Xây nhà trên đất nông nghiệp đúng quy định để không bị phạt

0
780

Xây nhà là việc hệ trọng nên mọi người đều có sự chuẩn bị dài hạn. Trong đó nhiều yếu tố được quan tâm nhất: Chi phí, vị trí, thiết kế ngôi nhà. Tuy nhiên ít ai để ý đến việc xây nhà trên đất nông nghiệp sao cho đúng quy định để không bị xử phạt.

Quy định về việc xây nhà trên đất nông nghiệp

Pháp luật có quy định rất rõ ràng về vấn đề sử dụng đất. Vì thế nếu quá trình sử dụng đất của người dân không đúng quy định thì sẽ bị xử phạt. Theo quy định thì nguyên tắc sử dụng đất tại điều 6 luật đất đai 2013 ghi rõ như ảnh sau.

Anh 1 Quy dinh luat dat dai - Xây nhà trên đất nông nghiệp đúng quy định để không bị phạt - tu-van-luat
Ảnh 1: Quy định luật đất đai

Dựa theo quy định này thì một trong những nguyên tắc bất di bất dịch khi sử dụng đất mà người dân phải tuân thủ đó là phải sử dụng đúng mục đích. Có nghĩa là loại đất nào thì phải sử dụng đúng mục đích sử dụng của loại đất đó. Nếu sử dụng đất đai sai mục đích sẽ bị xử lý theo hành vi vi phạm.

 Như vậy, theo quy định xây nhà trên đất nông nghiệp là hành vi sai phạm. Bởi vì người dân đã sử dụng sai mục đích sử dụng đất. Căn cứ theo điều 9,10,11, 12 của nghị định 91/2019/NĐ – CP, khi tự ý chuyển đất nông nghiệp sang đất ở cũng như tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp sẽ bị xử phạt tiền cũng như áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.

Vậy nên với câu hỏi có được xây nhà trên đất nông nghiệp không? Câu trả lời sẽ là không nếu đất nông nghiệp chưa được thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thực hiện xây nhà trên đất nông nghiệp có bị phạt không?

Anh 2 Xay nha tren dat nong nghiep se bi xu phat - Xây nhà trên đất nông nghiệp đúng quy định để không bị phạt - tu-van-luat
Ảnh 2: Xây nhà trên đất nông nghiệp sẽ bị xử phạt

Xây dựng nhà trên đất nông nghiệp là hành vi sử dụng đất sai mục đích sử dụng. Do đó theo quy định về sử dụng đất thì hành vi này sẽ bị xử phạt nghiêm theo pháp luật. Tuy vào trường hợp sai phạm mà mức xử phạt sẽ được áp dụng tương ứng. Vì vậy nếu người dân nào đang có ý xây nhà ở trên đất nông nghiệp chắc chắn sẽ không tránh khỏi hình phát của pháp luật.  

Mức phạt về việc tự ý chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Xây nhà trên đất nông nghiệp là hành vi tự ý chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở mà không được pháp luật cho phép. Vì thế đối với hành vi sai phạm này, pháp luật quy định mức xử phạt rất chi tiết, cụ thể cho từng trường hợp sai phạm. Cụ thể như sau.

Trường hợp 1: Chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở

Mức xử lý xây dựng nhà trên đất nông nghiệp chưa được sự cho phép của pháp luật sẽ được phân ra từng trường hợp cụ thể. Từ đó tùy vào từng trường hợp mà việc xây nhà trên đất nông nghiệp bị phạt bao nhiêu. Trong trường hợp người dân tự ý chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở thì mức xử phạt sẽ tương ứng như sau:

Diện tích đất lúa chuyển mục đích trái phép sang đất ở Mức xử phạt được ban hành
Đối với khu vực nông thôn Đối với khu vực thành thị
Dưới 0,01 héc – ta  3 triệu đến 5 triệu đồng 6 triệu đồng – 10 triệu đồng
Từ 0,01 héc – ta đến dưới 0,02 héc – ta  5 triệu đến 10 triệu đồng 10 triệu đồng – 20 triệu đồng
Từ 0,02 héc – ta đến dưới 0, 05 héc – ta 10 triệu đến 15 triệu 20 triệu đồng – 30 triệu đồng
Từ 0,05 héc – ta đến dưới 0,1 héc – ta  15 triệu đến 30 triệu đồng 30 triệu đồng – 60 triệu đồng
Từ 0,1 héc – ta đến dưới 0,5 héc – ta 30 triệu – 50 triệu đồng 60 triệu đồng – 100 triệu đồng
Diện tích từ 0,5 héc – ta đến dưới 01 héc – ta  50 triệu đồng – 80 triệu đồng 100 triệu đồng – 160 triệu đồng
Từ 01 héc – ta đến dưới 03 héc – ta  80 triệu đồng – 120 triệu đồng 160 triệu đồng – 240 triệu đồng
Diện tích từ 03 héc – ta trở lên  120 triệu đồng – 250 triệu đồng 240 triệu đồng – 500 triệu đồng

