"Cứu" thị trường bất động sản: Cần tạo cơ chế để thị trường điều chỉnh

Hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách và pháp luật

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh - Ông Lê Hoàng Châu cho biết: "Thị trường bất động sản đang rất khó khăn và sức mua cũng như thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền; thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân, thừa nhà ở cao cấp; giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên khó tạo lập được nhà ở”. 

Và vướng mắc lớn nhất của thị trường hiện nay chính là mặt pháp lý, chiếm đến 70% khó khăn của các dự án bất động sản và nhà ở. Nếu như không có giải pháp xử lý kịp thời và hiệu quả thì thị trường bất động sản có thể sẽ trượt vào suy thoái, khủng hoảng cũng có thể kéo theo suy thoái và khủng hoảng kinh tế, tác động vô cùng bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô cũng như an sinh xã hội. 

Và tình hình trên là do nhiều nguyên nhân như là tác động từ các xung đột chính trị và lạm phát gia tăng ở nhiều nước cũng có thể sẽ dẫn đến suy thoái kinh tế cũng như đứt gãy chuỗi cung ứng trên toàn cầu. Tuy nhiên cũng cần nhận rõ nguyên nhân chủ quan chính là bắt nguồn từ nội tại nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản của nước ta. 

Trong đó thì có nguyên nhân từ phía Nhà nước như là một số quy định pháp luật chưa đảm bảo được tính đồng bộ và thống nhất, công tác thực thi pháp luật chưa thực sự hiệu lực, hiệu quả hay thủ tục hành chính rườm rà, chồng chéo và phức tạp,... Từ đó cũng dẫn đến thị trường bất động sản còn phụ thuộc nhiều vào thị trường tín dụng, tiềm ẩn rủi ro cho cả thị trường tín dụng lẫn thị trường bất động sản. 

Song song với đó còn có nguyên nhân từ phía doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản như đầu tư dàn trải và vượt quá năng lực tài chính, có xu hướng chạy theo lợi nhuận đơn thuần và muốn tối đa lợi nhuận cũng như chưa thực sự đảm bảo được hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp, người dân cũng như Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng. Đáng chú ý có doanh nghiệp chưa tuân thủ được pháp luật và cũng có trường hợp vi phạm pháp luật đến mức phải xử lý trách nhiệm hình sự.  Ngoài ra còn có nguyên nhân từ phía các nhà đầu tư thứ cấp, nhất là các nhà đầu tư lướt sóng, trong đó có giới đầu nậu, cò đất, môi giới làm nhiễu loạn thị trường. 

Chính vì thế mà Hiệp hội đề nghị thống nhất quan điểm chính là không giải cứu thị trường bất động sản hay doanh nghiệp bất động sản mà chỉ nên hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách và pháp luật để tạo điều kiện để cho thị trường bất động sản tự điều chỉnh, điều tiết. 

Sớm hình thành định chế tài chính bất động sản

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết: “Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng bậc nhất đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia. Tại cá nước phát triển thì yêu cầu cũng như định hướng khơi thông những nguồn lực tiềm năng cũng như bền vững của thị trường này chính là một ưu tiên chính sách. Vì thế mà tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở những nước phát triển thường chiếm ít nhất là trên 35% tổng tài sản vật chất của mỗi nước. Và các hoạt động ở trên thị trường bất động sản ghi nhận chiếm gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. 

Ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết, theo kinh nghiệm thì chỉ khi Chính phủ quan tâm đúng mức và có đánh giá chính xác về vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thì thị trường bất động sản mới có thể phát triển nhanh, bền vững đồng thời có đóng góp đáng kể cho sự phát triển của quốc gia, không chỉ dưới phương diện GDP và tài sản quốc gia mà còn là tác động lan tỏa đến những ngành kinh tế chủ đạo khác cũng như giải quyết vấn đề về việc làm, an sinh xã hội,... Trái lại thì khi mà thị trường bất động sản có phần chững lại cũng sẽ kéo theo sự đình trệ của thị trường này. 

Tuy nhiên trên thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam có sự phát triển chưa thực sự tương xứng với nhu cầu cũng như quy mô của nền kinh tế. Nguồn cung của các công trình công cộng, nhà ở cũng như bất động sản thương mại vẫn còn hạn chế. Thị trường thiếu trầm trọng nhà ở xã hội cũng như nhà thu nhập thấp. Còn bất động sản du lịch chưa phát huy được  vai trò để có thể góp phần quan trọng tạo nên những điểm đến du lịch và đưa Việt Nam trở thành trung tâm nghỉ dưỡng tầm cỡ quốc tế đúng với mục tiêu đề ra. 

Bởi thế mà rất cần có cơ chế chính sách phù hợp để có thể tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển đồng thời là điểm cốt yếu để giúp phục hồi kinh tế. Trong đó thì bên cạnh giải pháp tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý dự án thì cũng cần sớm nghiên cứu hình thành các định chế tài chính bất động sản. 

