khiến cho thị trường bị lệch pha, mất cân đối về cung - cầu sản phẩm. Lấy ví dụ như ở TP. Hồ Chí Minh, thị trường đang có sự lệch pha rõ ràng. Thị trường cũng đã nghiêng hẳn về nhà ở cao cấp, phân khúc này cũng chiếm đến 78% còn số còn lại là nhà ở trung cấp, không có nhà ở vừa túi tiền trong thời gian 3 năm qua. 

Nếu so với hình bất động sản bền vững thì thị trường đang “méo mó” 

Nếu như so với mô hình bất động sản bền vững thì thị trường đang méo mó. Nếu vẽ một hình kim tự tháp thì nhà ở vừa với túi tiền chính là đáy kim tự tháp, chiếm đa số ở trên thị trường. Tiếp đến là nhà ở trung cấp. Trên đỉnh kim tự tháp mới là nhà ở cao cấp và nhà ở siêu sang cũng chỉ chiếm chóp rất nhỏ ở trên đỉnh. Nói vậy để thấy rằng kim tự tháp bất động sản ở nước ta đang lộn ngược đầu. Những chính sách điều chỉnh được kỳ vọng sẽ xoay chuyển thị trường một cách cân bằng. 

Kỳ vọng về trách nhiệm của các ngân hàng trong việc tham gia vào việc hỗ trợ cho lĩnh vực bất động sản, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, trong nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản có bao gồm: Tín dụng, trái phiếu, khai thác nguồn vốn từ sàn chứng khoán cũng như vốn chủ sở hữu. Hiện tại thì những nguồn vốn này đều khó khăn. Ngay cả khi một số doanh nghiệp bất động sản bắt đầu kêu gọi nguồn vốn FDI nhưng cũng có nhiều vấn đề rất đáng lo ngại. Trong đó có việc sức khỏe của doanh nghiệp đang yếu, rất có thể có nhiều doanh nghiệp bị thôn tính. Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cũng đã cảnh báo về vấn đề này. 

Và trong thời điểm khó khăn, dự thảo Nghị quyết của Chính phủ gửi kèm hội nghị cũng đã đưa ra phương án đó là cho phép giãn tiến độ trả nợ. Ông Lê Hoàng Châu cho biết: “Tôi hiểu đó là việc giữ nguyên nhóm nợ, cho cơ cấu lại nợ, không chuyển nợ xấu, đủ điều kiện có thể vay... Trách nhiệm cụ thể về vấn đề này thuộc các ngân hàng, nhưng đây là chuyển biến rất tích cực”. 

Ông Châu cũng cho biết bản thân ấn tượng với phát biểu của Thống đốc Ngân hàng nhà nước Nguyễn Thị Hồng về việc sẽ dành một gói tín dụng cho lĩnh vực nhà ở xã hội trị giá là 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5 - 2% lãi suất cho vay bình quân của những ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ. 

Và đây mới chính là cam kết của 4 ngân hàng thương mại nhưng Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cũng hy vọng sẽ còn nhiều ngân hàng thương mại cùng tham gia vào gói hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà. Bởi trên thực tế trong thời gian 3 năm dịch bệnh COVID-19 diễn ra, có 28 ngân hàng thương mại nội địa vẫn đạt lợi nhuận ròng 21%. Điều đó cũng cho thấy các ngân hàng thương mại chia sẻ với nền kinh tế khá là ít. 

Bên cạnh đó, vấn đề đau đầu của các doanh nghiệp bất động sản chính là trái phiếu cũng đã được Bộ Tài chính làm dự thảo sửa đổi Nghị định 65 sắp được ban hành. Đây cũng chính là động lực cho các doanh nghiệp bất động sản đang chịu sức ép trái phiếu đáo hạn trong năm 2023 - 2024. Điểm đặc biệt chính là dự thảo cho phép doanh nghiệp được thỏa thuận hoán đổi trái phiếu theo pháp luật dân sự. Những tài sản có giá trị cũng có thể hoán đổi như là nhà, cổ phiếu doanh nghiệp,...

Nhận định về quan điểm của Chính phủ trong hội nghị lần này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết: “Tôi đặc biệt ấn tượng với việc Thủ tướng Chính phủ cắt lời, đặt câu hỏi với Chủ tịch Tập đoàn Novaland Bùi Thành Nhơn”. Theo ông, lúc này bản thân liên tưởng đến hình tượng của một thầy giáo hỏi bài của một học sinh trên lớp khiến cho học sinh phải lúng túng. Chính những câu hỏi của Thủ tướng cũng đã thể hiện Thủ tướng hiểu rất rõ về thị trường bất động sản, thậm chí cả từng tập đoàn bất động sản. Và điều quan trọng hơn đó là Thủ tướng thể hiện rõ quan điểm cần chấn chỉnh cũng như định hướng lại, đưa thị trường bất động sản trở lại mục tiêu lành mạnh, bền vững.

