Thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đà giảm giá trong những tháng đầu năm 2023

Ít người mua dù đã giảm

Theo khảo sát về giá bán căn hộ thứ cấp ở một số chung cư trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận đã cho thấy giá chào bán căn hộ tiếp tục giảm, nhất là ở những dự án đang xây dựng cũng như chuẩn bị xây nhà. Như ở dự án The Origami (TP.Thủ Đức) thì nhiều nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính đang thực hiện việc chào bán với mức giá rẻ hơn từ 20 - 25% so với giá gốc chủ đầu tư đưa ra. Hay ở dự án MCP (TP.Thủ Đức) thì các nhà đầu tư thứ cấp cũng đang chào bán cắt lỗ lên đến 30%. 

Dự án New Galaxy và Apal Skyline cũng đã giảm từ 15 - 20% và khách cắt lỗ từ mức 100 - 200 triệu đồng/căn so với mức giá chủ đầu tư đưa ra. Mức giảm này nếu như so với số tiền đóng ở trên hợp đồng là khá lớn. Những dự án như Diamond Riverside hay là Ascent Lakeside (Quận 7) có liên quan đến những lùm xùm về mặt pháp lý cùng bị khách hàng bán tháo và cắt lỗ khá sâu, ghi nhận 20 - 30% so với giá bán trên hợp đồng. Dù cho giá vẫn tiếp tục giảm nhưng người mua càng vắng bóng. 

Như trường hợp của chị Phương Di, trong thời gian vừa qua chào bán một số bất động sản đang sở hữu ở Huyện Nhà Bè, Quận 7, Quận 8 nhưng vẫn mãi không có người mua. Chị Phương Di kể rằng căn hộ 160m2 ở Chung cư Him Lam Riverside (Quận 7) chị rao bán 5,9 tỷ đồng bao gồm nội thất, nghĩa là mỗi mét vuông căn hộ ghi nhận chỉ hơn 36 triệu đồng. Tuy nhiên, khách đến xem rồi về dù cho mức giá này khá rẻ so với mặt bằng chung ở khu vực này đang từ 60 - 80 triệu đồng/m2. Còn một căn nhà khác ở khu dân cư Lập Phúc (thuộc xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè) đã xây dựng xong phần thô chị rao bán với mức giá rẻ hơn giá của chủ đầu tư 400 triệu đồng, tuy nhiên mấy tháng nay cũng bán không được. 

Việc ế ẩm cũng là số phận của một căn nhà khác ở quận 8 mà chị Phương Di gửi nhiều môi giới trong thời gian qua. Chị bộc bạch: “Cũng có người đến xem nhà, tuy nhiên xem xong thì không có hồi âm. Tôi đang xây một căn nhà ở huyện Nhà Bè thiếu tiền cho nên phải bán bớt đi một số căn nhà trên để có tiền xây dựng tiếp, nếu không thì công trình sẽ dở dang. Tuy nhiên giảm giá mà vẫn không bán được, đúng là tiến thoái lưỡng nan”. 

Bà Bùi Thị Thu - là chuyên viên sale bất động sản lâu năm chuyên về khu vực TP. Thủ Đức, thị trường nhà và đất trong khu vực này vẫn đang chứng kiến xu hướng bán lỗ, có những nhà đầu tư bán lỗ đến 30 - 40% so với thời điểm đầu năm 2022. Đa số các bất động sản cắt lỗ trong thời gian này chính là những món nợ gần trở thành nợ xấu của ngân hàng cho nên khách hàng tự xử lý trước, nếu như không được thì ngân hàng sẽ tiến hành thanh lý. Mặc dù vậy, chỉ những lô đất nằm ở vị trí đẹp và có thể kinh doanh được, giảm giá mới được khách mua. Còn lại đa số là ế ẩm dù cho giảm mạnh. 

Giám đốc Công ty môi giới bất động sản Tài Tuân - ông Tài Quân cho biết: “Hiện tại thì mức giá chào bán ở trên thị trường đang giảm thêm khoảng 10% so với hồi cuối năm 2022 nhưng những người có tiền và có nhu cầu vẫn đứng ngoài quan sát. Họ chờ đợi giảm giá đến đáy mới mua vào. Mặc dù vậy thì như thế nào là đáy, lúc nào là đáy thì không ai biết được. Hiện tại, thị trường rất khó khăn bởi dòng tiền chảy vào bất động sản vẫn còn tắc”. 