Các doanh nghiệp yếu kém không thể cứu

Nguyên thứ trưởng Bộ Tài Nguyên - Môi trường, GS Đặng Hùng Võ cho hay: "Trên thế giới, không quốc gia nào đặt vấn đề giải cứu các doanh nghiệp bất động sản bởi vì thị trường bất động sản cũng được coi giống như một trong các loại thị trường hàng hóa khác. Chính phủ hay là các cơ quan quản lý nhà nước cũng chỉ có những biện pháp “giải cứu” thị trường tài chính khi mà các thiết chế tài chính mất ổn định bởi cung vốn dành cho các doanh nghiệp đầu tư bất động sản mà các khoản vay bị rơi vào nợ xấu”. 

Chi tiết hơn thì các dự án đầu tư bất động sản không bao giờ là đủ vốn chủ sở hữu để đầu tư mà phải sử dụng các thiết chế tài chính để có thể vay vốn đầu tư, có thể vốn là từ kênh tín dụng hay là từ kênh cổ phiếu và trái phiếu. Khi mà tính thanh khoản của thị trường bất động sản tốt thì mọi việc lại không có gì là đáng bàn.

Còn khi tính thanh khoản của thị trường bất động sản là xấu thì các nhà đầu tư không thể nào trả lãi, vốn lúc các khoản vay đến hạn phải trả. Và tính thanh khoản kém ở trong thị trường bất động sản cũng làm cho các tổ chức tài chính rơi vào thanh khoản kém. Hơn thế, nhiều tổ chức tài chính có thể rơi vào tình cảnh vỡ nợ - điều này làm mất đi ổn định kinh tế vĩ mô và tạo hoàn cảnh nguy hiểm cho nền kinh tế. 

Cùng với đó, việc phải làm chính là cứu các tổ chức tài chính sao cho đứng vững khi tính thanh khoản bị sụt giảm mạnh - nghĩa là khi các khoản tiền của người dân tham gia vào thị trường tài chính mất cân đối với các khoản vay của các chủ đầu tư dự án bất động sản. Và vấn đề còn lại chính là giải quyết giữa các nhà đầu tư bất động sản với các tổ chức tài chính. 

Chính vì thế mà chúng ta không nên quan niệm giải cứu các dự án bất động sản mà sẽ là giải cứu thị trường tài chính, tiền tệ. Bởi vì đây là hai thị trường rất nhạy cảm với khủng hoảng tài chính, có thể cả khủng hoảng kinh tế. Còn đối với thị trường bất động sản Việt nam thì trước những khó khăn về dòng vốn cũng đã xuất hiện hiện tượng nhiều nhà đầu tư dự án bất động sản phải tiến hành bán hạ giá hàng hóa để có thể thực hiện trách nhiệm trả nợ vốn vay đầu tư - và điều này là bình thường ở trong cơ chế thị trường.

Đối với những nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản trong bối cảnh thị trường này vẫn còn có nhiều yếu tố khó khăn cùng dồn ép như hiện nay thì cần phải tìm các giải pháp để tự cứu mình và không nên đặt kỳ vọng sẽ có giải pháp nào giải cứu trực tiếp cho thị trường bất động sản. 

Và nợ xấu gắn với trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng có thể sẽ tăng lên, nhà điều hành cũng sẽ cần phải có sự can thiệp để có thể cân đối vĩ mô chứ không phải là một động thái giải cứu cho một doanh nghiệp hay là nhóm nhà đầu tư cụ thể nào. 

Vừa qua thì dưới sự chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước quản lý khá là tốt thị trường tín dụng, nhất là những quy định chặt chẽ đối với tín dụng bất động sản. Cũng theo đó, khả năng nợ xấu của doanh nghiệp bất động sản cũng có tác động tiêu cực lên thị trường tín dụng là khó có thể xảy ra. 

Đáng chú ý là trong tháng 11 vừa qua, Thủ tướng cũng đã thành lập Tổ công tác về vấn đề rà soát cũng như đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn và vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản dành cho các địa phương, doanh nghiệp. Và nhiều người cũng có ý hiểu như là sẽ có khoản trợ giúp vốn trực tiếp dành cho các doanh nghiệp bất động sản từ ngân sách nhà nước để cho các doanh nghiệp này vẫn có thể trụ vững trong hoàn cảnh thị trường trầm lắng. 

Theo đó, những động thái nói trên của các cơ quan quản lý nhà nước là khá phù hợp, vừa có thể hỗ trợ cho thị trường, doanh nghiệp lại vừa tôn trọng nguyên tắc bình đẳng của kinh tế thị trường cũng như có sự rút kinh nghiệm từ những tình huống thị trường đã đóng băng xảy ra trong giai đoạn năm 2003 - 2006 và 2009 – 2013.  Và trong bối cảnh hiện nay, những biện pháp “giải cứu” nếu có của Nhà nước cũng chỉ nhằm mục đích tháo gỡ những nút thắt của thị trường bất động sản chứ không phải là để cứu những doanh nghiệp bất động sản yếu kém.