Sự “thiên biến vạn hóa” của BĐS biển: Loạt xu hướng mới sẽ là cơ hội “vàng” của giới đầu tư

Theo Nhịp sống kinh tế, bất động sản nghỉ dưỡng đã chứng kiến những biến động chung trên thị trường. Đây là phân khúc ghi nhận sự đổi mới, sáng tạo, linh hoạt giữa các dự án, chủ đầu tư. “Thiên biến vạn hóa” chính là cụm từ mà các chuyên gia trong ngành sử dụng cho phân khúc BĐS này. Bên cạnh đó là sự cạnh tranh giữa các dự án BĐS biển ngày càng tăng cao.

Ngoài những dự án Branded Residence đang phân bố tại các điểm đến nghỉ dưỡng theo mô hình condotel hay biệt thự biển có thương hiệu, thì BĐS biển cũng có hàng loạt các xu hướng và loại hình mới tạo ra hiệu ứng tích cực trong thời gian gần đây. Đáng chú ý là, dòng sản phẩm BĐS biển được sở hữu lâu dài, vừa là tài sản tích lũy, vừa có thể khai thác cho thuê đang nhận được rất nhiều sự quan tâm.

Vốn dĩ, tâm lý ăn chắc mặc bền và có tài sản để lại cho thế hệ sau vẫn ảnh hưởng lớn tới quyết định mua BĐS của người dân. Vì vậy, khi so sánh hai BĐS có đặc điểm tương đồng ở cùng khu vực thì yếu tố ưu tiên là sở hữu lâu dài. 

Có hai hình thức sở hữu BĐS chính là sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn (khoảng 50 năm). Loại hình sở hữu lâu dài thông thường sẽ có giá trị cao hơn và được nhà đầu tư săn lùng mạnh.

Theo ghi nhận, thị trường BĐS nghỉ dưỡng ven biển hiện đang xuất hiện 3 xu hướng mới. Thực tế, các xu hướng này đã manh nha từ trước, nhưng với câu chuyện sở hữu lâu dài đã giúp chúng càng thêm đặc biệt trong bối cảnh thị trường BĐS biển rất hiếm dự án có sổ hồng.

Homeresort - Nhà ở thấp tầng trong khu đô thị mặt tiền biển, sở hữu lâu dài, được vận hành bởi thương hiệu quốc tế: Đây là xu hướng được hình thành rõ nét nhất trên thị trường BĐS nghỉ dưỡng hiện nay. Loại hình nhà ở thấp tầng sở hữu lâu dài nằm trong khu đô thị giúp dự án nghỉ dưỡng “thay da đổi thịt”. Với những dự án được vận hành bởi thương hiệu quốc tế sẽ có tính thanh khoản tốt, kể cả khi gặp những biến động trên thị trường như chính sách, dịch bệnh,...

Báo cáo của DKRA Vietnam chỉ ra rằng, so với những phân khúc khác thì nhà phố nghỉ dưỡng, biệt thự mặt tiền biển thường rất được người mua quan tâm, nhất là với các dự án có chủ đầu tư lớn, vận hành bởi thương hiệu quốc tế. Riêng với phân khúc nhà ở thấp tầng sở hữu lâu dài thì đây là loại hình “manh nha” xuất hiện, tạo sự chú ý cho khu vực ven biển.

Tại các khu vực như Hồ Tràm - Bình Châu - Hàm Tân (Bà Rịa - Vũng Tàu) đang xuất hiện một vài dự án nghỉ dưỡng phát triển theo xu hướng Homeresort đã nhận được nhiều quan tâm. Nổi bật như Novaworld Hồ Tràm của Novaland, Venezia Beach của Hưng Vượng Developer, hay một số dự án được phát triển bởi Tập đoàn BRG, Hưng Thịnh, Tuần Châu,...

Trong khi đó, những thành phố du lịch khác như Nha Trang, Phan Thiết, Phú Quốc,... cũng đang manh nha xuất hiện loại hình nhà ở thấp tầng trong đô thị. Nhưng loại hình nghỉ dưỡng được sở hữu vĩnh viễn thì nguồn cung rất ít.

