Luật sư Trương Thanh Đức: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn tồn đọng nhiều vấn đề!

Các quyền liên quan cần rõ ràng hơn

Liên quan đến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC nhận định, dự thảo này vẫn còn nhiều vấn đề đặt ra có liên quan đến giá đất và các quyền liên quan đến vấn đề đất đai của người dân.

Theo vị luật sư này, dù là đất nào đi chăng nữa cũng nên cho giao dịch chuyển nhượng và thế chấp… Xét về nguyên lý, dù là đất thuê trả tiền trước toàn bộ hay trả tiền trước 1 năm, 5 năm đều như nhau, đều là tài sản của người sử dụng. Cụ thể, Giám đốc Công ty Luật ANVI cho rằng, Luật Đất đai 2003 chỉ cho chuyển nhượng và thế chấp đất đã trả tiền trước nhiều năm trong khi thời hạn trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 lại cho chuyển nhượng loại còn lại dưới 5 năm nhưng lại không rõ ràng, chi tiết. 

Hiện tại, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) vẫn không cho chuyển nhượng đối với đất thuê trả tiền thuê hàng năm nhưng lại cho thế chấp “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất” trả tiền hằng năm. Với những điều nêu ra ở trên, ông Trương Thanh Đức khẳng định, từ vấn đề thực tiễn dễ dàng thấy được, đất nợ tiền nhà nước cũng có thể cho chuyển nhượng và thế chấp như bình thường. Quy định là phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi sang tên. 

Thực tế cho thấy, Luật Đất đai năm 2003 từng cho phép đất nợ nghĩa vụ tài chính nhà nước, tuy nhiên đến Luật Đất đai năm 2013 lại không cho phép và Dự thảo hiện tại cũng vẫn không cho. Ông Đức cho rằng, quy định này đã dẫn đến việc thay vì chuyển nhượng hoặc thế chấp để lấy tiền trả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp lại phải “đi đường vòng”, ví dụ như vay nóng để trả trước. Điều này cho thấy, các quy định này dường như đang gây ra nhiều rủi ro và các vấn đề bất lợi cho dân. 

Giám đốc Công ty Luật ANVI bổ sung, thực tế cũng chứng minh, dù việc cho mượn đất diễn ra khá nhiều, nhưng trong Dự thảo và các Luật Đất đai trước đây vẫn không hề nhắc đến, tức là không cho.

Dự thảo cần xử lý được các điểm mấu chốt

Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần phải xử lý được các điểm mấu chốt, đồng thời hợp lý hơn và hiện thực hơn về “Bảng giá đất” cũng như “Giá đất cụ thể”.
Tại Luật Đất đai 2003, Bảng giá đất được quy định có thể thay đổi hàng năm. Tuy nhiên, quy định này đã được thay đổi trong Luật Đất đai năm 2013, chuyển sang thay đổi định kỳ trong 5 năm.

Cho đến hiện tại, dự thảo mới lại đổi thành thay đổi hàng năm, tức là giống như 20 năm trước. Do đó, vị luật sư này cho rằng, hiện nay điều 89 của Dự thảo quy định rất hay, đó là phải bồi thường theo “giá đất cụ thể”, đồng thời “phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Thế nhưng, theo như quy định tại Điều khoản 155.3, Dự thảo lại nêu rõ: “Việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá”. Giám đốc Công ty Luật ANVI nêu quan điểm, giá đất cụ thể nếu để bồi thường vẫn được xác định theo bảng giá đất. Điểm khác nhau ở chỗ, nó sẽ được nhân hoặc không nhân, nhân nhiều hay là nhân ít với hệ số K.

Luật sư Trương Thanh Đức cho biết, Luật Đất đai năm 2013 hiện hành có một điều bất hợp lý, đó là không hề nhắc đến cụm từ “hệ số”, thế nhưng hệ số K lại tự nhiên xuất hiện trong các Nghị định của Chính phủ. Ông thắc mắc, việc bồi thường trong Dự thảo lần này liệu có chung số phận với Luật hiện hành hay không. Ông Đức nhận định, Luật như thế là không rõ ràng, trái với nguyên tắc của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015.

Liên quan đến Dự thảo mới, luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, quy định được đề cập chưa có gì để đảm bảo cho quyền lợi của người dân. Thực tế cho thấy, các địa phương từ trước đến nay vẫn luôn trả lời các khiếu nại và tố cáo theo motip chung rằng: “Giá theo giá đất cụ thể thế là đã cao nhất rồi, đã theo đúng giá thị trường và nơi ở mới đã tốt hơn nhiều nơi cũ rồi”.

Ông Đức bổ sung, dễ dàng thấy được, nếu quy định bồi thường “bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi” giống như trong Điều 89 Dự thảo hiện tại, giá đất được bồi thường nhiều khả năng vẫn thấp hơn giá đất bị mất đến cả chục lần. 

Với những bất cập được đặt ra ở trên, ông Đức cho rằng, Dự thảo mới cần phải quy định theo hướng “Giá đất cụ thể” và phải thoát ly khỏi Bảng giá đất. Đặc biệt, bảng giá đất chỉ dùng để thu thuế sử dụng đất, thậm chí là thuế chuyển nhượng đất. Trong khi đó, “giá đất cụ thể” được sử dụng để bồi thường những khi thu hồi đất và phải thoát ly hoàn toàn Bảng giá đất, đồng thời không bị trói buộc bởi Bảng giá đất giống như kiểu Bảng giá đất từng bị trói chặt vào Khung giá đất như trước kia.

Lợi ích của người dân và doanh nghiệp cần được quan tâm hơn

Theo phân tích của luật sư Trương Thanh Đức, theo như quy định tại Dự thảo hiện nay, có một điểm rất bất hợp lý đó là đất giao và đất thuê trả tiền hàng năm hay nhiều năm của doanh nghiệp lại chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng mà không được thế chấp cho các cá nhân cũng như các doanh nghiệp khác.

Ngoài ra, còn một vấn đề nữa khiến nhiều doanh nghiệp và người dân băn khoăn, đó là Dự thảo hiện tại quy định, không còn cho phép doanh nghiệp được lựa chọn trả tiền thuê đất một lần và hàng năm mà chuyển sang trả tiền hàng năm, lý do là để ngân sách có thêm nguồn thu. Theo luật sư Trương Thanh Đức, quy định này là bất hợp lý. Đáng lẽ ra chỉ nên coi đất cùng với tiền thu từ đất là phương tiện để khai thác cũng như sử dụng đất một cách hiệu quả hơn, mang đến cho xã hội nhiều sản phẩm hơn, mang lại cho đất nước nhiều lợi ích hơn, nộp nhiều thuế cho Nhà nước hơn nữa. Do đó, Dự thảo lại vô tình tính toán kỹ càng sao cho có lợi nhất cho Nhà nước mà bỏ qua lợi ích của người dân và cả doanh nghiệp.

Liên quan đến vấn đề này, ông Đức nêu quan điểm: “Thu được nhiều tiền đất và cân đối nguồn thu như vậy được gọi là tận thu, chứ không phải hài hoà lợi ích cũng như mang lại lợi ích chung lớn nhất”.