Nhà đầu tư thành phố ầm ầm rủ nhau thu mua đất nông nghiệp làm giàu 

Hoàng Bích Nga

Giới đầu tư hiện đang đặc biệt quan tâm đến việc đầu tư bất động sản nông nghiệp khi trào lưu “bỏ phố về quê” ngày càng nở rộ. Tuy nhiên nếu muốn mua đất ruộng khách hàng cần cân nhắc yếu tố lợi nhuận và rủi ro. 

Mua đất nông nghiệp trào lưu mới nhiều người theo đuổi

Việc đầu tư mua đất ruộng chuyển đổi thành thổ cư, phân lô bán lại kiếm lời là điều không còn xa lạ trong thời gian vài năm trở lại đây. Đất nông nghiệp rẻ hơn rất nhiều so với giá đất thổ cư nên nếu có thể làm thương vụ thành công, chủ đầu tư có thể bỏ túi hàng tỷ đồng.

Ví dụ đất thổ cư ở quận 9 TP HCM có giá khoảng 5 triệu/m2 thì đất nông nghiệp cũng ở khu vực này chỉ có giá là 500 ngàn/m2. Nếu người mua sở hữu 100m2 đất nông nghiệp, với giá 50 triệu thì sau chuyển đổi mục đích sử dụng giá lên gấp 10 lần so với ban đầu. Đây là lý do cho việc thu mua đất nông nghiệp ngày càng trở thành xu hướng được nhiều người theo đuổi. 

dat-nong-nghiep-01-1643254442.jpg
Mua đất nông nghiệp chuyển đổi sang đất nhà ở là xu hướng của nhiều người.

Đây là lý do đất nông nghiệp ven các thành phố lớn từng nhiều lần lên cơn sốt trong những năm vừa qua. Đơn cử có thể kể tới đất tại Hòa Lạc năm 2021 đã tăng 30-50% so với cuối năm 2019. Các môi giới đất hồ hởi giới thiệu những mảnh đất đẹp, diện tích rộng rãi đất vườn xen lẫn đất rừng, nông nghiệp. 

Khi hoàn tất hồ sơ mua bán chính môi giới sẽ hỗ trợ để chuyển mục đích sử dụng thành đất ở. Sau đó người mua có thể phân lô nhỏ để bán kiếm lời. Nhiều người đã thực hiện thương vụ thành công qua đó bỏ túi số lãi cực khủng. 

Cơ hội và thách thức ở khi đầu tư đất nông nghiệp

Nếu nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn, nắm bắt được quy hoạch của địa phương thì việc đầu tư mua đất nông nghiệp sẽ rất có lợi. Đầu tư đất đai trên thực tế cũng không bao giờ lỗ khi giá đất luôn tăng theo giá thị trường. Giữa bối cảnh dịch Covid đang nguy hiểm như hiện nay thì bỏ tiền vào đất cũng là cách để giữ tiền hiệu quả.

Ngoài ra đầu tư đất nông nghiệp cũng là cách giúp thúc đẩy quy hoạch của địa phương, giúp chính quyền có thêm cơ sở để đầu tư kinh tế, nâng cấp cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên bên cạnh cơ hội sinh lời, đất nông nghiệp cũng tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ rủi ro. 

dat-nong-nghiep-03-1643254442.jpg
Ảnh: minh họa

Trở lại với cơn sốt đất nói trên tại Hòa Lạc sau một thời gian tình trạng mua bán đất nông nghiệp diễn ra sôi nổi thì chính quyền Quốc Oai đã tạm thời ngừng lập hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn. Hành động này của cơ quan chức năng nhằm ổn định tình hình giá bất động sản. 

Tuy nhiên điều đó đã đã khiến không ít nhà đầu tư đất nông nghiệp bị mắc kẹt vốn, rất khó để giao dịch mua bán, sang nhượng. Đây chỉ là một trong những rủi ro mà nhà đầu tư có thể gặp phải khi đầu tư vào đất nông nghiệp. Đó là chưa kể tới vấn đề thủ tục, hồ sơ, chi phí làm hồ sơ chuyển đổi lên đất thổ cư rất phức tạp và mất nhiều thời gian. 