Trường hợp 2: Chuyển đất rừng đặc dụng( rừng trồng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất) sang đất ở

Đối với trường hợp người dân tự ý chuyển đất rừng đặc dụng sang đất ở mà không được phép của luật pháp cũng là phạm luật. Cách xử lý thường áp dụng cho trường hợp này là xử phạt hành chính. Mức xử phát sẽ được quy định theo từng mức độ vi phạm nặng nhẹ. Cụ thể như:

Diện tích đất rừng đặc dụng được chuyển sang đất ở trái phép Mức xử phạt tiền theo quy định pháp luật
Diện tích dưới 0,02 héc – ta  3 triệu đồng – 5 triệu đồng
Diện tích từ 0,02 héc – ta đến dưới 0,05 héc – ta  5 triệu đồng – 10 triệu đồng
Diện tích từ 0,05 héc – ta đến dưới 0,1 héc – ta  10 triệu đồng – 15 triệu đồng
Diện tích từ 0,1 héc – ta đến dưới 0,5 héc – ta  15 triệu đồng – 30 triệu đồng
Diện tích từ 0,5 héc – ta đến dưới 01 héc – ta  30 triệu đồng – 50 triệu đồng 
Diện tích từ 01 héc – ta đến dưới 05 héc – ta  50 triệu đồng – 100 triệu đồng 
Diện tích từ 05 héc – ta trở lên  100 triệu đồng – 250 triệu  đồng 

Trường hợp 3: Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở

Anh 3 Xu phat hanh chinh hanh vi su dung sai muc dich su dung dat - Xây nhà trên đất nông nghiệp đúng quy định để không bị phạt - tu-van-luat
Ảnh 3: Xử phạt hành chính hành vi sử dụng sai mục đích sử dụng đất

Căn cứ vào quy định của pháp luật về đất đai, tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân nào tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà không có sự cho phép của luật pháp đều bị xử phát. Dù đó là việc chuyển đổi đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng lâu năm, đất nuôi trồng thủy hải sản sang đất ở.

Chuyển đổi đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở sẽ phải chịu mức xử phạt hành chính. Bảng quy định mức xử phạt cho sai phạm này chi tiết như sau.

Diện tích đất được chuyển đổi mục đích sử dụng một cách trái phép Mức xử phạt hành chính quy định chi tiết
Đối với khu vực nông thôn  Đối với khu vực thành thị
Dưới 0,02 héc – ta  3 triệu đồng – 5 triệu đồng  6 triệu đồng – 10 triệu đồng
Từ 0,02 héc – ta đến dưới 0,05 héc – ta  5 triệu đồng – 8 triệu đồng  10 triệu đồng – 16 triệu đồng 
Từ 0,05 héc – ta đến dưới 0,1 héc – ta  8 triệu đồng – 15 triệu đồng  16 triệu đồng – 30 triệu đồng
Từ 0,1 héc – ta đến dưới 0,5 héc – ta  15 triệu đồng – 30 triệu đồng 30 triệu đồng – 60 triệu đồng 
Từ 0,5 héc – ta đến dưới 0,1 héc – ta  30 triệu đồng – 50 triệu đồng  60 triệu đồng – 100 triệu đồng
Từ 0,1 héc – ta đến dưới 0,3 héc – ta  50 triệu đồng – 100 triệu đồng  100 triệu đồng – 200 triệu đồng 
Từ 0,3 héc – ta trở lên  100 triệu đồng – 200 triệu đồng  200 triệu đồng – 400 triệu đồng 

Nếu xây nhà trên đất nông nghiệp chuyển đổi từ loại đất này còn phải chịu mức xử phát khắc phục hậu quả, xóa bỏ nhà đã xây dựng. 

Vậy làm cách nào để xây nhà trên đất nông nghiệp?

Anh 4 Xay nha tren dat nong nghiep hop phap nhu the nao - Xây nhà trên đất nông nghiệp đúng quy định để không bị phạt - tu-van-luat
Ảnh 4: Xây nhà trên đất nông nghiệp hợp pháp như thế nào?

Theo quy định, hành vi xây nhà trên đất nông nghiệp là không được phép. Tuy nhiên nếu người dân muốn làm nhà trên đất nông nghiệp thì phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Có nghĩa là lô đất nông nghiệp mà bạn muốn xây nhà phải thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định của pháp luật.

