Nhà đầu tư mỏi mắt “dò đáy” bất động sản

Khó khăn liên tục tiến vào thị trường bất động sản, thậm chí còn được nhận định rằng, thị trường đang đứng trước khả năng rơi vào suy thoái nếu Nhà nước không sớm đưa ra những giải pháp điều chỉnh, hỗ trợ một cách kịp thời và hiệu quả. 

Trong thời gian gần đây, thị trường có tín hiệu về một đợt điều chỉnh về giá bất động sản đã xuất hiện. Nhưng câu hỏi mà nhiều người muốn tìm lời giải là thời điểm nào mới là “đáy”?

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, “bão tố” liên tục xuất hiện trong thời gian qua khiến thị trường BĐS “gãy”, dự báo còn nhiều khó khăn từ nay tới cuối năm. Một số doanh nghiệp lớn hiện sẵn sàng chiết khấu sản phẩm từ 30%, thậm chí là lên đến 50% để xoay sở. Vì vậy, trong năm nay nhiều doanh nghiệp cần tồn tại hơn là việc kiếm tiền. 

“Sang năm 2023, sau khi vượt đỉnh thì thị trường sẽ từ từ rớt xuống đáy nhưng đáy nào thì không ai biết bởi khó mà xác định được. Có điều chắc chắn là, đã có đáy thì sẽ có đỉnh mới. Tuy nhiên, đỉnh mới sẽ không bằng đỉnh củ và đáy mới chưa chắc sâu bằng đáy cũ. Vì vậy, những nhà đầu tư muốn xuống tiền trong giai đoạn này thì cần cẩn thận, vừa dò đáy vừa phải leo đỉnh” - Ông Quang cho hay. 

Chuyên gia phân tích, đầu tư vào bất động sản thì không thể thấy được thị trường đi xuống mà rời đường đua. Trên thực tế, bất động sản đang tốt lên từ năm 2014 tới nay, trong 8 năm liên tục tăng giá BĐS khiến nhiều người không nỡ bỏ thị trường. 

“Như chính tôi, thời gian qua cũng dùng khoảng 20 - 30% tiền mặt mua vào bất động sản giá rẻ, có vị trí tốt. Tôi gọi chung là bất động sản dinh dưỡng đáp ứng tiêu chí ngon - bổ - rẻ” - Chuyên gia cho hay. 

Ông Quang cũng nhìn nhận, thị trường BĐS tiếp tục xấu hơn cho tới tháng 1/2023. Tết Nguyên đán năm nay sẽ tới sớm, các doanh nghiệp cần nhanh chóng thanh toán nợ vay và các khoản công nợ, trả lương nhân viên,... Vấn đề là tiền ở đâu ra? Điều này không chỉ mang tới áp lực cho các đối tượng tham gia thị trường BĐS mà là cho cả nền kinh tế. Lúc này có thể khiến các doanh nghiệp buộc phải bán bớt sản phẩm để thanh toán các khoản chi phí. 

Tuy nhiên, ông Quang cho rằng, “trong cái rủi có cái may”, bởi khi các yếu tố tiêu cực liên tục tới với BĐS và nền kinh tế, tác động lên xã hội thì Chính phủ nhanh chóng có biện pháp nâng đỡ thị trường. Tuy nhiên, biện pháp như thế nào thì phải qua Tết Nguyên đán. Khi đó, sẽ có tín hiệu mới cho thị trường BĐS. 

“Tóm lại là phải tới đầu quý III/2023 mới có thể xác định được thị trường BĐS ổn định theo cách từ từ đi xuống hay từ từ đi lên” - Ông Quang nói. 

Về thời điểm nên rót tiền vào thị trường trong năm 2023, chuyên gia cho rằng, đây là một vấn đề khó trả lời. Mỗi người sẽ có một thời điểm riêng nhưng nếu quan sát kỹ hơn thì ai chấp nhận được rủi ro mới nên mua. Thống kê cho thấy, kể từ đầu năm 2008, bất động sản đã từ đỉnh rồi xuống đáy chỉ còn 50% vào năm 2013, sau đó lại lên nhưng rất ít. 

Tuy nhiên, giai đoạn 2014 - 2019 chính là giai đoạn tăng gấp đôi và trở lại mốc cũ. Vì vậy, nếu ai chấp nhận rủi ro này thì nên nhẹ nhàng xuống tiền kể từ ngày 15/12 (âm lịch). Với những người muốn chắc chắn nên đợi đến đầu quý II/2023 thì có thể thấy nhiều điểm sáng hơn. 

Dòng tiền vẫn khó

Chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển cũng nhận định rằng, tình trạng giảm giá đang diễn ra. Theo đó, đối với những bất động sản ở vị trí tốt như căn hộ hay nhà phố cho thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM trong thời gian qua tăng giá không nhiều thì giá bán hiện tại đã giảm tối đa là 10%. Tuy nhiên là với điều kiện người mua sẽ gặp trực tiếp người bán để bàn phán. 

Với những bất động sản có vị trí xa trung tâm thì mức độ giảm giá sẽ mạnh hơn. Bởi, đây là những điểm mà hạ tầng chưa phát triển nhưng giá bán lại tăng gấp 2 - 3 lần trong khoảng 2 - 3 năm nay, nhưng ở thời điểm hiện tại thì không dễ bán. Vì vậy, sẽ có những nhà đầu tư sẽ “ngộp”, nghĩa là vì áp lực tài chính nên muốn bán, nếu người mua tìm hiểu và biết điều này có thể trực tiếp tới thương lượng sẽ còn giảm thêm được từ 20 - 30%. 

“Hiện tại ai muốn bán được nhà, đất thì buộc phải giảm giá. Sắp tới, khi những nhà đầu tư gặp áp lực trả nợ ngân hàng thì dự kiến giá bán BĐS sẽ còn giảm mạnh hơn, thậm chí giảm ở mức cực kỳ hấp dẫn” - Ông Hiển đưa ra dự báo. 

Vị chuyên gia này còn nhận định, trong giai đoạn hiện tại và tới đây, dòng tiền sẽ còn tiếp tục bị siết chặt nhằm giữ ổn định kinh tế. Trong đó nhà điều hành sẽ còn phải quản lý nguồn cung tiền thận trọng và hợp lý. Có thể nói là, câu chuyện bất động sản lúc này chính là câu chuyện của các chủ đầu tư. Ai không quản lý tài chính tốt thì buộc phải đối mặt với rủi ro. 

“Dòng tiền vẫn tiếp tục khó khăn trong vòng 3 tháng tới vì Nhà nước tiếp tục xử lý và làm lành mạnh hơn hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, khó khăn có thể giảm dần trong quý I/2023 và sẽ ổn định lại trong quý II năm sau. 

Có nghĩa là các doanh nghiệp bất động sản sẽ còn ít nhất là 6 tháng nữa để giải quyết những khó khăn của dòng tiền. Đây là tình trạng chung, do đó các doanh nghiệp cần chủ động trong việc quản lý nguồn tiền, nghĩa khả năng huy động và khả năng sử dụng dòng tiền cần được cân đối kỹ với nhau” - Ông Hiển nhấn mạnh.