Hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam như thế nào?

Phạm Thị Tâm

Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số dùng với tốc độ đô thị hóa phát triển chóng mặt đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các hãng kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách. Chính vì thế, dịch vụ môi giới bất động sản chiếm một vị trí rất quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ tại nước ta.

Môi giới bất động sản là một hoạt động hỗ trợ chủ sở hữu bất động sản tìm kiếm khách hàng đàm phán hợp đồng mua, bán và trao đổi bất động sản. Quyền lợi của người môi giới chính là được hưởng một khoản hoa hồng. Môi giới là hoạt động thường có đối với các giao dịch về bất động sản và bắt nguồn từ tính đặc thù của bất động sản là không thể di chuyển và các bất động sản không hoàn toàn giống nhau. Đối với những người bán, để có thể tìm kiếm được người đồng ý mua bất động sản của mình thì họ phải giới thiệu cho những người quan tâm, những người không đủ thông tin và quỹ thời gian để thực hiện. Mặt khác, việc mua bán bất động sản diễn ra phức tạp bởi thị trường luôn có sự biến động. Với những lý do trên đã làm nảy sinh nhu cầu khách quan của hoạt động môi giới bất động sản. 

Vị trí của người môi giới bất động sản chính là nằm giữa người bán và người mua bất động sản và họ có thể là cá nhân hoặc tổ chức. Người môi giới sẽ là người đại diện cho người thuê môi giới và phải tuân thủ theo các chỉ dẫn của người thuê môi giới. Người thuê môi giới sẽ là người trả tiền hoa hồng cho người môi giới khi hợp đồng mua mua bán được thực hiện đồng thời cũng là người cung cấp các thông tin về bất động sản cần bán cho người môi giới. 

hoat-dong-moi-gioi-bat-dong-san-3-1642327839.jpg
Môi giới bất động sản là một hoạt động hỗ trợ chủ sở hữu bất động sản tìm kiếm khách hàng đàm phán hợp đồng mua, bán và trao đổi bất động sản

Hoạt động môi giới bất động sản hiện nay của Việt Nam

Trên thực tế, hoạt động môi giới bất động sản rất phát triển đặc biệt là các nước có nền kinh tế thị trường phát triển. Tại các nước này có các luật để điều tiết hoạt động môi giới bất động sản. Riêng Việt Nam, tiềm năng và quy mô của thị trường bất động sản còn rất lớn nhất là sau khi gia nhập WTO. Theo "Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam", vào năm 2020  diện tích đất đô thị tăng từ 105.000 ha lên 460.000ha. Điều này đã đưa đô thị hóa từ 28% lên 45% vào năm 2025. Dự kiến vào năm 2025, dân số đô thị từ 23 triệu người tăng lên 46 triệu người kéo theo sự gia tăng về nhu cầu nhà ở đô thị. Trung bình mỗi năm, Việt Nam cần có sự phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt được 20m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020. 

Bên cạnh đó, các chính sách cởi mở của Nhà nước như người dân được mua nhà ở tại các đô thị mà không cần đến hộ khẩu, dự kiến sẽ mở rộng đối tượng Việt Kiều được mua nhà và cho phép thực hiện thí điểm người nước ngoài có thể mua nhà tại Việt Nam. Những điều này cũng làm tăng nhu cầu về nhà ở tại các khu đô thị lớn. Chính vì thế, dịch vụ môi giới bất động sản đặc biệt là môi giới nhà đất đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển. 

Tại Khoản 2, Điều 8 của Luật Kinh doanh Bất động sản nêu rõ: "Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều này". 

hoat-dong-moi-gioi-bat-dong-san-2-1642327839.jpg
Trên thực tế, hoạt động môi giới bất động sản rất phát triển đặc biệt là các nước có nền kinh tế thị trường phát triển

Theo đó, các tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản. Đồng thời khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. còn khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản. Trong trường hợp nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. 

Thực trạng của nghề môi giới bất động sản hiện nay

Nếu nhìn một cách tổng thể thì đội ngũ tư vấn nhà đất hiện nay được chia làm nhiều cấp độ. Quy mô nhất phải kể đến các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phương thức hoạt động bài bản, chuyên nghiệp. Những công ty này thường tìm kiếm nguồn hàng từ các dự án của các nhà đầu tư và các công ty xây dựng,... Sau khi đã có thông tin họ sẽ tiến hành cập nhật và liên hệ, giao dịch với khách hàng. Họ là những chủ thể có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc cùng các thông tin đưa ra đều có độ tin cậy cao. Vì thế, chúng ta cũng sẽ dễ dàng tìm kiếm thông tin liên quan đến các công ty này trên Internet. 

