Hợp Đồng Đặt Cọc Mua Đất Và Những Nguyên Tắc Quan Trọng Bạn Nên Nắm Bắt

Hợp đồng thuê nhà là văn bản thỏa thuận giữa bên mua và bán bất động sản. Hợp đồng là bàn giao kết thời gian cụ thể với 1 khoản tiền để đảm bảo hợp đồng chính thức được thực hiện. Tuy nhiên nếu bạn không bỏ túi những nguyên tắc vàng khi ký hợp đồng đặt cọc sẽ gặp phải “tiền mất tật mang”.

Có thể bạn quan tâm: Mẫu hợp đồng mua bán vật liệu xây dựng mới nhất năm 2021

Nguyên tắc số 1: Hiểu đúng chuẩn quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc mua đất 

Ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất với tư cách bên mua sẽ giúp bạn đảm bảo quyền lợi trước pháp luật. Song trước khi tiến hành ký kết thì bạn cần hiểu đúng về quyền và nghĩa vụ của các bên. Trong đó “nguyên tắc số 1” này được quy định theo từng trường hợp giao kết hợp đồng.  

Trường hợp 1: Hợp đồng mua bán đất được giao kết thực hiện 

Khi hợp đồng được thực hiện đồng nghĩa hoạt động mua bán nhà đất được diễn ra. Và trong trường nay theo quy định hợp đồng, giấy đặt mua nhà đất bạn sẽ được nhận lại khoản đặt cọc. Nghĩa là bên nhận đặt cọc phải có nghĩa vụ chi trả lại số tiền bạn đã đặt ra ban đầu.  

Chính là ngay khi hợp đồng mua bán được giao kết thì bên bán cần thực hiện đúng nghĩa vụ. Tuyệt đối không có tình huống “cà kèo” hay trừ bớt thêm các khoản chi phí nào khác. 

Ngoài ra giữa hai bên mua - bán vẫn có thể thỏa thuận giải quyết khoản đặt cọc theo hướng 2. Đó là bạn sẽ dùng số tiền đặt cọc để trừ vào khoản tiền có nghĩa vụ trả cho bên nhận đặt cọc. Theo đó tổng số tiền chi trả cho hoạt động mua bán sẽ được giảm trừ bằng số tiền đặt cọc chuyển qua.  

Trường hợp 2: Hợp đồng mua bán đất không được giao kết thực hiện 

Trong trường hợp này thì nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất sẽ được quy định riêng. Đầu tiên nếu bạn (bên mua) không tham gia giao kết hợp đồng mua bán thì đồng nghĩa sẽ mất luôn “ tiền đặt cọc”. Và bên nhận cọc (bên bán) sẽ là đối tượng được hưởng toàn bộ số tiền đó. 

Tuy nhiên ngược lại nếu bên nhận cọc từ chối tham gia giao kết thì phải có nghĩa vụ trả lại tiền cọc. Theo hợp đồng đặt cọc mua đất bên nhận cọc cần trả đủ số tiền đã nhận. Đồng thời cùng với đó bên nhận cọc còn phải trả thêm một khoản tiền bằng đúng khoản tiền cọc. Đây là tiền phạt cọc.

Nguyên tắc số 2: Kiểm tra, đánh giá tính xác thực của các thông tin liên quan đến mảnh đất trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc 

Đây là nguyên tắc rất quan trọng trong ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất. Bởi vì chỉ cần bạn bỏ qua nguyên tắc này thì việc mang về rủi ro cho mình là rất lớn. Vậy chính xác bạn cần kiểm tra những thông tin gì trước khi ký mẫu hợp đặt cọc mua bán nhà đất? 

Thứ nhất, thông tin quy hoạch nhà đất 

Với tư cách người mua thì trước khi quyết định ký hợp đồng bạn cần tìm hiểu chi tiết về “tài sản nhà đất”. Và thông tin đầu tiên đó chính là “thông tin quy hoạch”. Theo đó bạn cần kiểm tra liệu mảnh đất bạn mua có nằm trong diện quy hoạch không. 

Ở đây bạn chú ý thông thường tâm lý bên bán sẽ có xu hướng trình bày “nhà đất không nằm trong dự án quy hoạch. Vì thế không ít người mua cũng ngay lập tức tin tưởng và đặt bút ký vào mẫu hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên thực tế các chuyên gia khẳng định “quyết định ký kết” là sai lầm. 

