Từ năm 2023 đến nay, thị trường bất động sản liên tục giảm tốc và gần như rơi vào trạng thái “ngủ đông” kéo dài. Mặc dù được kỳ vọng sẽ phục hồi trong năm 2024 nhưng dữ liệu của các đơn vị nghiên cứu mới công bố gần đây cho thấy, trong hai tháng đầu năm 2024, thanh khoản của thị trường bất động sản ở trong tình trạng trầm lắng.
Đơn cử, ở TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận, báo cáo của DKRA Việt Nam cho biết, hầu hết các phân khúc bất động sản đều sụt giảm mạnh về nguồn cung và lượng tiêu thụ. Trong đó, phân khúc căn hộ trong tháng 1, 2/2024 không có dự án mới mở bán. Tương tự, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, các dự án ở hầu hết mọi phân khúc gần như tạm dừng triển khai bán hàng khi sức cầu giảm mạnh.
Trên thị trường đất nền cũng ghi nhận nhiều nhà đầu tư phải chấp nhận giảm giá, bán cắt lỗ vì nhà đầu tư kẹt tiền. Có sản phẩm đất nền giảm giá đến 40-50% so với cuối năm ngoái nhưng vẫn không thể thoát được hàng. Thanh khoản lao dốc, sức cầu gần như chỉ bằng… so với năm ngoái.
Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng Tư vấn dịch vụ và Phát triển dự án DKRA Việt Nam, sở dĩ thị trường bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng, “ngủ đông” ở một số phân khúc do còn nhiều “điểm nghẽn” chưa được tháo gỡ. Trong đó, nút thắt về pháp lý, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng và thanh khoản sụt giảm là 3 “điểm nghẽn” lớn nhất của thị trường địa ốc hiện nay.

Thứ nhất là vấn đề pháp lý. Đây là khó khăn lớn nhất của thị trường, khiến nhiều doanh nghiệp gặp sức ép khi không có nguồn thi, dự án nằm “đắp chiếu” nhiều năm nhưng không thể triển khai vì rào cản pháp lý.
Thứ hai là nguồn vốn tín dụng, việc tăng cường kiểm soát tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong việc huy động nguồn vốn. Bên cạnh đó, vấn đề đáo hạn trái phiếu cũng đang gây áp lực rất lớn cho các doanh nghiệp địa ốc hiện nay.
Thứ ba là tâm lý khách hàng. Những thông tin tiêu cực của thị trường cùng với các hoạt động thanh tra, kiểm soát liên tục diễn ra trong thời gian qua gây mất niềm tin của các nhà đầu tư và khách hàng. Họ có tâm lý thận trọng hơn trong việc xuống tiền mua bất động sản, điều này đã khiến thanh khoản của thị trường sụt giảm. Bên cạnh đó, những vấn đề khác như lạm phát, lãi suất, giá nguyên vật liệu,… cũng gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp.

Những “điểm nghẽn” trên thị trường bất động sản hiện nay đang gây ảnh hưởng lớn đến hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều doanh nghiệp địa ốc. Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, bất động sản là lĩnh vực đi “thụt lùi” trong năm 2023. Số doanh nghiệp thành lập mới giảm khoảng 45% so với cùng kỳ. Bên cạnh đó, bình quân mỗi tháng có 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản trong năm vừa qua.
Đứng trước những khó khăn đó, Chính phủ đã vào cuộc nhằm tháo gỡ những “điểm nghẽn” và tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển ổn định, lành mạnh cho thị trường bất động sản. Theo đó, trong thời gian vừa qua, Chính phủ đã ban hành liên tiếp 12 văn bản, tổ chức nhiều cuộc họp để tháo gỡ và thúc đẩy thị trường địa ốc phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Gần đây nhất là ngày 14/3/2024, Thủ tướng Chính phủ đã triệu tập 18 doanh nghiệp để bàn về các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn sản xuất, kinh doanh. 
Bên cạnh đó, để thúc đẩy phát triển nhà ở giá rẻ, mới đây, Chính phủ đã tổ chức Hội nghị trực tuyến với các địa phương để bàn về các giải pháp tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy triển khai, rút ngắn mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội đã đề ra. Hiện nay đã có khoảng chục tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn đăng ký hơn 1,5 triệu căn nhà ở xã hội để tham gia “Chương trình xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030”.