Tiếp theo không thể không kể đến các văn phòng nhà đất với số lượng nhiều vô kể. Chỉ cần một căn phòng 3 - 4m2 và một vài tấm bản đồ quy hoạch, một chiếc điện thoại la bàn là có thể hành nghề môi giới nhà đất. Phần lớn các văn phòng này làm ăn chộp giật và nhìn chung không có mấy hiệu quả. Cuối cùng là hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân. Đặc điểm của đội ngũ môi giới này đa phần đều làm ăn nhỏ lẻ và không có trình độ chuyên môn, chưa từng qua các trường lớp đào tạo. Họ hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm trong các hoạt động của họ. Với các hoạt động chộp giật như vậy thì phần lớn thông tin bất động sản mà những người này đưa ra không chính xác và không chịu sự giám sát của bất kỳ cơ quan nào. 

hoat-dong-bat-dong-sn-1-1642327944.jpg
Tuy nhiên trên thực tế thì trong số hàng nghìn các trung tâm tư vấn, văn phòng môi giới chỉ có một vài đơn vị làm ăn đúng nghĩa của nó

Cũng như môi giới trong các lĩnh vực khác thì công việc của đội ngũ tư vấn, môi giới nhà đất này giúp người mua đến với người bán. Họ có trong tay thông tin về các bất động sản, các dự án được quy hoạch. Một khi người mua có nhu cầu thì nhà môi giới sẽ cung cấp các thông tin cũng như chịu trách nhiệm liên hệ với những người đại diện bên chủ sở hữu. Thông thường, sau khi hoàn tất các giao dịch thì các tổ chức môi giới sẽ được nhận hoa hồng từ 1 - 2% tổng giá trị giao dịch bất động sản. 

Tuy nhiên trên thực tế thì trong số hàng nghìn các trung tâm tư vấn, văn phòng môi giới chỉ có một vài đơn vị làm ăn đúng nghĩa của nó. Theo thống kê chưa đầy đủ thì trên cả nước có 155 tổ chức hoạt động môi giới có hành nghề, trên 1.600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất có đăng ký. Còn với các tổ chức cá nhân làm ăn đơn lẻ không đăng ký thì chưa thể thống kê. Vấn đề bất cập hiện nay chính là phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất riêng đều không có nghề nghiệp và không được đào tạo hay tư vấn kiến thức. Những người này hoạt động chủ yếu dựa vào kinh nghiệm của bản thân và các mối quan hệ. Chính vì thế, việc hoạt động của nhóm này nhiều khi gây ra tình trạng nhũng nhiễu thông tin, cản trở việc kiểm soát thị trường của chính phủ. 

Khía cạnh khác cũng quan trọng không kém đó chính là giá cả bất động sản trên thị trường. Tại nước ta hiện nay nhu cầu về nhà ở, về cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh là một vấn đề cấp thiết. Trong điều kiện quỹ đất của nhà nước còn hạn hẹn thì chủ yếu vẫn theo cơ chế xin - cho. Lợi dụng tình hình này thì các lực lượng tư vấn nhà đất đã bóp méo thông tin khiến cho thị trường có những cơn sốt nóng lạnh. Mặt khác, do thói quen tâm lý của người dân luôn có xu hướng rằng tích lũy tài sản dưới hình thức vàng và bất động sản cũng khiến cho giá bất động sản bị đẩy lên cao. Điều này vô hình chung đã tạo điều kiện cho đội ngũ môi giới trục lợi. 

hoat-dong-bat-dong-sn-2-1642327944.jpg
Cũng như môi giới trong các lĩnh vực khác thì công việc của đội ngũ tư vấn, môi giới nhà đất này giúp người mua đến với người bán

Bên cạnh đó, các thông tin liên quan đến quy hoạch, sử dụng đất cũng như tình trạng pháp lý của từng bất động sản lại không được công bố đầy đủ, công khai. Những thông tin này do các quan hệ hay do một số nguyên nhân nào đó lại được đội ngũ tư vấn viên nhà đất khai thác triệt để nhằm kiếm lời. Điều này đã khiến không ít người bị thiệt hại nặng nề vì dốc hết vốn liếng để mua nhà, mua công trình xây dựng mà không hề biết chúng đang trong diện quy hoạch. 

Tiếp theo là phải kể đến hành vi mua đầu cơ tích trữ của các đơn vị môi giới bất động sản. Nhiệm vụ của các đơn vị này chinh là cung cấp thông tin về bất động sản cho người mua đồng thời giữ vai trò trung gian trong các giao dịch bất động sản giữa đại diện chủ sở hữu với những người có nhu cầu về về bất động sản. Tuy vậy trên thực tế lại có nhiều tổ chức môi giới kiêm luôn vai trò người bán đặc biệt ở các dự án nhà chung cư và khu công nghiệp. 

Đối với nhà chung cư, đầu ra dự án căn hộ lẽ ra phải là người có nhu cầu sử dụng căn hộ nhưng phần lớn các căn hộ này lại rơi vào tay nhà môi giới, giới đầu cơ trước khi nó hoàn thành. Các hành vi đầu cơ tích trữ trên đều không được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, các biện pháp ngăn chặn, kiểm soát hành vi trên vẫn đang là vấn đề nan giải đặt ra cho các cơ quan giám sát thị trường kinh doanh bất động sản.