Từ thực tế trên, Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành T.Ư Đảng vừa được ban hành được đánh giá là bước đột phá, cách tiếp cận mới phù hợp với thực tiễn, tạo cơ sở để các địa phương xác định giá đất sát với thị trường, xóa bỏ tình trạng chênh lệch giá ảo - giá thật.
Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong để làm rõ hơn về vấn đề này.
Quy định bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo cơ chế thị trường được hiểu như thế nào, thưa ông?
Việc bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo cơ chế thị trường là điểm nhấn mới, quan trọng, mang tính chất nền tảng trong đổi mới tư duy về quản lý đất đai của Nhà nước ta thể hiện rõ trong Nghị quyết 18, Hội nghị Trung ương 5 vừa qua.
Việc bỏ khung giá đất được hiểu theo nghĩa, từ nay trở đi các cơ quan chức năng không định ra một mức giá ổn định trong một khoảng thời gian 3 năm hoặc 5 năm như trước đây nữa. Giá sẽ được xác định tại thời điểm tiến hành giao dịch hay chuyển quyền sử dụng đất.

Các hoạt động này được thực hiện theo cơ chế giá thị trường với 5 phương thức tính giá: tính theo doanh thu, tính theo sản lượng, tính theo giá trị tương đương, tính theo các hình thức khác và đặc biệt trong đó là hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là hình thức mang tính chất thị trường cao nhất.
Tuy nhiên, định giá theo cơ chế thị trường không có nghĩa các giá thị trường này luôn luôn giống nhau ở tất cả các mảnh đất, cũng như các thời điểm mà nó có thể khác nhau tùy theo thời điểm thực hiện việc chuyển quyền này. 
Cụ thể, trong hoạt động đấu giá, sẽ có những hoạt động đấu giá kiểu hạn chế, tức là những nhóm đối tượng theo tiêu chí, tiêu chuẩn lựa chọn sẽ đấu giá và ai trả giá cao nhất cũng như đáp ứng được các yêu cầu, các điều kiện của buổi đấu giá quyền sử dụng đất đó sẽ chiến thắng.

Nhưng trong các trường hợp khác, các đối tượng tham gia có thể khác, hay thời điểm thực hiện cũng khác. Do đó, giá cũng có sự khác nhau. Hay nói cách khác, giá thị trường là giá được xác định trên cơ sở thuận mua vừa bán và là giá đạt cao nhất của quá trình giao dịch trong quá trình đấu giá.
Trong thời gian tới, các cơ quan chức năng sẽ tiếp tục hoàn thiện, công khai, công bố các phương thức tính giá theo cách tính thị trường. Tùy theo các điều kiện cụ thể mà áp dụng các phương pháp cụ thể thích hợp. Phương pháp đấu giá sẽ được sử dụng phổ biến nhất trong trường hợp đấu giá để đưa mảnh đất ra phục vụ mục đích thương mại.

Trong một số trường hợp sẽ không sử dụng phương pháp định giá theo cơ chế thị trường cũng không có đấu giá đất. Đặc biệt trong trường hợp giao đất phục vụ mục đích công ích, mục đích an ninh quốc phòng và các mục đích tương tự. 
Mặc dù bỏ khung giá đất, thực hiện phương án tính giá theo cơ chế thị trường nhưng vẫn có thể có những trường hợp ngoại lệ để thực hiện giao đất mà không thực hiện theo giá thị trường hay không thực hiện biện pháp đấu giá như đã nói ở trên.

Việc bỏ khung giá đất có tác dụng loại bỏ cơ chế hai giá trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?
Chắc chắn việc bỏ khung giá đất sẽ giúp loại bỏ cơ chế hai giá. Hiện nay, dù là cấp trung ương hay các địa phương, việc định giá đất đều mang tính chủ quan, áp đặt một mức giá theo hướng thấp hơn mức giá thị trường, thấp hơn mức giá thực tế để giảm thiểu các chi phí đền bù giải phóng mặt bằng. Do đó, cũng sẽ bị thiệt hại khi tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng đất. Chính sự chênh lệch giữa giá thị trường và mức giá trong khung giá đất được ban hành đã tạo ra cơ chế hai giá. 
Nói cách khác, nó tạo ra giá một là mức giá thấp do nhà nước định giá trong khung và hai là mức giá thị trường do các hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân cũng như các hoạt động chuyển nhượng khác.