Hội môi giới BĐS Việt Nam cho biết, những dự án đóng tiền sử dụng đất để khách hàng mua sở hữu lâu dài đã thành sản phẩm được cả người mua lẫn giới đầu tư săn lùng. Vào giai đoạn trước, nhiều dự án nghỉ dưỡng còn nhiều vướng mắc, quan trọng nhất vẫn là vấn đề về sở hữu có thời hạn (50 năm) đã khiến khách hàng chùn chân, lo ngại rủi ro pháp lý khi quyết định đầu tư.

Vì vậy, khi thị trường ven biển bắt đầu có các sản phẩm mà pháp lý rõ ràng, sở hữu lâu dài thì ghi nhận tính thanh khoản khá cao. Tâm lý của người mua vẫn ưu tiên lựa chọn loại hình này.

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng tại một số thị trường nghỉ dưỡng như Phan Thiết, Nha Trang, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc,... chưa đáp ứng được nhu cầu trước bối cảnh khách du lịch đến ngày càng đông đảo. 

Cục Thống kê du lịch Bà Rịa – Vũng Tàu cho biết, lượng khách quốc tế tới địa phương đang  tăng trưởng mức 14%/năm, đây cũng là thành phố biển giàu tiềm năng phát triển những sản phẩm BĐS này. Tuy nhiên, thị trường nơi đây đang thiếu đi những sản phẩm nghỉ dưỡng đa dạng, nhất là loại hình BĐS biển sở hữu lâu dài dù nhu cầu tìm kiếm tăng cao.

Hometel - Căn hộ nhà ở sở hữu lâu dài được thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn 5 sao và vận hành bởi thương hiệu quốc tế: Đây là xu hướng đã gây ấn tượng mạnh mẽ cho giới đầu tư BĐS nghỉ dưỡng ven biển. Loại hình này cũng được dự báo sẽ “nắn” lại mạch thị trường căn hộ biển từ cuối năm 2022. 

Theo đánh giá, Hometel (Home - Hotel – Hospitality) là kênh đầu tư đa dạng vì vừa có thể tích sản lại vừa khai thác cho thuê. Chuyên gia cho rằng, loại hình này có thể tạo một làn sóng mới giúp nhà đầu tư thay đổi thói quen sở hữu BĐS biển kể từ nửa cuối năm nay.

Với Second home, đã được biết đến nhiều hơn vào những năm gần đây tại những thị trường ven biển, bắt nguồn từ nhu cầu hưởng thụ và chăm sóc sức khỏe bản thân hậu Covid - 19. Còn với Hometel sẽ định hướng cho nhu cầu thực, vừa hưởng thị lại vừa đầu tư với việc sở hữu lâu dài. Sự xuất hiện của mô hình đầu tư này đã tạo ra làn sóng cạnh tranh giữa các dự án với nhau.

Thực tế, Second home không chỉ sử dụng để lưu trú ngắn hạn hay nghỉ dưỡng mà còn đảm bảo việc khai thác công năng cho thuê trong lúc gia chủ không sử dụng để tạo ra nguồn thu nhập thụ động mỗi năm. 

Vốn có tâm lý kế thừa truyền đời, ăn chắc mặc bền của người Việt Nam, thì các dự án căn hộ mặt biển sở hữu lâu dài sẽ được giữ nhịp tăng giá tốt. Bởi vì loại hình này có thể linh hoạt hình thức an cư ổn định, lưu trú hay cho thuê ngắn - dài hạn.

Nhưng thực tế là không dễ gì tìm kiếm dự án có yếu tố này trên dọc cung đường biển phía Nam. Về yếu tố sở hữu lâu dài, HoREA cho biết, ở cùng một phân khúc trong cùng khu vực thì những căn hộ sở hữu lâu dài có mức giá bán cao hơn 20%.

Trong khi việc quản lý vận hành bởi thương hiệu quốc tế đã tác động vào giá bán và tính thanh khoản của loại hình căn hộ biển. Báo cáo Quý I/2022 của DKRA Việt Nam cho thấy, các dự án được vận hành bởi đơn vị quốc tế có mức giá bán cao hơn khoảng 23%, tỷ lệ bàn giao chiếm 86% tổng lượng tiêu thụ trong quý. Dự án có sự vận hành bởi thương hiệu 5 sao quốc tế luôn cao hơn khoảng 30 - 100% giá phòng cùng khu vực.