Nếu chủ đất không có nguồn vốn đủ mạnh thì có thể cạn vốn khi thủ tục chưa giải quyết xong. Đất nông nghiệp cũng có thể bị thu hồi nếu nằm trong diện quy hoạch hoặc quỹ đất phát triển của phường xã phục vụ mục tiêu phát triển của địa phương. Lúc này người mua sẽ chỉ nhận được khoản tiền đền bù rất nhỏ, không đáng kể.

Trường hợp giao dịch thị trường nhà đất đóng băng cũng sẽ khiến cho người mua đất không thể mua bán, gây thua lỗ nặng cho nhà đầu tư. Ở mỗi địa phương lệ phí chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư cũng khác nhau. Nếu không tìm hiểu tính toán kỹ người mua có thể bị rủi ro rất lớn khi đội vốn so với tính toán.

Kinh nghiệm khi đầu tư đất nông nghiệp

Để hạn chế tối đa những rủi ro, bất cập có thể xảy ra khi đầu tư vào đất nền nông nghiệp, người mua cần hết sức chú ý tới những vấn đề sau :

Tìm hiểu xem khu đất có nằm trong diện quy hoạch hay không 

Số lượng các khu đất ruộng thuộc diện quy hoạch tại các địa phương hiện nay là khá lớn do nhiều huyện, xã đang trong tiến trình lên quận, thành phố trong tương lai. Nếu vô tình mua phải các lô đất nằm trong dự án thì hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở sẽ không được phê duyệt.

Giá đất ruộng đền bù cho các trường hợp nói trên khá thấp nên nên chủ đầu tư sẽ bị lỗ lớn. Đất nằm trong diện quy hoạch cũng khó có thể giao dịch, không được xây nhà hoặc công trình phục vụ sinh sống. Vì vậy đây sẽ là tổn thất lớn cho người đầu tư.

dat-nong-nghiep-02-1643254442.jpg
Mua đất nông nghiệp cần lưu ý tới quy hoạch.

Người mua vì vậy cần chủ động kiểm đất ruộng có thuộc dự án quy hoạch không tại UBND huyện, phòng địa chính địa phương. Đây sẽ là phương án giúp người mua hạn chế tối đa được những nguy cơ tiềm ẩn khi đầu vào đất nông nghiệp. Từ đó đưa ra quyết định chính xác có nên xuống tiền hay không. 

Nếu khu đất định đầu nằm trong diện được phép làm hồ sơ xin chuyển đổi thành đất thổ cư thì lãi thu về sau khi mua rất cao. Nếu địa phương không có kế hoạch chuyển đổi sử dụng thì nhà đầu tư cần cân nhắc thật kỹ trước khi mua những mảnh đất diện tích lớn. 

Thương lượng về khoản phí đầu tư chuyển đổi sử dụng đất

Đất ruộng hoặc đất nông nghiệp khi thực hiện thủ tục, hồ sơ chuyển đổi lên đất thổ cư sẽ phải trả một khoản phí nhất định cho cơ quan nhà nước. Nếu diện tích lô đất càng lớn thì số tiền chuyển đổi sẽ càng cao. Tùy vào thương lượng mà phí này sẽ do người mua chịu toàn bộ hoặc được san sẻ với người bán. Nếu mua đất diện tích rộng nhà đầu tư có thể trao đổi với bên bán để xin được hỗ trợ.

Hợp đồng mua bán chỉ có hiệu lực sau khi công chứng

Mọi hợp đồng giấy tờ mua bán bất động sản hiện nay cần có sự chứng thực của cơ quan chức năng. Nếu nhà đầu tư không chấp hành quy định này thì giao dịch không có giá trị. Trường hợp có xảy ra tranh chấp thì quá trình mua bán sẽ bị Tòa án vô hiệu, Vì thế chủ đầu tư cần đề nghị người bán phối hợp để thực hiện thủ tục pháp lý đúng quy định.