Thủ tục chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở

Thủ tục xây nhà trên đất nông nghiệp một cách hợp pháp chính là thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nhiều người dân không biết nên nghĩ rằng thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất ở vừa phức tạp vừa khó khăn. Tuy nhiên thực tế không phải vậy, người dân chỉ cần đảm bảo cung cấp đủ giấy tờ quy định sẽ được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Chuẩn bị hồ sơ 

Theo quy định tại khoản 1 điều 6 thông tư 30/2014/ TT – BTNMT, nếu một người muốn xây nhà trên đất nông nghiệp phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng cần cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ với đầy đủ loại giấy tờ mà pháp luật quy định:

  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất: Mẫu đơn này phải là mẫu đơn mà pháp luật quy định. Theo đó mẫu đơn cần chọn là mẫu số 01.
  • Giấy tờ chứng nhận đất: Bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, bạn cũng có thể thay thế bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, đất ở. Hay sổ đỏ.

Nộp hồ sơ

Anh 5 Nop ho so xin chuyen doi muc dich su dung dat de co dat xay nha - Xây nhà trên đất nông nghiệp đúng quy định để không bị phạt - tu-van-luat
Ảnh 5: Nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất để có đất xây nhà

Sau khi hoàn thành xong hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì bạn chỉ cần nộp hồ sơ là xong. Theo quy định, đơn vị chịu trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ xin chuyển đổi đất là tại phòng tài nguyên và môi trường.

Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ trải qua quá trình tiếp nhận, xử lý trước khi đưa ra kết quả có chấp nhận hay không. Đơn vị tiếp nhận hồ sơ sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ một cách chặt chẽ. Trong trường hợp hồ sơ của bạn chưa đủ giấy tờ hoặc chưa hợp lý thì trong thời gian không quá 3 ngày sẽ được thông báo lại.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ hướng dẫn chi tiết cách thức bổ sung hồ sơ, hoàn chỉnh hồ sơ. Còn trong trường hợp hồ sơ chuẩn bị đạt yêu cầu ngay lần nạp đầu tiên thì cơ quan có trách nhiệm sẽ tiến hành thực hiện từng bước xét duyệt.

  • Thẩm tra hồ sơ
  • Xác minh thực địa
  • Tiến hành thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
  • Thông báo nộp lệ phí
  • Trình UBND cấp huyện xét duyệt
  • Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý hồ sơ dữ liệu đất đai hay hồ sơ địa chính sau khi quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Nhận kết quả quá trình chuyển đổi

Anh 6 Xay nha tren dat nong nghiep sau khi nhan ket qua chap thuan - Xây nhà trên đất nông nghiệp đúng quy định để không bị phạt - tu-van-luat
Ảnh 6: Xây nhà trên đất nông nghiệp sau khi nhận kết quả chấp thuận

cho phép xây nhà trên đất nông nghiệp hay không sẽ phục thuộc nhiều vào kết quả xét quyệt của cơ quan chính quyền thông qua hồ sơ chuyển đổi đất. Khi phòng tài nguyên và môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo yêu cầu của người làm đơn. Có nghĩa là lô đất nông nghiệp trước đó giờ đã thành đất ở đúng quy định pháp luật.

Thời hạn xét duyệt hồ sơ thủ tục

Thời gian giải quyết thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân không quá lâu. Trong thời hạn không quá 15 ngày, người nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ nhận được kết quả. Sau đó họ sẽ biết được mình có được phép xây nhà trên đất nông nghiệp hay không. 

Thời gian giải quyết hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định rất rõ ràng theo quy định của pháp luật. Chi tiết tại khoản 40 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ – CP.

Phí chuyển đổi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở

Anh 7 Chuyen doi dat nong nghiep sang dat o phai nop le phi bao nhieu - Xây nhà trên đất nông nghiệp đúng quy định để không bị phạt - tu-van-luat
Ảnh 7: Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp lệ phí bao nhiêu?

Số tiền phải nộp khi thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở đều được pháp luật quy định có điều khoản cụ thể. Trong đó theo điểm b điều 2 khoản 5 Nghị định 45/2014/ NĐ – CP quy định như sau:

“Khi thực hiện chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch. Mức chênh lệch ở đây là mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm chuyển đổi”. 