Đây là cội nguồn, căn nguyên của việc thất thu ngân sách và tạo ra các kẽ hở, các tiêu cực tham nhũng trong quá trình phân bổ đất đai cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, cũng như các hoạt đông chuyển nhượng khác. Thậm chí tạo ra sự mất ổn định xã hội khi một số doanh nghiệp bắt tay cùng một số cơ quan chức năng đưa ra những dự án khai thác rất mạnh cơ chế hai giá này. Từ đó, tạo ra sự không đồng thuận trong xã hội, nhất là những dự án nửa vời giữa mục tiêu công ích và mục tiêu kinh doanh. Do đó, tạo ra những khiếu kiện vượt cấp và các tình trạng mất ổn định xã hội.
Như vậy, việc loại bỏ khung giá đất sẽ xóa bỏ sự tồn tại của cơ chế hai giá hiện nay và giúp các giá hội tụ theo hướng ngày càng tiệm cận với giá thị trường.

Thưa ông, vậy việc bỏ khung giá đất ảnh hưởng thế nào đến công tác đền bù giải phóng mặt bằng?
Việc nhà nước quy định khung giá thường thấp hơn giá thị trường thường có lợi cho Nhà nước khi thực hiện các hoạt động thu hồi đất, tiền đền bù sẽ thấp hơn so với giá thị trường nhưng đồng thời, điều này cũng gây ra những khiếu kiện, tranh cãi thận chí là trì trệ trong vấn đề giải phóng mặt bằng.

Khi Nhà nước bỏ chế độ áp giá theo khung này sẽ giúp vấn đề giải phóng mặt bằng trở nên nhanh hơn, bởi khi đó, giá đền bù chắc chắn sẽ cao hơn. Tuy nhiên, điều này sẽ kéo theo hệ lụy đối với ngân sách nhà nước là phải chi nhiều ngân sách hơn để đền bù cho phần đất thu hồi. Đây là phần hệ lụy mà nhiều cơ quan chức năng, địa phương e ngại nhất.

Nhưng điều này sẽ được đền bù bằng những khoản thu khác khi giá đất được tính theo giá thị trường. Ngay cả những khoản thu hàng năm từ chuyển nhượng, tiền sử dụng đất cũng như giá khác đều dựa trên giá thị trường tức là nền giá cao hơn sẽ giúp ngân sách nhà nước được bù lại các khoản chi ra để đền bù khi thu hồi đất.
Việc bỏ chế độ hai giá, đúng hơn là thực hiện bỏ chế độ về khung giá và áp dụng giá thị trường sẽ giúp ngân sách nhà nước "được" nhiều hơn.
Thời gian tới, việc thu hồi đất và phải đền bù bằng ngân sách nhà nước vào mục tiêu công ích sẽ giảm dần trong khi những nguồn thu, khoản thu cho tính chất sử dụng đất vì mục tiêu thương mại sẽ tăng lên. Do đó nguồn thu ngân sách sẽ tăng lên để bù lại cho phần phải tăng chi này.

Nghị Quyết 18 có nêu, “Hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản”. Chúng ta cần hoàn thiện cơ sở pháp lý như thế nào để việc thanh toán không dung tiền mặt trong giao dịch bất động sản trở lên phổ biến và thành thói quen của người dân, thưa ông?
Hiện nay, về cơ bản, Nhà nước vẫn khuyến khích thanh toán không dùng tiền mặt, một số khoản chi bắt buộc đã buộc phải thông qua kho bạc. Các mức chi ngân sách, các giao dịch lớn của doanh nghiệp cũng buộc phải thanh toán thông qua ngân hàng. 
Về quản lý đất đai, thời gian tới, có thể có những quy định liên quan đến thanh toán, chuyển nhượng bất động sản, kể cả thanh toán đền bù cho người dân sẽ không dùng tiền mặt nữa. Tuy nhiên, điều này chỉ có thể thực hiện khi các cơ quan chức năng thể chế hóa nó thành các văn bản pháp luật, có giá trị pháp lý thì biện pháp đó mới có thể thực hiện.

