Đất phần trăm là gì? Những điều cần biết khi sử dụng đất phần trăm

Có thể thấy, ở từng thời kỳ phát triển, Nhà nước lại có những quy định khác nhau về các loại đất. Trong đó, đất phần trăm là loại đất có lẽ ít được nhắc đến hiện nay. Vậy đất phần trăm là gì? Đất phần trăm có được cấp sổ đỏ không? Và những quy định của pháp luật về loại đất này như thế nào? Giải đáp cho những thắc mắc này, hãy cùng Meey Land tìm hiểu trong bài viết dưới đây.

1. Đất phần trăm là gì?

Theo quy định của pháp luật, tùy từng thời kỳ (Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, "Luật đất đai năm 2013"…) cũng như căn cứ vào mục đích sử dụng đất mà phân loại đất thành nhiều loại khác nhau như: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất dân cư, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng… Hiện tại, đất đai được chia làm 3 nhóm chính: nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông và nhóm đất chưa sử dụng chứ không có loại đất phần trăm (hay còn gọi là đất 5%).

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 72 "Luật Đất đai năm 2013", Điều 74 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật đất đai thì căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của từng địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% đó được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất. Về việc sử dụng quỹ đất 5% tại từng địa phương thì người sử dụng phải sử dụng đúng theo quy hoạch cũng như mục đích sử dụng đất.

Tóm lại, đất phần trăm là tên gọi của loại đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích. Quỹ đất này được hình thành từ việc trích không quá 5% diện tích đất nông nghiệp tại địa phương (đất trồng cây lâu năm, cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản,...).

2. Đất phần trăm có được cấp Sổ đỏ không?

Về bản chất, khi kết thúc thời hạn sử dụng đất mà địa phương không thu hồi đất mà vẫn tiếp tục giao đất cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng cho đến nay thì đất đó sẽ thuộc về người được giao và không còn thuộc sở hữu của hợp tác xã nữa.

Còn căn cứ vào Luật Đất đai 2023, nếu người sử dụng đất phần trăm có đủ các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì hộ gia đình, cá nhân đó có thể nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cũng có những quy định trích đất phần trăm từ quỹ đất nông nghiệp của xã để canh tác và loại đất này vẫn thuộc quyền quản lý của nhà nước.

Trường hợp mảnh đất được trích từ quỹ đất hợp tác xã trước năm 1993 thì để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần phải có một trong các giấy tờ tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 sau đây:

- Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ thừa kế hợp pháp, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

- Giấy từ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định.

Ngoài các giấy tờ trên còn cần chuẩn bị một số giấy tờ tùy thân như:

• Bản sao chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân đã được chứng thực;
• Bản sao sổ hộ khẩu đã được chứng thực
• Các bản sao chứng minh nguồn gốc của đất đai.

Trong trường hợp người sử dụng đất không có các giấy tờ trên sẽ áp dụng quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận phần đất của hộ gia đình, cá nhân đó không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nếu trong trường hợp tại thời điểm nộp hồ sơ không phù hợp quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004, được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch, chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất.

3. Trình tự xin cấp sổ đỏ đối với đất phần trăm

Theo phân tích ở trên, tùy từng trường hợp muốn cấp sổ đỏ với đất phần trăm, bạn sẽ phải chuẩn bị hồ sơ với những giấy tờ như đã nêu trên. 

Sau khi chuẩn bị xong hồ sơ, bạn sẽ nộp đầy đủ cho Ủy ban xã hoặc phường nơi có lô đất. Dựa theo các giấy tờ, cán bộ ủy ban sẽ xem xét về nguồn gốc của đất, nhà ở và công trình trên đất xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã trong thời gian là 15 ngày. Sau đó, UBND xã nơi có đất lập tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND cấp huyện để xem xét và đưa ra quyết định có cấp sổ đỏ hay không.

Nếu hồ sơ hợp lệ, tổng thời gian làm thủ tục kể từ thời điểm hoàn tất hồ sơ không vượt quá 30 ngày. Những khu vực vùng sâu vùng xa, huyện đảo, thời gian không quá 40 ngày. Dù vậy, thời gian thẩm định có thể kéo dài hơn tùy vào quy định của từng địa phương.

4. Có được xây nhà ở trên đất phần trăm không?

Theo Khoản 3 Điều 132 Luật Đất đai 2013, đất phần trăm thuộc quỹ đất nông nghiệp do UBND cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Do đó, nếu quỹ đất phần trăm chưa được sử dụng thì UBND xã có quyền cho cá nhân, hộ gia đình tại địa phương thuê với thời hạn không quá 05 năm với mục đích nông nghiệp.

Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách Nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được sử dụng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, theo Khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất phần trăm có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Căn cứ vào quy định về công ích nêu trên, việc xây nhà trên đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã là hành vi vi phạm pháp luật do sử dụng đất không đúng với mục đích (vì đất 5% chỉ được dùng để sản xuất nông nghiệp).

Như vậy, hành vi tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất phần trăm sang đất ở không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật hiện hành. Mức phạt tiền tùy vào diện tích vi phạm cũng như đối tượng thực hiện hành vi vi phạm là tổ chức hay cá nhân. 

Không chỉ bị phạt tiền, người thực hiện hành vi vi phạm còn phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất như trước khi vi phạm và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

5. Đất phần trăm có được mua bán, chuyển nhượng không?

Đất phần trăm thuộc nhóm đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Đồng thời, do xã, phường, thị trấn nơi có đất quản lý và sử dụng. Cá nhân, hộ gia đình được thuê đất công ích để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản thông qua hình thức đấu giá để thuê. 

Theo đó, cá nhân, hộ gia đình thuê đất công ích chỉ được sử dụng đất đúng với mục đích đã thuê. Sau khi hết thời hạn sử dụng đất (không quá 05 năm), người thuê phải trả lại đất hoặc tiếp tục làm đơn thuê nếu có nhu cầu. Như vậy, cá nhân, hộ gia đình chỉ được thuê đất phần trăm, không được phép mua bán, chuyển nhượng  đối với loại đất này.

Trên đây là những giải đáp về khái niệm đất phần trăm là gì và các quy định của pháp luật hiện hành về đất phần trăm. Hy vọng qua bài viết trên, bạn đã hiểu rõ hơn về loại đất này cũng như những thủ tục cần thiết để xin cấp sổ đỏ đối với đất phần trăm.