Và những câu hỏi này không phải là câu hỏi dành cho một tập đoàn mà là dành cho tất cả các doanh nghiệp bất động sản. Bài toán hài hòa lợi ích doanh nghiệp và người dân, nhà nước được đặt ra. Cũng cần phải hài hòa lợi ích cũng như chia sẻ rủi ro. 

Cũng cùng với sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, các bộ ngành, địa phương thì doanh nghiệp bất động sản cũng đã đẩy mạnh tái cấu trúc, thúc đẩy khởi công xây dựng nhiều hơn các dự án nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ từ đó làm cho thị trường phát triển một cách ổn định và bền vững ở trong tương lai. 

Có “cứu” được cả thị trường bất động sản hay không?

Có thể thấy, việc Bộ Xây dựng đề xuất gói 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân còn với Thống đốc Ngân hàng Nhà nước công bố gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho lĩnh vực bất động sản cũng đã khiến dư luận xôn xao về một cuộc “giải cứu” lớn dành cho thị trường.

Không thể không kỳ vọng khi người đại diện Bộ Xây dựng đã không ngần ngại thông tin cho báo giới rằng, gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cũng đã được Thủ tướng đồng ý đưa vào nghị quyết sắp tới dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đồng thời cũng khẳng định gói tín dụng này được triển khai sẽ cứu được cả thị trường. Bộ này cũng đã phân định rõ 55.00 tỷ đồng cho chủ đầu tư vay còn 55.000 tỷ đồng cho người dân vay. Và chắc chắn lãi suất hàng năm của gói này cũng sẽ có thể sẽ ở mức 4,8 - 5% giống như những các gói cho vay mua nhà ở xã hội mà Ngân hàng Chính sách xã hội vẫn đang làm.

Hiện nay, có một thực tế rằng mặc dù rất thiếu nhà ở phân khúc dành cho người thu nhập thấp nhưng vẫn có không ít những dự án nhà ở xã hội ế hàng, có dự án đã phải mở bán trên 20 đợt. Ngoài ra, dù cho thị trường bất động sản có phần ảm đạm nhưng phân khúc căn hộ giá trung bình khá (chung cư đã đi vào sử dụng) hiện nay ở khu vực nội đô lại luôn tăng giá và giao dịch đang có phần lệch vào bên cầu. 

Chính vì thế, nhu cầu về nhà ở hiện nay cũng đã khác so với thời điểm cách đây 10 năm. Không phải cứ thiếu cần, cần nhưng cũng cần như thế nào mới là điều đáng được lưu tâm. Chắc chắn đó sẽ phải là khu đô thị được đầu tư bài bản cả về hạ tầng kỹ  thuật và hạ tầng xã hội chứ không đơn thuần chỉ là xây một cái tòa nhà để ở. 

Điều này đồng nghĩa với việc gói tín dụng ưu đãi lãi suất 110.000 tỷ đồng được chấp thuận, nếu như không sử dụng chuẩn thì cũng không mong cứu được thị trường bất động sản như trước kia, nhất là khi nền kinh tế vừa phải lãnh đủ hậu quả của hơn 2 năm đạt dịch COVID-19 hoàn hành và nội lực của doanh nghiệp lẫn người dân phải trải qua đại dịch này khác hẳn so với thời điểm 10 năm trước. 

Nói như thế để cho chúng ta không quá kỳ vọng vào gói tín dụng 110.000 tỷ đồng mà doanh nghiệp phải chủ động cứu mình đúng với tinh thần của Thủ tướng Chính phủ đã chỉ ra. Bởi vì ngay cả gói tín dụng trị giá 120.000 tỷ đồng của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đưa ra cũng đều hướng đến các đối tượng đó là dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nhưng với mức lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn là từ 1,5 - 2% (trong đó lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng ở trên thị trường trong từng thời kỳ). Nếu như xét ở thời điểm hiện tại, gói tín dụng này lãi suất cũng là trên dưới 10% - đây không phải là mức lãi suất dễ nhằn. 

Vậy thì vấn đề ở đây là gì? Thị trường bất động sản cần sự hỗ trợ từ phía Nhà nước trong tình trạng như hiện nay. Tuy nhiên chúng ta cũng đừng quá kỳ vọng vào đòn bẩy tài chính. Mỗi doanh nghiệp vẫn phải tìm cho mình hướng đi phù hợp để có thể cứu mình trước khi “trời cứu”. Đó mới chính là cách cứu bền vững của thị trường.