Cẩn trọng với "mánh khóe" đầu tư lướt sóng BĐS: Mất tiền "như chơi" nếu không biết điều này

Nguyễn Minh Hằng

Thực tế, những vụ lướt sóng/sang cọc vẫn âm thầm diễn ra trên thị trường bất động sản, ở một số khu vực. Hình thức này chủ yếu diễn ra với các nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm.

Đền cọc nửa tỷ cho bên mua vì "mánh khóe" trong đầu tư bất động sản

Theo Nhịp sống kinh tế, đầu tư lướt sóng/sang cọc vẫn đang âm thầm diễn ra trên thị trường bất động sản, ở một số khu vực. Tuy vậy, không phải thương vụ lướt sóng nào cũng thành công như ý muốn. Nếu không cảnh giác, nhà đầu tư dễ mất tiền "như chơi" từ những "mánh khóe" không thể lường trước được.

Điển hình, trên diễn đàn Review bất động sản từng đăng tải câu chuyện của một nhà đầu tư (gọi là nhà đầu tư B) phải đền cọc nửa tỷ đồng cho bên mua vì những "mánh khóe" trong đầu tư bất động sản.

Cụ thể, nhà đầu tư B từng mua đất từ một chủ đất (gọi là nhà đầu tư A) rồi chuyển cọc 300 triệu đồng. Sau đó, xuất hiện một nhà đầu tư khác (gọi là nhà đầu tư C) mua lại mảnh đất của nhà đầu tư B và cọc 500 triệu đồng. Những tưởng rằng sẽ được hưởng chênh cả tỷ đồng trên mảnh đất đó, nhà đầu tư B không hề hay biết rằng, 2 nhà đầu tư A và C đã có sự thông đồng với nhau từ trước đó để lừa mình.

dau-tu-bat-dong-san-1-1653286204.jpg
Đầu tư lướt sóng/sang cọc vẫn đang âm thầm diễn ra trên thị trường bất động sản

Theo đó, khi nhà đầu tư B chuẩn bị tiền mặt để đặt mua mảnh đất từ nhà đầu tư A thì người này lại không bán nữa, và đền cọc cho nhà đầu tư B với số tiền 600 triệu đồng (bao gồm 300 triệu tiền cọc và 300 triệu tiền đền cọc gấp đôi). Đồng nghĩa với việc nhà đầu tư B không có đất bán cho nhà đầu tư C và cũng phải đền cọc cho nhà đầu tư C số tiền 1 tỷ đồng (bao gồm 500 triệu đã nhận cọc và 500 triệu đền cọc). Tính ra nhà đầu tư B được 300 triệu tiền đền cọc từ nhà đầu tư A nhưng lại mất 500 triệu tiền đền cọc cho nhà đầu tư C. Sau cùng, nhà đầu tư B mất 200 triệu đồng trong thương vụ này.

Đầu tư lướt sóng/sang cọc cần lưu ý những điều này

Theo ghi nhận cho thấy, những vụ lướt sóng sang cọc trên thị trường bất động sản gặp rủi ro là không hiếm. Thậm chí, ngay cả những nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm lâu năm với bất động sản cũng khó tránh khỏi khi hành vi của người có bất động sản để bán cùng người mua cuối cùng khá "tinh vi".

Những thương vụ mất tiền cọc có thể do không mua được đất ban đầu như dự tính, trong khi đã nhận cọc của bên mua, số tiền cọc nhiều hơn số tiền đã cọc cho NĐT trước đó. Nhà đầu tư đứng ở giữa thường sẽ phải tính toán kỹ càng các bước đi thì mới hạn chế được rủi ro.