Vậy nên tốt nhất bạn hãy dành thời gian để xác thực tính chính xác của thông tin do bên bán cung cấp. Đơn giản thôi! Bạn có thể đến Phòng Quản Lý Đô Thị nơi bất động sản giao dịch để tìm hiểu. Cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ giúp bạn trích xuất chi tiết thông tin quy hoạch nhà đất. 

Thứ 2, thông tin về quyền sử dụng đất 

Tiếp theo bạn cần kiểm tra “quyền sử dụng đất” khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất. Bởi vì đây là loại giấy tờ rất quan trọng trong mua bán nhà đất. Và bạn cần phải đảm bảo xác thực liệu lô đất mua bán có sổ đỏ hay chưa. Hoặc các giấy tờ khác liên quan chứng minh quyền sử dụng “tài sản giao dịch” của bên bán. 

Bạn hãy yêu cầu bên bán trình rõ các giấy tờ cần thiết chứng minh. Rồi sau đó cẩn thận photo sao chép để xác nhận với cơ quan có thẩm quyền. Như thế thì chắc chắn bạn sẽ tránh những rắc rối trong tương lai liên quan đến kiện tụng, tranh chấp. 

Thứ 3, thông tin về chủ sở hữu lô đất 

Chủ sở hữu lô đất sẽ là người có quyền hạn ký kết mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất. Đồng thời họ cũng là người sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật khi có tranh chấp mua bán xảy ra. Do đó bạn cần phải tìm đúng người mới đảm bảo được quyền lợi của mình khi tham gia giao kết mua bán. 

Chính xác thì trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bạn hãy tìm hiểu chi tiết danh tính của bên bán. Và thông tin bao gồm như: 

• Họ và tên  
• Số chứng minh 
• Tuổi 
• … 

Thực tế không phải lúc nào người bán cũng là chủ nhân trên giấy chứng minh quyền sử dụng. Thay vào đó có trường hợp có nhiều cá nhân cùng có quyền sở hữu mảnh đất. Vì thế trong tình huống này bạn cần đảm bảo người ký kết hợp đồng đã được sự nhất trí của các bên. 

Bạn hãy yêu cầu bên bán chứng minh thông tin cá nhân. Đồng thời đi kèm theo là giấy tờ ủy quyền, đồng thuận từ các bên có quyền sử dụng đất. Tốt nhất để tránh tình trạng bị lừa đảo bằng giấy tờ giả bạn hãy yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ gốc hoặc sao công chứng để kiểm tra. 

Thứ 4, thông tin về diện tích và các công trình liền kề thuộc lô đất mua 

Thông thường các thông tin này sẽ được ghi rõ trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng nhà đất. Vì thế bạn chỉ cần kiểm tra cẩn thận các số liệu trên giấy tờ để đảm bảo tránh sai sót là được. Và các thông tin bạn cần kiểm tra ở đây thường bao gồm như là: 

• Diện tích lô đất tổng thể bao nhiêu? 
• Đất được phân loại như thế nào? Bao nhiêu m2 đất ở? Bao nhiêu m2 đất trồng?,… 
• Các công trình liền kề đất có những gì? Chi tiết từng công trình xây dựng 
• …. 

Đặc biệt ở đây trong thực tế vẫn có trường hợp diện tích đất trên “giấy tờ” khác với số đo thực tế. Lúc này nếu bạn có dự định mua thêm phần diện tích ấy thì cần yêu cầu bên bán giải thích kỹ lưỡng. Nghĩa là trước khi ký hợp đồng đặt cọc đất mua bạn cần đảm bảo tính minh bạch về pháp lý, quyền sử dụng. 

Thứ 5, thông tin về tính giao dịch chuyển nhượng của lô đất 

Nhà đất bị chặn tính giao dịch chuyển nhượng trong thực tế không ít. Và nếu bạn không tìm hiểu trước khi ký mẫu đặt cọc mua đất thì thông thường rủi ro mất cọc là rất lớn. Do đó với tư cách người mua để tránh “tiền mất tật mang” bạn hãy kiểm tra chi tiết thông tin này. 

Chính xác bạn hãy đảm bảo chắc chắn mảnh đất định đặt cọc mua không bị cầm cố. Ở đây không phân biệt thế chấp, cầm cố tại ngân hàng hay tổ chức nào cả. Nghĩa là chỉ cần xem xét nếu mảnh đất đang được thế chấp thì bạn hãy dừng ngay giao dịch đặt cọc, mua bán. 

