Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong 9 tháng đầu năm 2022, nguồn cung của thị trường đã bị suy giảm rõ rệt, chỉ đạt khoảng 40.000 sản phẩm mới, tương đương 20% so với năm 2019. Tỷ lệ hấp thụ cũng đạt mức thấp nhất từ năm 2015 cho đến nay.
Trong khi đó, giá các loại hình bất động sản liên tục tăng cao, vượt xa mức chi trả của đại bộ phận người dân. Ngoài ra, cơ cấu sản phẩm cũng đang có dấu hiệu bất hợp lý, chủ yếu là các sản phẩm nhà ở cao cấp, hạng sang, không phù hợp với nhu cầu ở thực của người dân.
Ở thời điểm hiện tại, khi sắp kết thúc năm 2022, nhiều người đang đặt ra câu hỏi thị trường bất động sản Việt Nam sẽ diễn biến ra sao và sẽ tiếp tục duy trì đà sụt giảm hay sẽ phục hồi trong năm 2023 sắp tới? 
Đứng trước những thắc mắc này, giới chuyên gia đã đưa ra nhiều nhận định khác nhau về diễn biến thị trường bất động sản trong năm 2023. Tuy nhiên vẫn chưa có ai đưa ra nhận định chắc chắn rằng, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo kịch nào trong thời gian tới trong bối cảnh thị trường còn đang đối mặt với một loạt rào cản như hiện nay.

Mặc dù ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản không có nhiều diễn biến lạc quan nhưng theo ông Đinh Thế Hiển – Chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phục hồi nhờ có những điểm sáng mới trong năm 2023. Theo đó, nền kinh tế Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển dù nền kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn.
Hạ tầng giao thông được đầu tư bài bản, tạo động lực cho một số thị trường bất động sản. Các chính sách mới ra đời giúp chuẩn hóa và minh bạch thị trường nhà đất. Vốn đầu tư FDI tiếp tục tăng, tăng động lực cho bất động sản công nghiệp và khu dân cư. Bên cạnh đó, tiến độ đô thị hóa vẫn phát triển nhờ nhu cầu nhà ở đô thị.
Về xu thế đầu tư trong giai đoạn cuối năm 2022 – 2023, vị chuyên gia cho rằng bất động sản du lịch đang có nhiều tín hiệu tích cực nhưng chưa được nhiều người quan tâm, đầu tư bài bản. Bất động sản phân lô ở các khu vực xa, khu vực nông nghiệp sẽ giảm thanh khoản mạnh và xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ từ 10-30%. 

Còn theo TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền Tệ Quốc gia, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay chỉ bị suy giảm, chứ không phải là khủng hoảng. Nếu so sánh với giai đoạn khủng hoảng khoảng 10 năm về trước, thị trường bất động sản hiện nay có nhiều điểm khác biệt.
Vị chuyên gia này phân tích, ở thời điểm khủng hoảng 10 năm về trước, hệ thống tài chính ngân hàng gặp khó khăn làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Còn ở thời điểm hiện tại, thị trường gặp khó khăn là vì dịch bệnh, chiến tranh, không phải do hệ thống tài chính ngân hàng gặp vấn đề.
Một điểm khác biệt nữa đó là nền tảng kinh tế vĩ mô và tiềm lực doanh nghiệp ở thời điểm hiện tại tốt hơn 10 năm trước rất nhiều. Trong những năm tới, nếu những sai phạm được chấn chỉnh thì thị trường bất động sản sẽ phát triển tốt hơn.
Còn nếu so với Trung Quốc thì thị trường bất động sản Việt Nam ít rủi ro hơn, nội lực của các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam cũng tốt hơn các doanh nghiệp địa ốc Trung Quốc. Cho nên, thị trường nhà đất Việt Nam rất khó xảy ra kịch bản khủng hoảng tương tự như Trung Quốc.
TS Cấn Văn Lực nhận định, thị trường bất động sản sẽ có nhiều tín hiệu tích cực nhờ những triển vọng của nền kinh tế Việt Nam. Bước sang năm mới 2023, nền kinh tế Việt Nam được dự đoán sẽ phục hồi nhanh nhờ có nhiều động lực tăng trưởng, trong đó phải kể đến sự phục hồi của ngành du lịch nội địa, lạm phát và tỷ giá tăng lãi suất trong tầm kiểm soát.
Các chính sách đầu tư công, kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn, công thêm việc cơ cấu lại nền kinh tế, hoàn thiện thể chế sẽ đang được thúc đẩy. Bên cạnh đó còn có những tín hiệu tích cực từ phía Chính phủ trong việc tháo gỡ pháp lý, đáo hạn trái phiếu cuối năm sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong năm mới 2023.