Đánh giá về những động thái “giải cứu” của Chính phủ trong thời gian vừa qua, theo bà Nguyễn Hoài An - Quản lý cấp cao CBRE Việt Nam, trong thời gian vừa qua, Chính phủ đã có những cơ chế chính sách kịp thời nhằm hạ mặt bằng lãi suất, gỡ rối cho thị trường vốn, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Những động thái này đều xuất phát từ mong muốn tạo điều kiện cho thị trường bất động sản tự điều chỉnh, điều tiết và cộng đồng doanh nghiệp địa ốc có cơ hội tái cấu trúc, tái cơ cấu.
Nhìn chung, với điều kiện hiện tại, thị trường bất động sản khó có thể ghi nhận sự đột phá trong vòng 2-3 quý tới đây. Và do thiếu hụt nguồn cung, mặt bằng giá bán dự kiến khó có thể điều chỉnh giảm trong thời gian tới. Tuy nhiên, nhờ các chính sách của Chính phủ, thị trường bất động sản đã bắt đầu có những chuyển biến tích cực, thể hiện rõ ở phân khúc nhà ở xã hội. Nếu các dự án nhà ở xã hội được triển khai đúng kế hoạch tại các thành phố lớn sẽ giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân lao động sau một thời gian dài nguồn cung nhà ở bị giới hạn.
Theo chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, các biện pháp hỗ trợ thị trường bất động sản của Chính phủ trong thời gian vừa qua đang bắt đầu phát huy hiệu quả. Tuy nhiên, vấn đề không chỉ là tìm cách phục hồi thị trường, mà còn ngăn chặn rủi ro lớn với hệ thống ngân hàng, thị trường tài chính. Cần tranh thủ làm thật nhanh những quyết định, cơ chế đã được ban hành. 
Vị chuyên gia này cho rằng, mỗi khi thị trường bất động sản lao dốc, chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng đều giảm sút và rơi vào cảnh khó khăn. Bất động sản là ngành quan trọng với nền kinh tế, có độ lan tỏa cao và là một ngành luôn tạo ra khủng hoảng kinh tế. Nếu không đủ năng lực tài chính để xử lý sẽ lan sang nhiều lĩnh vực khác.

Báo cáo thị trường bất động sản của chứng khoán VnDirect vừa phát hành nhận định, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã đi qua và đang từng bước đi lên từ năm 2024. Nhận định này dựa trên những diễn biến gần đây trên thị trường bất động sản.
Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường bất Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đồng loạt loạt cải thiện vào 6 tháng cuối năm 2023. Ở Hà Nội, cả nguồn cung mới và doanh số đi lên rõ rệt vào 6 tháng cuối năm 2023. Tại TP Hồ Chí Minh, số lượng căn hộ bán ra nửa cuối năm cao hơn 101% so với nửa đầu năm, tỷ lệ hấp thụ đạt 108% so với 59%.
Cùng với đó, nhu cầu mua nhà đang được kỳ vọng sẽ cải thiện trong những tháng tới nhờ lãi suất cho vay tại các ngân hàng thương mại hiện đã giảm từ mức 13-14%/năm xuống khoảng 11%/năm. Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính đã tung ra các điều khoản thanh toán với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ khách hàng.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đã xuất hiện các động thái tích cực và tương đồng với thời điểm đảo chiều của chu kỳ trước. Bên cạnh đó, hiện tại, Ngân hàng Nhà nước cũng đã có nhiều lần điều chỉnh lãi suất điều hành, qua đó lãi suất huy động và lãi vay ở nhiều ngân hàng cũng đã hạ nhiệt. Chính phủ cũng có nhiều giải pháp tháo gỡ cho các doanh nghiệp và thị trường, đặc biệt là các luật liên quan bất động sản sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2025 cũng tạo nên điểm sáng.

Vị chuyên gia này dự báo, trong nửa cuối năm 2024, thị trường sẽ bắt đầu xuất hiện thanh khoản nhỏ lẻ đến từ các sản phẩm chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực. Điểm đảo chiều của thị trường có thể xuất hiện từ quý II-IV/2024. Sau đó, thị trường sẽ bước vào chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn: Thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định.
Để thích ứng với bối cảnh thị trường hiện nay, ông Quốc Anh cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cần phải có những điều chỉnh phù hợp, cơ cấu lại hoạt động kinh doanh và bình tĩnh chờ đợi những điều chỉnh lãi suất, tăng trưởng tín dụng và tháo gỡ vướng mắc pháp lý mà Chính phủ đang thực hiện.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), từ quý III/2024, thị trường bất động sản sẽ bắt đầu đi lên, khi đó cơ hội mua được bất động sản giá tốt sẽ rất ít, thậm chí gần như không có. 
Vị chủ tịch VARS cho rằng, hai quý đầu năm 2024 là thời điểm phù hợp để những nhà đầu tư có tài chính bền vững và am hiểu về thị trường nắm bắt thời cơ. Với những người có nhu cầu ở thực, thời điểm này là cơ hội tốt để hiện thực hóa giấc mơ an cư lạc nghiệp vì trong  giai đoạn này doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cơ cấu, điều chỉnh giá bán để bám trụ.