Vậy làm thế nào để bạn kiểm tra được thông tin này chính xác? Vâng cách đơn giản là bạn xem xét thật kỹ các thông tin chỉnh sửa trên sổ đỏ, sổ hồng. Bởi vì nếu thực sự nhà đất được thế chấp thì phía mặt sau của giấy tờ quyền sử dụng đất sẽ ghi rõ ràng. Bao gồm cả thông tin về đơn vị nhận thế chấp, thời gian thế chấp,… 

Ngoài ra bạn cũng có thể tìm đến văn phong quản lý đất đai khu vực dự định đặt cọc mua đất. Đơn giản bạn chỉ cần đem theo bản sao giấy tờ do bên nhận đặt cọc cung cấp. Sau đó tại văn phòng quản lý bạn sẽ được đối chiếu các thông tin. Từ đó đánh giá tính xác thực của thông tin trên giấy tờ do bên bán cung cấp.    

Nguyên tắc số 3: Tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc mua đất 

Hợp đồng đặt cọc mua đất là giấy tờ quan trọng được quy định rõ tại bộ luật dân sự 2015. Tuy nhiên về vấn đề chứng thực mẫu giấy đặt cọc tiền mua đất thì còn bỏ ngỏ. Nghĩa là thực tế chưa có điều luật nào bắt buộc hợp đồng đặt cọc cần phải ký giao dịch đảm bảo. 

Cụ thể với tư cách bên mua bạn hãy chú ý ký kết giấy đặt cọc mua đất có nội dung rõ ràng. Nếu bạn là người lập hợp đồng thì hãy soạn thảo chuẩn nội dung. Như thế sẽ đảm bảo được quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm của từng bên với khoản tiền đặt cọc. Chẳng hạn những nội dung quan trọng như: 

• Thông tin cá nhân bên nhận đặt cọc: Họ tên, CMND, địa chỉ, ngày sinh,..
• Thông tin cá nhân bên đặt cọc: Tương tự như bên nhận đặt cọc 
• Mục đích thỏa thuận đặt cọc: Số tiền đặt cọc, cam kết sau khi nhận khoản cọc 
• Tài sản đặt cọc
• Chữ ký của hai bên 
• Chữ ký của người làm chứng
• … 

Ở đây bạn lưu ý mua bán đất đai là giao dịch tài sản lớn. Vì thế bạn hãy thay thế hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất viết tay bằng văn bản rõ ràng. Đồng thời sau khi hai bên ký kết hợp đồng hãy tiến hành công chứng, chứng thực. Điều này sẽ đảm bảo hơn cho việc hạn chế tối đa các rủi ro xảy ra. 

Tổng hợp một số câu hỏi liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua đất rất được quan tâm hiện nay 

Hợp đồng đặt cọc mua đất không phải là “lĩnh vực” ai cũng có kinh nghiệm. Vậy nên với tư cách người mua thì bên cạnh ghi nhớ 3 nguyên tắc trên bạn hãy chú ý thêm nhiều vấn đề khác nữa. Trong đó một số vấn đề quan trọng như sau: 

Số tiền đặt cọc ghi trong hợp đồng đặt cọc mua đất bao nhiêu là hợp lý? 

Số tiền đặt cọc là nội dung không thể thiếu trong hợp đồng. Không bất kể mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất đơn giản hay phức tạp thì cũng cần có khoản mục nội dung này. Tuy nhiên thực tế về số tiền đặt cọc là bao nhiêu thì không có một quy định nào rõ ràng, chuẩn mực cả. 

Theo đó bạn và bên bán cần dành thời gian để thảo luận về số tiền cọc. Khoản tiền có thể ít hoặc nhiều tùy vào sự nhất trí, đồng thuận của hai bên. Bởi vì bản chất của khoản cọc là để làm căn cứ đảm bảo cho giao kết mua bán nhà đất trong tương lai sẽ diễn ra. 

Thế nhưng ở đây nếu bạn muốn hạn chế rủi ro thì hãy tính tiền đặt cọc dựa vào giá trị “tài sản” mua bán. Và mức tiền cọc hợp lý nhất chính là nhỏ hơn hoặc bằng 30% giá trị tài sản giao dịch. Đây là “công thức” được đưa ra chung để các bên mua bán đất có thể tham khảo áp dụng. 

Có nên thuê các chuyên gia bất động sản khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất không?  