Để Nghị quyết đi vào cuộc sống, nhiều ý kiến cho rằng, chúng ta cần xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, việc công khai giá đất, quy hoạch trong việc phòng chống đầu cơ và tham nhũng liên quan đến đất đai sẽ phải thực hiện như thế nào, thưa ông?
Đây là bài toán đặt ra nhiều vấn đề với cơ quan chức năng, chắc chắn phải có một hệ thống thực hiện chính sách xây dựng cơ sở dữ liệu này bao gồm cả nhân sự, phần mềm, quy trình đăng báo cáo, quy trình dữ liệu, trích xuất dữ liệu, cũng như bảo vệ an ninh cho dữ liệu.
Tất cả các bước sẽ phải xây dựng thành đề án và khi đề án được thông qua, để thực hiện tốt thì các khả năng tiếp cận thông tin về thị trường giao dịch bất động sản sẽ trở nên nhanh chóng, thuận lợi và giá rẻ hơn, giúp thị trường sớm trở nên minh bạch, tránh được khoảng mờ, tiêu cực trong giao dịch bất động sản. Và chắc chắn sẽ giúp giá giao dịch bất động sản trên thị trường sát với thực tế hơn, giảm tình trạng hai giá trong quá trình chuyển nhượng bất động sản. Nói cách khác, thay vì người mua và người bán thỏa thuận trên thị trường để khai thấp hơn giá trị thị trường. Với cơ sở dữ liệu bất động sản này khi được công khai sẽ có sự tham chiếu rộng rãi cho hầu hết các bất động sản được thực hiện giao dịch, để từ đó có được mặt bằng giá tối thiểu. Nói cách khác là sẽ có mức giá trung bình trên thị trường để tạo ra sự tham chiếu, giúp quá trình giao dịch trở nên minh bạch.

Các đơn vị, quy trình cụ thể như thế nào để xây dựng cơ sở dữ liệu này chắc chắn sẽ có bộ phận chức năng liên quan hoặc của Nhà nước hoặc của ngoài nhà nước thực hiện, triển khai theo quy định, yêu cầu của Cơ quan nhà nước.

Theo ông, việc bỏ khung giá đất sẽ tác động như thế nào tới thị trường địa ốc?
Việc bỏ khung giá đất sẽ là một trong những làn sóng khá mạnh, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng một là lành mạnh hơn, công khai hơn, minh bạch hơn; hai là với mặt bằng giá cao hơn. Bởi vì như đã trao đổi, chúng ta vẫn còn cơ chế áp giá của nhà nước thì vẫn có chế độ hai giá. Do đó, giá thị trường cũng sẽ bị áp xuống, bám ít nhiều vào mức giá của nhà nước, trong đó có một bộ phận quỹ đất giao dịch khá lớn.

Khi chúng ta thực hiện bỏ hai giá và áp giá thị trường thì chắc chắn tất cả các hoạt động thị trường sẽ trở nên phổ biến hơn, các giao dịch dựa trên quá trình đấu giá, hoặc thỏa thuận giá một cách công khai minh bạch hơn. Từ đó giá hạ tầng sẽ cao lên. Tuy nhiên, nó sẽ giúp cho thị trường giảm bớt nhu cầu ảo, giao dịch ảo, nhất là những giao dịch dựa trên cơ sở khai thác lợi thế hai giá, chênh lệch giá giữa giá nhà nước và giá thị trường. Nói cách khác, tất cả các hoạt động mang tính chất dự án ảo, lợi dụng khai thác chênh lệch hai giá sẽ giảm bớt đi. Do đó, tính đồng thuận xã hội sẽ cao hơn, sự lành mạnh, hiệu quả của quản lý thị trường bất động sản sẽ cao hơn.