Chung quan điểm này, ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels APAC nhận định, mô hình căn hộ biển vẫn là một sản phẩm chiếm thị phần không nhỏ trong ngành du lịch Việt Nam. Người mua trong bối cảnh hiện nay không đơn thuần xem giá bán hay tiềm năng tăng trưởng, mà họ còn đòi hỏi sản phẩm phải minh bạch, được hoạch định cẩn thận với cấu trúc quản lý rõ ràng. Đi cùng đó là phối hợp với thương hiệu, mang tới giá trị cộng hưởng lâu dài cho dự án.

Bất động sản Wellness luxury living (BĐS chăm sóc sức khỏe sang trọng): Đây là xu hướng đã manh nha ở một vài dự án nghỉ dưỡng biển, rất được giới nhà giàu quan tâm. Khoảng 2 năm nay, thói quen sống của nhiều người thay đổi, họ hưởng thụ và chăm sóc sức khỏe nhiều hơn. Để bắt kịp xu thế này, nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe ra đời, kết hợp giữa các tiện ích sức khỏe nội khu với không gian sống xanh.

Theo nghiên cứu của Global Wellness Institute (GWI) cho thấy, số lượng dự án BĐS chăm sóc sức khỏe trên thế giới tăng khoảng 3 lần kể từ 2017 tới nay. Trong khi BĐS wellness được ưa chuộng nhiều hơn thì ở phân khúc khách hàng thuộc nhóm thành đạt thì yếu tố wellness là chưa đủ. 

Knight Frank cho rằng, Việt Nam thuộc top 3 quốc gia có tỷ lệ tăng trưởng số lượng người siêu giàu cao nhất thế giới, tăng khoảng 26%/năm. Nhóm người này rất quan tâm tới sức khỏe và tìm kiếm những trải nghiệm khác biệt. Đây chính là một trong những lý do mà phong cách sống wellness luxury living ra đời, đáp ứng nhu cầu của nhóm người này

Có thể thấy, mô hình chuẩn wellness luxury living hội tụ 6 hình thái sống wellness toàn diện gồm: sống lành mạnh - sống an tâm - kích thích sáng tạo - thực hành tinh thần - nuôi dưỡng cảm xúc - kết nối cộng đồng. Kết hợp với 4 hình thái mặt nước là biển - sông - hồ - kênh đào. Song song với đó là được vận hành bởi thương hiệu danh tiếng quốc tế và có một tổ hợp tiện ích toàn diện.

Loại hình BĐS phục vụ riêng giới siêu giàu đang là xu hướng trong thời gian gần đây. Loại hình wellness luxury living cũng chỉ được thực hiện ở các dự án quy mô lớn, được đầu tư mạnh vào tiện ích, lối sống khác biệt đi kèm những mảng xanh và giá trị gần biển.

“Du lịch không bao giờ ngừng thay đổi để có thể thích nghi với những xu thế mới, nhất là sau đại dịch. Hiện tại, đa phần nguồn cung trên thị trường chủ yếu tập trung vào việc đáp ứng nhu cầu lưu trú và số lượng phòng chứ chưa chú trọng tới chất lượng, trải nghiệm mới lạ cho khách hàng.

Để theo kịp những xu thế mới và đáp ứng nhu cầu tăng cao của du khách thì các chủ đầu tư cần phát triển thêm nhiều sản phẩm có dấu ấn bản sắc riêng, mang tới các trải nghiệm tốt hơn. Qua đó tạo nên sự khác biệt khi tham gia thị trường so với những sản phẩm du lịch thông thường như trước.

Theo tôi, ngành du lịch cần có thêm những sản phẩm chất lượng để đem tới trải nghiệm độc đáo hơn và tạo ra “điểm đến” đúng nghĩa. Chẳng hạn như những khu nghỉ dưỡng sang trọng, wellness resort… hay đa dạng hơn tiện ích giải trí, F&B để hoàn thiện hệ sinh thái du lịch, góp vào việc mở rộng và đa dạng hóa danh mục khách hàng trong nước và quốc tế” - Ông Mauro Gasparotti nhìn nhận.