Ở khu vực phía nam Thành phố, ông Tài Tuân thừa nhận gần như không có dự án mới chào bán ra thị trường từ hồi đầu năm 2022 đến hiện tại. Tuy nhiên bất chấp cung giảm thì thị trường giao dịch thứ cấp vẫn đang ngày càng thêm khó khăn. Nếu như hồi cuối năm 2022 vẫn có giao dịch thì hiện nay gần như hiếm có giao dịch dù đã giảm giá. Chỉ có những trường hợp vay nợ nóng, giá rẻ bèo thì mới bán được. 

Ông Tài Tuân nói rằng: “Hiện tại mức giá chào bán ở trên thị trường đang giảm thêm khoảng 10% so với thời điểm cuối năm 2022, tuy nhiên những người có tiền và có nhu cầu vẫn đứng ở ngoài quan sát”. 

Đã đến thời điểm mua vào hay chưa?

Ông Trần Khánh Quang - chuyên gia bất động sản dự báo trong thời gian sắp tới những tài sản không có kết nối hạ tầng tốt, chỉ là đất nông nghiệp hoang hóa, đất rẫy hay nhà ở có vị trí không thuận lợi thì sẽ giảm giá mạnh trong nhóm bất động sản phục vụ cho nhu cầu thật. Mặc dù vậy, những tài sản này vẫn sẽ khó tìm được khách hàng bởi vì không mang đến doanh thu. 

Theo khảo sát của Tập đoàn DKRA, ở phân khúc nhà, đất ở khu vực huyện vùng ven TP. Hồ Chí Minh như là Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn cũng đã xuất hiện tình trạng giảm giá cục bộ một vài khu vực với biên độ điều chỉnh từ 10 - 25% tùy vào từng khu vực. Mặt bằng giá thứ cấp trong thời gian 2 tháng đầu năm 2023 cũng giảm từ 10 - 23% so với thời điểm cuối năm 2022, mức giảm phổ biến là từ 100 - 690 triệu đồng/nền, thậm chí cũng có trường hợp giảm giá lên đến 1 tỷ đồng/nền. Giảm giá tập trung chủ yếu ở các nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đáng chú ý là những người có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc trong giai đoạn năm 2018 2022 nay đã hết ân hạn cũng như hỗ trợ lãi suất. 

Cũng theo Giám đốc nghiên cứu thị trường của Tập đoàn DKRA - ông Võ Quốc Thắng cho biết, mặt bằng giá căn hộ ở TP. Hồ Chí minh trong tháng 3/2023 duy trì xu hướng giảm từ cuối năm 2022 với mức giảm giá phổ biến giao động khoảng 1 - 5% so với quý 4/2022, so với thời điểm cùng kỳ năm 2022 giảm 2 - 9%. Đặc biệt, ở những dự án chuẩn bị bàn giao nhà, hết thời gian ân hạn nợ gốc/lãi vay thì mức giảm giá lên đến 20 - 25% so với cùng kỳ năm 2022 nhưng cũng rất khó thanh khoản. 

Ông Thắng tỏ ra lo ngại: “Sức cầu giảm giảm mạnh, so với cùng kỳ năm 2022 và chưa có dấu hiệu phục hồi, bên cạnh đó lãi suất cho vay bất động sản cũng đang ở mức khá cao trên 10%/năm, tình hình kinh tế ở trong và ngoài nước cũng đang gặp rất nhiều khó khăn,... thị trường thứ cấp khó có cơ hội phục hồi sớm. Và từ nay cho đến cuối năm, dự báo thanh khoản vẫn duy trì ở mức thấp, mặt bằng giá bán cũng có thể tiếp tục đà giảm”. 

Ông Phạm Lâm - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, với mức lãi suất hiện nay dao động từ 12 - 15%/năm, có nhiều nhà đầu tư thận trọng hơn trong quyết định dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản. Ở chiều hướng ngược lại, kinh tế đang gặp khó khăn, thu nhập bị sụt giảm cũng khiến cho người ôm bất động sản phải chấp nhận giảm giá, cắt lỗ hoặc giảm một phần lợi nhuận. Mặc dù thế, ông Lâm đánh giá thị trường bất động sản đã le lói các tín hiệu vui đến từ chính sách vĩ mô, đáng chú ý là ngân hàng đã bơm vốn trở lại vào nền kinh tế và vào thị trường bất động sản dù vẫn còn khá nhỏ giọt. Những doanh nghiệp cũng đã tiến hành cơ cấu lại sản phẩm, cơ cấu lại hoạt động đầu tư kinh doanh. Có nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng đã cắt những khoản đầu tư không hiệu quả thu hồi tiền về.