Điều kiện, thủ tục người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam từ A-Z

Chắc hẳn có rất nhiều người thắc mắc rằng “Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam được không?”. Quy định về việc này đã được thí điểm trong 5 năm trở lại đây. Tuy nhiên, điều kiện để được thực hiện điều này khá khắt khe nên số lượng người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam rất ít. 

Gần đây nhất, Luật Nhà ở đã sửa đổi giúp nới lỏng điều kiện cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam. Tại khoản 3 Điều 7 Luật Nhà ở 2014, đối tượng được xác định có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũng quy định rõ là những tổ chức, cá nhân nước ngoài được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 159 Luật nhà ở 2014. Người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam qua 2 nhóm hình thức:

• Đầu tư và xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.
• Các hoạt động mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại. Bao gồm: căn hộ chung cư và nhà riêng ở riêng lẻ. Ngoại trừ các khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Người nước ngoài muốn mua nhà ở Việt Nam thì phải làm sao? Các đối tượng, cá nhân là người nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam là những thông tin cần biết khi tìm hiểu về vấn đề liên quan tới người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Những đối tượng này bao gồm:  

• Các tổ chức, cá nhân người nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án và quy định pháp luật tại Việt Nam.
• Những doanh nghiệp có vốn đầu tư từ nước ngoài, có chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài tại Việt Nam. Đồng thời, có các quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh các ngân hàng nước ngoài đang hoạt động, kinh doanh tại Việt Nam.
• Các cá nhân là người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Lưu ý:

• Hình thức thuê mua nhà ở là việc bên thua mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của ngôi nhà. Nếu bên thuê mua có điều kiện, thì được phép thanh toán không quá 50% giá trị. 
• Số tiền thuê mua căn nhà còn lại được trả bằng cách tính thành tiền thuê nhà hằng tháng mà bên thua mua phải trả vào một thời hạn nhất định cho bên cho thuê mua. Sau khi đã hết hạn thuê mua nhà và người thuê mua đã trả hết số tiền còn lại thì họ được quyền sở hữu căn nhà đó. 

Điều kiện người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

Người nước ngoài sống và làm việc ở Việt Nam ngày càng nhiều đồng thời có nhiều người trong số họ có nhu cầu mua nhà tại đây. Vậy người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam cần những điều kiện gì?

Trường hợp 1: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

Đối với những người gốc Việt, nhưng cư trú và sinh sống lâu dài tại nước ngoài hay những người gốc Việt định cư nước ngoài từng có quốc tịch Việt Nam. Nếu muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần có các giấy tờ chứng minh sau:

• Nếu mang hộ chiếu Việt Nam phải còn giá trị và có dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam
• Nếu mang hộ chiếu nước ngoài cũng phải còn giá trị và có dấu kiểm chứng giống như hộ chiếu Việt Nam. Tuy nhiên, cần phải chứng minh được mình còn quốc tịch Việt hoặc có giấy tờ xác nhận người gốc Việt. Kèm theo một số giấy tờ theo quy định pháp luật Việt Nam.

Trường hợp 2: Khách hàng là các tổ chức, cá nhân nước ngoài

• Những khách hàng là các tổ chức, cá nhân nước ngoài này để mua và sở hữu nhà tại Việt Nam cần có giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
• Người nước ngoài tại Việt Nam được quyền sở hữu nhà tại đây là những cá nhân khi nhập cảnh vào Việt Nam có hộ chiếu còn giá trị và có dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam. Đồng thời, không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật. 
• Những cá nhân có giấy tờ chứng minh là người gốc Việt khi xác định quyền sở hữu nhà tại Việt Nam, thì chỉ được phép lựa chọn một đối tượng áp dụng là người Việt Nam định cư nước ngoài hoặc là người nước ngoài để xác định.

Quy định người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

Mặc dù người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam là hợp pháp, nhưng không phải bất kỳ đối tượng có yếu tố nước ngoài cũng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Để có thể mua nhà tại Việt Nam, căn cứ theo khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, các tổ chức, cá nhân nước ngoài phải là:

• Những tổ chức hay cá nhân nước ngoài có đầu tư, xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam
• Các doanh nghiệp có vốn đầu tư từ nước ngoài, các chi nhánh và văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư tại nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam
• Các cá nhân nước ngoài đã được phép nhập cảnh vào Việt Nam

Bên cạnh đó, hình thức thanh toán khi người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam cũng có một số điểm khác biệt mà bạn cần lưu ý như sau:

• Đối với hình thức thuê mua nhà ở, người nước ngoài cần phải thanh toán trước cho bên cho thuê với 20% giá trị của nhà ở. Nếu người thuê mua đã có thỏa thuận về điều kiện thanh toán trước thì không áp dụng quy định này, việc thanh toán trước không được quá 50%.
• Phần tiền còn lại cần được tính toán thành tiền thuê nhà và trả theo tháng với thời hạn nhất định. Khi đã hết hạn thuê nhà ở và đã tất toán xong số tiền trên thì người thuê mua sẽ có quyền sở hữu nhà ở đó.

Thời hạn sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài

Cá nhân người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam được phép sở hữu nhà theo như thỏa thuận trong những giao dịch hợp đồng mua bán, nhưng không được vượt quá 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận. Cá nhân người nước ngoài được phép gia hạn nếu có nhu cầu.

Đối với người nước ngoài đã kết hôn với công dân Việt Nam, hoặc người Việt Nam định cư tại nước ngoài thì được phép sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài như công dân Việt Nam. Sau thời hạn sở hữu nhà ở mà người nước ngoài không xin gia hạn, không bán hay tặng cho các đối tượng khác thuộc sở hữu nhà ở Việt Nam thì theo như quy định, các bất động sản kể trên sẽ thuộc quyền sở hữu của Nhà nước.

Người nước ngoài thuê nhà ở tại Việt Nam cần phải thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ với chủ đầu tư đúng như thỏa thuận giao dịch. Khi người nước ngoài có nhu cầu cho thuê nhà kinh doanh theo hình thức cho thuê lại thì cần được bên chủ đầu tư chấp thuận.

Thủ tục với người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam

Bước 1: Hoàn thiện hồ sơ giấy tờ đáp ứng điều kiện mua nhà tại Việt Nam.

Bước 2: Tiến hành ký hợp đồng mua nhà. Lưu ý hợp đồng phải tuân thủ nội dung tại Luật Nhà ở 2014, Điều 121, khoản 1 và Điều 123, khoản 1; Hợp đồng phải được công chứng, chứng thực.

Bước 3: Xin cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở theo trình tự, thủ tục quy định tại Luật Nhà ở 2014, Điều 9, khoản 2.

Điền đơn đề nghị (theo mẫu 04/ĐK) tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT

Bản sao giấy tờ chứng minh nhà ở hợp pháp.

Bước 4: Hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính

Bước 5: Nhận Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở

Người nước ngoài mua nhà ở theo hình thức nào?

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 thì các hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài được quy định cụ thể như sau:

- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

- Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở được hướng dẫn bởi Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, cụ thể như sau:

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.

- Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.