Với kinh nghiệm của anh D (TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh), cũng là người có nhiều năm tham gia câu chuyện lướt sóng "cọc hai đầu". Theo anh D, để phòng đường rủi ro cho mình (mình là bên thứ 2, đứng giữa) chỉ nên nhận cọc của đầu thứ 3 ít hơn hoặc bằng số tiền đã cọc cho người có bất động sản bán. Nếu là nhà đầu tư đứng giữa để hưởng chênh (chỉ bỏ tiền cọc) không cần bỏ vốn thì phải biết cách tính toán. Trong trường hợp rủi ro xảy ra như chủ đất không bán nữa, họ sẽ đền cọc gấp đôi cho mình. Khi mình đền cọc gấp đôi cho bên kia thì số tiền chênh vẫn được một chút, hoặc bằng, không mất đi. Trong khi, nếu tham hoặc nghĩ dễ dàng mà nhận cọc bên mua nhiều hơn tiền cọc rất dễ rủi ro.

dau-tu-bat-dong-san-2-1653286204.jpg
Nhà đầu tư đứng ở giữa thường sẽ phải tính toán kỹ càng các bước đi thì mới hạn chế được rủi ro

Cũng theo nhà đầu tư này, thực tế khi tham gia lướt sóng bất động sản không phải ai cũng thắng đậm. Nhìn thì tưởng dễ kiếm tiền chênh trong khi không phải bỏ vốn ra, nhưng nếu nhà đầu tư không có kinh nghiệm cũng như kĩ năng thì không nên tham gia vào thương vụ "cọc hai đầu". Bên cạnh đó, chính bản thân nhà đầu tư cũng phải có dòng vốn đề phòng cho trường hợp bên mua không mua như dự định ban đầu, thì còn có tiền để "xuống" cho thời gian hẹn công chứng. Hoặc, phải xem xét kỹ các yếu tố tâm lý khách mua, thanh khoản, vị trí miếng đất để nắm được xác suất thành công. Đặc biệt, theo anh D, có một nguyên tắc là dù bất động sản đó có "ngon ăn" đến đâu thì chỉ nên nhận giá trị cọc thấp hơn so với giá trị tiền cọc đã đặt cho bên bán.

Trên thị trường hiện nay, các thương vụ lướt sóng kiểu "cọc hai đầu" đang diễn ra âm thầm. Nhờ có kinh nghiệm, mối quan hệ,... khá nhiều nhà đầu tư thực hiện mua bán trên cọc bằng cách tìm bên mua thứ 3 để xuống tiền. Trong khi học chỉ xuống tiền cọc và hưởng chênh số tiền thương lượng bán lại cho bên thứ 3. Cũng có nhiều nhà đầu tư "kiếm ăn" được từ mánh khóe này. Thế nhưng, mảnh đất có thể lướt sóng được theo hình thức này phải có vị trí đẹp, tiềm năng và giá mềm.

Ghi nhận cho thấy, việc lướt "cọc hai đầu" thường diễn ra ở các khu vực nóng về bất động sản. Trong đó có nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường cùng lúc.

dau-tu-bat-dong-san-3-1653286204.jpg
 

Cũng về vấn đề này, nhóm đầu tư của anh V (Quận 7, TP. Hồ Chí Minh) mới đây cũng thành công một vụ lướt cọc hai đầu và kiếm chênh 200 triệu đồng, nhờ mua mảnh đất nông nghiệp của một nhà đầu tư. Cụ thể, sau khi cọc cho chủ đất 200 triệu đồng, mảnh đất trị giá 1,2 tỷ đồng của anh V cũng đồng thời có khách hỏi mua ngay với giá chênh lên 1,4 tỷ đồng. Nhóm của anh V nhận cọc của nhà đầu tư thứ 3 với số tiền 100 triệu đồng và cũng hẹn thời điểm công chứng trùng với ngày hẹn chủ đất. Như vậy, đứng ở giữa, anh V nhận chênh trên mảnh đất đó tiền trăm trong khoảng thời gian ngắn.

Theo những người trong cuộc cho biết, để làm được điều này, bản thân các nhà đầu tư phải khá sành sỏi trong đầu tư, cộng thêm nguồn sản phẩm phải tiềm năng, có chọn lọc.

Ngoài ra, các chuyên gia khuyến cáo người dân cần thận trọng, sáng suốt khi có ý định đầu tư vào bất động sản vùng ven theo hình thức mua đi - bán lại vào thời điểm này, bởi đôi khi chính do nhu cầu tăng cao, lại là căn cứ cho giới cò đất thổi giá lên mức vô lý.