Chuyên gia bất động sản là những người am hiểu, có kiến thức chuyên môn tốt. Vì thế họ sẽ biết  rõ cần làm thế nào để đảm bảo tránh tuyệt đối rủi ro xảy ra với hợp đồng, giấy đặt cọc. Và điều này đồng nghĩa bạn sẽ không cần phải lo lắng, bận tâm nhiều khi làm hợp đồng. 

Do đó nếu thực sự bạn là người “non” kinh nghiệm thì tìm đến chuyên gia là điều nên ưu tiên. Nếu bạn bè, đồng nghiệp của bạn là người làm trong lĩnh vực BĐS thì có thể nhờ họ. Hoặc chuyên nghiệp hơn bạn hãy tìm đến đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn. Khi đó bạn sẽ được các chuyên gia đồng hành khi mua bán nhà đất. 

Bạn chỉ cần tìm “đúng” người và thảo luận trực tiếp ý định của mình về mảnh đất cần mua. Sau đó chuyên gia sẽ giúp bạn kiểm định, tìm hiểu tất cả thông tin về dự án. Rồi tiếp tục thương thảo việc ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất. 

Hợp đồng đặt cọc mua đất sẽ bị vô hiệu hóa trong trường hợp nào? 

Bộ luật dân sự 2015 có quy định rõ ràng về vấn đề này. Theo đó có một số trường hợp dù tham gia ký kết hợp đồng vẫn sẽ bị vô hiệu hóa. Nghĩa là pháp luật sẽ không xử lý bất kỳ tranh chấp nào với các trường hợp sau: 

Người ký kết hợp đồng đặt cọc không phù hợp 

Hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu hóa nếu người ký kết không phù hợp. Và đó là những người không có quyền hạn về tài sản “nhà đất” đang giao dịch. Hoặc những người đứng tên chủ sở hữu mảnh đất nhưng hiện tại không đủ “điều kiện” để thực hiện hành vi dân sự: Chẳng hạn như: 

• Người bị tâm thần 
• Người thiểu năng trí tuệ 
• Người mắc các bệnh về tâm lý 
• ….. 

Hợp đồng đặt cọc được thực hiện không tự nguyện 

Một hợp đồng được ký kết luôn phải đảm bảo nguyên tắc tự nguyện của các bên tham gia. Vì thế với hợp đồng đặt cọc mua đất cũng vậy. Cả bên ký kết phải thảo luận, nhất trí với các nội dung của hợp đồng. Từ đó suy xét và ký kết hợp đồng theo sự phán đoán của bản thân. 

Chỉ khi hợp đồng được ký kết theo chuẩn quá trình đó thì pháp luật mới công nhận tính hợp pháp. Còn ngược lại chỉ cần một bên bị cưỡng ép thì ngay lập tức hợp đồng sẽ bị vô hiệu hóa trước pháp luật. Hơn nữa ở đây nếu người 1 bên cố tình lừa đảo thì khi bị phát hiện hợp đồng cũng bị vô hiệu hóa. 

Một số trường hợp khác 

Ngoài ra hợp đồng đặt cọc cũng không có hiệu lực trong một số trường hợp như: 

• Tài sản “lô đất” đang giao dịch thuộc nhóm tài sản vi phạm pháp luật 
• Nội dung hợp đồng trái với đạo đức xã hội 
• Hợp đồng đặt cọc giấy viết tay. Ở đây nghĩa là bản hợp đồng chỉ có bên bán và mua tự soạn thảo ký kết. Hợp đồng không được công chứng bởi cơ quan chức năng hay người thứ 3 làm chứng. 
• Hợp đồng có người thứ 3 làm chứng nhưng không đủ điều kiện trước pháp luật. Ví dụ như người đó là người anh em, họ hàng của 1 trong 2 bên ký kết
• …. 

Có thể bạn quan tâm: Điều cần biết về hợp đồng mua bán đất mới nhất năm 2020

Tiểu kết

Chúng tôi vừa bật mí 3 nguyên tắc cần đảm bảo trong ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất. Đồng thời đi kèm với đó là một số thông tin liên quan quan trọng khác. Bạn có thể cập nhật ngay để chủ động thực hiện khi cần mua bán đất đai thực hiện đặt cọc. Chắc chắn rằng chỉ cần hiểu rõ các thông tin cần thiết thì với tư cách người đặt cọc bạn sẽ tránh được những rủi ro.  

Tham khảo thêm thông tin khác tại chuyên mục TƯ VẤN LUẬT