Bên cạnh những dự báo tích cực, không ít chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2023 rất khó có cơ hội phục hồi khi những rào cản về nguồn vốn, pháp lý chưa biết khi nào được tháo gỡ. Thêm vào đó là những tác động đến từ sự bất ổn của nền kinh tế, rất dễ kéo thị trường bất động sản đi xuống.
Theo PGS. TS Trần Kim Chung – Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, nền kinh tế thế giới và trong nước đang bị ảnh hưởng xấu. Theo đó, thị trường bất động sản sẽ đi xuống vì có nhiều khoản nợ sắp đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu không có phương án trả lãi thì buộc phải điều chỉnh giảm bớt để cơ cấu lại cho thị trường.

Bên cạnh đó, theo ông Chung, trong năm tới thị trường cũng sẽ phải đối mặt với một loạt khó khăn, rủi ro, cụ thể như sau:
Một là những rủi ro liên quan đến nền kinh tế thế giới. Theo đó, nền kinh tế thế giới đang tồn tại nhiều bất ổn. Nguy cơ khủng hoảng luôn đe dọa nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. 
Hai là những rủi ro đến từ nền kinh tế vĩ mô. Các vấn đề về lạm phát, tỷ suất, tỷ giá, tín dụng bất động sản, đầu tư công, đầu tư nước ngoài,… sẽ là những rủi ro về kinh tế vĩ mô tác động trực tiếp đến thị trường địa ốc.
Ba là những rủi ro đến từ chính thị trường. Thị trường bất động sản đang được điều chỉnh theo hướng đi xuống. Nếu không có những chính sách điều chỉnh mới thì thị trường sẽ tiếp tục đi xuống vì các doanh nghiệp đang rơi vào tình trạng khó khăn.
Bốn là những rủi ro về phía đối tác. Hiện nay, thị trường bất động sản xuất hiện một số doanh nghiệp bị phong tỏa tài sản do liên quan đến nhiều vấn đề pháp lý. Hơn nữa, một số doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn về tài chính suốt một năm vừa qua.

Năm là những rủi ro về chính sách. Các vấn đề về chính sách tín dụng, lãi suất, tỷ giá,… nếu không thay đổi theo hướng tích cực sẽ ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản. Trong năm 2023, một loạt các bộ luật như Luật Đất đai, Luật nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được thông qua và ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Trong đó, thuế nhà đất sẽ tác động đến thị trường bất động sản mạnh nhất. 

Đưa ra dự báo ở một góc nhìn trung lập, tại Diễn đàn bất động sản 2022 với chủ đề xu hướng tất yếu của thị trường bất động sản do Báo Thanh Niên tổ chức, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trong năm 2023 sẽ có 2 kịch bản xảy ra với thị trường bất động sản. Kịch bản thứ nhất là sau Tết Nguyên Đán, Chính phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh, thị trường sẽ ấm dần lên và ổn định cho đến cuối năm. Kịch bản thứ 2 là thị trường bất động sản trong năm 2023 vẫn còn gặp khó khăn vì dòng vốn chưa được khơi thông.
Theo vị chuyên gia này, nếu muốn thị trường bất động sản đi theo kịch bản tích cực thì bản thân các doanh nghiệp địa ốc phải chủ động cơ cấu lại các sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Các doanh nghiệp nên thực hiện chuyển đổi số, ứng dụng vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm mục đích giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch, phát triển bền vững và củng cố được niềm tin cho các nhà đầu tư.

Cũng đưa ra nhận định ở góc nhìn trung lập, TS Sử Ngọc Khương – Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, trong thời gian vừa qua, nền kinh tế Việt Nam đã chịu ảnh hưởng nghiêm trọng của tình hình lạm phát, giá hối đoái giữa các đồng tiền ngoại tệ, tình trạng khan hiếm xăng dầu và những bất ổn chính trị - xã hội ở nhiều quốc gia. Cho nên, trong năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có những chuyển biến khá thận trọng.
Về tính thanh khoản, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì ở mức ổn định nhưng nguồn cung sẽ bị hạn chế. Đồng thời, sự vắng bóng các sản phẩm nhà ở vừa túi tiền cũng làm ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường. Với phân khúc bất động sản công nghiệp và văn phòng, thị trường vẫn sẽ có những chuyển biến tốt nhờ nhu cầu mở rộng mặt bằng kinh doanh.
Đối với những dự án bất động sản chưa hoàn thiện, các chủ đầu tư cần chờ thêm một khoảng thời gian nữa mới có thể hoàn tất đầy đủ các thủ tục cần thiết nhằm đảm bảo tính minh bạch của thị trường và quyền lợi của các bên. Ngoài ra, các chủ đầu tư cần thêm nguồn vốn bổ sung như: FDI, quỹ đầu tư, các đối tác liên doanh để giải quyết những bài toán khó về tài chính.
Có thế thấy, bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023 diễn biến như thế nào vẫn còn là một ẩn số. Tuy nhiên, đứng trước những tín hiệu tích cực ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn có nhiều cơ hội phục hồi trong năm 2023.