Chắc chắn những hoạt động phản đối, phản ứng, hoạt động kéo dài quá trình giải phóng mặt bằng cũng sẽ được cải thiện.
Tôi tin rằng, thời gian tới sẽ có nhiều tín hiệu tích cực liên quan đến việc bỏ áp giá Nhà nước trong giao dịch bất động sản. 
Cuối cùng, thị trường bất động sản sẽ tạo nên sự thu hút dòng tiền cũng như chiếm tỷ trọng lớn hơn trong tỷ trọng thị trường của nền kinh tế quốc dân. Việc quản lý thị trường này, đặc biệt là việc quản lý dòng tín dụng sẽ trở nên cần thiết hơn để tránh tình trạng nợ xấu, nợ đọng hay các giao dịch không lành mạnh. Những bất ổn trên thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế và các thị trường khác.

Nghị quyết 18 xác định bỏ khung giá đất nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế bảng giá đất được thực hiện trên cơ sở xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo cơ chế thị trường. Vậy giá đất ở các địa phương nên được tính như thế nào?
Việc bỏ khung giá đất như Nghị quyết số 18 là hoàn toàn hợp lý. Nhất là Nghị quyết đã khẳng định bỏ khung giá đất nhưng Trung ương vẫn sẽ quản lý việc thành lập, thiết lập bảng giá đất tại địa phương thông qua quá trình kiểm tra, giám sát của các cơ quan ngoài Chính phủ, các tổ chức chính trị xã hội như Quốc hội, Mặt Trận Tổ quốc, nhân dân...
Trong nghị quyết đã nêu rõ ràng: Việc bỏ khung giá đất không đồng nghĩa với việc bỏ sự quản lý của Nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương mà thay vào đó là nâng cao việc thanh tra, kiểm tra của bộ máy hành chính Trung Ương, của các tổ chức chính trị xã hội, người dân đối với việc xây dựng bảng giá đất của các địa phương.

Khi khung giá đất bỏ đi rồi, vấn đề còn lại là chỉ thông qua bảng giá đất, sau khi cơ quan quản lý giá đất của Nhà nước ở Trung Ương kiểm tra việc xác định giá đất ở địa phương để làm gì thì lúc này Luật Đất đai sửa đổi tới đây cần phải xác định rõ. Chắc chắn phải là dùng để thu thuế, thu phí, công nhận quyền sử dụng đất đối với đất trong hạn mức…
Đây là quan điểm mới. Tức là bỏ khung giá đất nhưng vẫn có bảng khung giá đất dựa trên giá thị trường. Tức là, về nguyên lý, chúng ta không áp giá mang tính chất chủ quan mà khung giá địa phương hay Nhà nước đưa ra sẽ dựa trên giá thị trường nhiều hơn.
Tức là, vẫn tồn tại ít nhiều hình thức hai giá là giá Nhà nước và giá thị trường. Và giá nhà nước sẽ không áp đặt chủ quan nữa mà sẽ bám vào giá thị trường nhiều hơn, sẽ xích lại gần nhau hơn giữa hai giá này. 

Có lẽ, thời gian tới, chúng ta phải chờ cơ quan chức năng xây dựng và đưa ra đề án, khi đó, các ý kiến phản biện mới trở nên rõ ràng, có đích để phân tích, bình luận và điều chỉnh, sửa đổi.
Khi bỏ khung giá đất nhưng vẫn áp dụng bảng giá đất thị trường, chắc chắn bảng giá đất thị trường này sẽ là khung tham chiếu, chỉ số tham chiếu về giá của địa phương trong quá trình giao dịch kể cả đất công hay đất giao cho mục tiêu thương mại. Sự hình thành vẫn dựa trên nguyên tắc thị trường. 
Ý nghĩa bảng giá đất ở đây không còn như khung giá đất trước đây chúng ta vẫn làm mà bảng giá đất chỉ để tham chiếu, còn giao dịch có thể có chênh lệch trên dưới xoay xung quanh bảng giá đất này. Bảng giá đất chỉ là kết quả của những giao dịch trong quá khứ, trong giao dịch bất động sản thường xuyên gia tăng, thường xuyên thay đổi, gắn với nhu cầu, sự tham gia của các đối tượng khác nhau, do đó không có giá cố định hay giá trong khung như trước đây.
Xin cảm ơn chuyên gia!