Do đó số tiền sử dụng đất phải nộp khi thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở được tính toán theo công thức:

Tiền sử dụng đất (SDĐ) phải nộp = Tiền (SDĐ) tính theo giá đất ở – tiền SDĐ tính theo giá đất nông nghiệp

Một số trường hợp xây dựng không cấp phép, trái phép mà không bị phá dỡ

Xây nhà trên đất nông nghiệp khi chưa được cấp phép là hành vi vi phạm luật đất đai mà pháp luật ban hành. Tuy nhiên ngoài hình thức xử phát bằng hành hoặc phá dỡ nhà vi phạm. Dù vậy vẫn có trường hợp xây dựng không cấp phép, trái phép mà không bị phá dỡ. Đây được xem là trường hợp đặc biệt và được quy định cụ thể trong luật đất đai.

Bảng thống kê chi tiết

Căn cứ quy định cụ thể Hành vi vi phạm  Xem xét điều kiện không bị phá dỡ
  1. Quy định tại khoản 2 điều 79 nghị định 139/2017/NĐ –CP
Đối với công trình được xây dựng theo quy định của pháp luật phải có giấy phép xây dựng. Tuy nhiên thực tế không có giấy phép xây dựng Điều kiện cần gồm:
  1. Khi sự việc xảy ra quá ngày 04/01/2008 nhưng đã kết thúc trước ngày 15/01/2018
  2. Không vi phạm chỉ giới xây dựng
  3. Không gây ảnh hưởng đến công trình lân cận
  4. Không có tranh chấp xảy ra khi xây dựng
  5. Thực hiện xây dựng trên một lô đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp
  6. Phải phù hợp theo quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Điều kiện đủ: Nhận được giấy phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Hoặc thực hiện điều chỉnh giấy phép sau khi chủ đầu tư nộp phạt.

Tiến hành thực hiện công trình xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng do pháp luật quy định
Xây dựng công trình sai lệch so với thiết kế do cơ quan thẩm quyền thẩm định, phê duyệt. Sai thông tin quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/1500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt ( Trường hợp này được áp dụng đối với công trình được miễn giấy phép xây dựng).
  1. Theo thông tin tại khoản 3 điều 79 Nghị định 139/2017/NĐ – CP
Hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo Điều kiện cần gồm:
  1. Hành vi vi phạm kết thúc không quá ngày 15/01/2018
  2. Không vi phạm chỉ giới xây dựng
  3. Không gây ảnh hưởng đến công trình lân cận
  4. Không có tranh châp
  5. Thực hiện xây dựng trên khu đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp 
  6. Nay phù hợp theo quy hoạch xây dựng do cơ quan thẩm quyền phê duyệt

Điều kiện đủ: Nhận được cấp giấy phép từ cơ quan có thẩm quyền cấp. Hoặc thực hiện cấp giấy phép sau khi chủ đầu tư thực hiện nộp phạt.

Thi công xảy ra nhiều lỗi sai so với nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới
Xây dựng công trình khi không chưa được cấp giấy phép xây dựng. Mà theo quy định thì bắt buộc phải có giấy phép xây dựng.
Thi công công trình sai thiết kế đã được cấp. Hoặc sai thông tin quy hoạch xây dựng. Hoặc thiết kế đô thị đã được cơ thẩm quyền phê duyệt đối với công trình xây dựng được miễn giấy phép xây dựng
Thực hiện hành vi xây dựng trái phép, sai thiết kế được phê duyệt theo quy định. Cụ thể là tại nghị định 23/2009/NĐ – CP mà đã ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ, nhưng đến ngày 30/11/2013 vẫn chưa thực hiện

Tham khảo chi tiết kế điều khoản 

Anh 8 Quy dinh ve truong hop khong bi do nha khi su dung dat sai pham - Xây nhà trên đất nông nghiệp đúng quy định để không bị phạt - tu-van-luat
Ảnh 8: Quy định về trường hợp không bị dỡ nhà khi sử dụng đất sai phạm

Xây nhà trên đất nông nghiệp không được phép nhưng không bị dỡ bỏ được quy định chi tiết với điều khoản cụ thể. Bạn có thể tham khảo ảnh minh hòa để hiểu rõ hơn.

Hy vọng chia sẻ về vấn đề xây nhà ở trên đất nông nghiệp bị xử lý như thế nào? Những chia sẻ này bạn đã nhìn nhận được chính xác hơn về việc vi phạm luật đất đai. Nhất là trong trường hợp xây nhà và lấn chiếm đất đai trái với quy định. Những hành vi này hoàn toàn không bao giờ được pháp luật công nhận. Vì vậy, trước khi tiến hành xây dựng nhà ở trên phần đất mới. Bạn nên tham khảo và hỏi ý kiến chuyên gia luật đất đai về vấn đề này nhé.

0 0 votes
Article Rating
Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments