Meey Land
Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2022 gặp nhiều biến động, phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực. Cụ thể, theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong năm vừa qua, cả nước có 397 khu công nghiệp đã được thành lập, 292 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động.
Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước có xu hướng tăng đạt mức trên 80%. Một số khu công nghiệp ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn.
Bên cạnh đó, giá thuê tăng khoảng 10% so với kỳ trước, trung bình 100-120 USD/m2/chu kỳ thuê. Đặc biệt, tại thị trường phía Nam ghi nhận mức giá thuê cao nhất cả nước, dao động từ 100-300 USD/m2.
Với sự tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2022, nhiều người đặt kỳ vọng, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ phát triển bứt phá trong năm 2023. Tuy nhiên trong bối cảnh dòng vốn đầu tư nước ngoài FDI đăng ký đang giảm tốc, năm nay có thể là một năm nhiều thách thức đối với phân khúc bất động sản công nghiệp.
Để tìm hiểu rõ hơn về những thách thức, lợi thế cạnh tranh của phân khúc bất động sản này trong thời gian tới, phóng viên đã có cuộc trò chuyện với bà Trang Bùi – Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam.
Bà có nhận xét gì về những diễn biến của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong tháng 1/2023 vừa qua?
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong bối cảnh cả nước đón Tết Nguyên đán Quý Mão, chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp (IIP) tháng 01/2023 ước giảm 14,6% so với tháng trước và giảm 8% so với cùng kỳ 2022. Trong đó, ngành chế biến, chế tạo giảm 9,1%; ngành khai khoáng giảm 4,9%; ngành sản xuất và phân phối điện giảm 3,4; riêng ngành cung cấp nước, hoạt động quản lý và xử lý rác thải, nước thải tăng 3,7%. Chỉ số sản xuất công nghiệp tháng 01/2023 so với cùng kỳ 2022 giảm ở 30 địa phương và tăng ở 33 địa phương trên phạm vi cả nước. Số lao động đang làm việc trong các doanh nghiệp công nghiệp tại thời điểm 01/01/2023 giảm 0,9% so với cùng thời điểm tháng trước và tăng 0,2% so với cùng thời điểm 2022.
Mặc dù từ giữa năm 2022 đến nay đã chứng kiến nhiều sự thăng trầm của thị trường bất động sản ở nhiều phân khúc khác nhau, phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn chứng tỏ là điểm sáng. Theo số liệu của Cushman & Wakefield ghi nhận phân khúc bất động sản công nghiệp đứng đầu tính theo giá trị chuyển nhượng các thương vụ M&A, chiếm hơn 40% trong các loại tài sản.
Trong thời gian vừa qua, giá thuê đất công nghiệp Việt Nam liên tục lập đỉnh mới. Theo bà, điều này có làm giảm tính cạnh tranh của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam so với các nước khác trên thế giới?
Theo dữ liệu của Cushman & Wakefield, hiện nay, giá thuê trung bình đất công nghiệp các vùng kinh tế trọng điểm miền Nam (159USD/m2/chu kỳ thuê) và miền Bắc (112USD/m2/chu kỳ thuê) đã tiệm cận với mức giá tại các nước trong khu vực như Indonesia, Philippines, Thái Lan.
Giá thuê đất ngày càng tăng sẽ khiến các nhà đầu tư tính toán nhiều hơn. Tuy nhiên, ngoài giá thuê đất, nhà đầu tư nước ngoài còn cân nhắc rất nhiều yếu tố khác trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Việt Nam sở hữu một vị trí chiến lược, nằm giữa Trung Quốc và Singapore với 3260 km đường bờ biển, tiếp giáp với biển Đông, một trong những khu vực giao thương đường biển trọng yếu của thế giới. Việt Nam cũng là cửa ngõ ra biển của Lào, vùng Đông Bắc Campuchia và Thái Lan, Tây Nam Trung Quốc, nằm trên ngã tư đường hàng hải, hàng không quốc tế tạo điều kiện giao lưu với các nước trong khu vực và thế giới. Khoảng 40% lượng hàng hóa vận chuyển từ Ấn Độ Dương đến Thái Bình Dương sẽ đi qua khu vực biển Đông này để đến được Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Mỹ.
Có thể thấy, Việt Nam đang có nhiều lợi thế để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tổng nguồn vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam tính đến cuối tháng 12/2022 ước đạt 27.7 tỷ USD, trong khi đó, Indonesia có tổng số vốn FDI trong 9 tháng năm 2022 là 31 tỷ USD. Điều này cho thấy một thực tế, Việt Nam đang giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI. Nguyên nhân của sự sụt giảm này là gì, thưa bà?
Các quốc gia Đông Nam Á đang chiếm ưu thế trong việc thu hút các nhà sản xuất từ tay của Trung Quốc nhờ vào chi phí thấp, tiêu dùng trong nước gia tăng và cơ sở hạ tầng đang được cải thiện. Theo ghi nhận của Cushman & Wakefield, những thị trường hàng đầu để đầu tư vào bất động sản công nghiệp là Indonesia và Việt Nam.
Vẫn còn quá sớm để cho rằng Việt Nam đang giảm sức hấp dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI nếu chỉ dựa tổng vốn đầu tư nước ngoài hàng năm. Trong khi ngành sản xuất tại Indonesia được kỳ vọng tăng 6% đến 7% hàng năm, tính từ mức 5% năm 2016, nhờ vào sự ổn định tiền tệ và những thay đổi về chính sách kinh tế. Trong khi đó, thế mạnh của Việt Nam là có lực lượng lao động trẻ với tay nghề cao dồi dào, chi phí tương đối thấp, và nền chính trị ổn định.
Trong năm năm qua, Trung Quốc đã cơ cấu lại nền kinh tế đối với tiêu dùng trong nước, dịch vụ và thúc đẩy giá trị xuất khẩu. Cùng với chi phí lao động và giá đất tăng, ngành xuất khẩu tại Trung Quốc chậm lại do các công ty di dời cơ sở sản xuất của họ sang các thị trường có chi phí thấp hơn như Indonesia và Việt Nam. Chúng tôi kỳ vọng không chỉ riêng hai quốc gia trên mà tất cả các thị trường Đông Nam Á bao gồm Thái Lan, Malaysia, Việt Nam và Indonesia sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ các công ty theo đuổi chiến lược Trung Quốc +1.
Tình hình kinh tế vĩ mô toàn cầu hiện nay đang tác động như thế nào đến thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, thưa bà?
Tính chung cả năm 2022, tăng trưởng GDP của Việt Nam được ghi nhận ở mức 8,02%, vượt mức dự báo của hầu hết các tổ chức kinh tế quốc tế (6,5% - 7,5%), đồng thời cũng là mức tăng cao nhất trong giai đoạn 2011- 2022. GDP bình quân đầu người năm 2022 ước đạt 95,6 triệu đồng/người (tương đương với 4.110 USD, tăng 393 USD so với năm 2021). Chỉ số giá tiêu dùng ở mức 3.15%, vẫn được kiểm soát dưới mức 4% theo chỉ tiêu do Quốc hội đề ra.
Tuy vậy, nền kinh tế Việt Nam vẫn sẽ đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2023. Bởi vì, nền kinh tế nước chúng ta có độ mở lớn, phụ thuộc vào các thị trường lớn, trong bối cảnh kinh tế thế giới đang có dấu hiệu chững lại hoặc bước đầu suy thoái, lạm phát gia tăng, và chính sách tiền tệ thắt chặt ở nhiều quốc gia.
Hiện nay, nhiều doanh nghiệp lớn trên thế giới đang tìm giải pháp để thiết kế lại chuỗi cung ứng. Theo bà, Việt Nam sẽ được hưởng lợi ra sao từ sự sắp xếp này?
Năm 2020-2021, đại dịch Covid-19 đã làm đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, và gióng lên một hồi chuông cảnh tỉnh các tập đoàn phải đa dạng hóa vị trí đặt danh mục sản xuất và hạn chế phụ thuộc vào một quốc gia. Trong bối cảnh đó, Việt Nam nổi lên như ngôi sao sáng và được hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển này. Nhờ vào tình hình chính trị, xã hội ổn định và vị trí địa lý thuận lợi, kề cạnh với Trung Quốc và gần các tuyến thương mại hàng hải và trung tâm cảng container nhộn nhịp nhất thế giới.
Các doanh nghiệp toàn cầu mong muốn mở rộng sản xuất tại Việt Nam quan tâm trước hết đến quy mô thị trường và chính sách phát triển kinh tế. Có thể thấy, dân số hơn 90 triệu người với nền kinh tế đang hội nhập ngày càng nhanh chính là điểm tiên quyết. Yếu tố quan trọng thứ hai là lực lượng lao động dồi dào luôn sẵn sàng đón nhận luồng đầu tư mới về công nghệ.
Trong những năm gần đây, phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn nhiều động lực phát phát triển. Cụ thể, Việt Nam đã hưởng lợi từ việc các nhà sản xuất lớn mở rộng sản xuất và xây thêm nhà máy tại Việt Nam. Cụ thể, Samsung cam kết nâng vốn đầu tư tại Việt Nam lên hơn 20 tỷ USD. Foxconn đã đầu tư với tổng vốn 1,5 tỷ USD và năm 2022 đã đầu tư thêm khoảng 300 triệu USD. Intel cũng đầu tư thêm khoảng 475 triệu USD.
Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp cần được tháo gỡ như quỹ đất sạch sẵn sàng triển khai cho nhà đầu tư, giảm bớt thủ tục hành chính. Đặc biệt lưu ý về quy hoạch chi tiết, phân bổ các chức năng hậu cần, thương mại, dịch vụ, trung tâm dữ liệu; cải thiện quy trình thực hiện thủ tục thúc đẩy đầu tư, từ đó giúp chủ đầu tư phát triển thêm dự án mới dễ dàng hơn.
Sau 2 năm duy trì chính sách “Zero Covid”, hiện tại, Trung Quốc đang dần mở cửa lại nền kinh tế. Theo bà, điều này có phải là một bất lợi lớn của Việt Nam trong việc đón làn sóng dịch chuyển của các doanh nghiệp quốc tế trong năm 2023?
Trung Quốc đang dần mở cửa lại nền kinh tế sẽ thu hút các nhà đầu tư quay trở lại. Tuy nhiên, theo chúng tôi, Trung Quốc đang tập trung phát triển các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng nhiều hơn. Đây là nơi tụ hội các công ty hàng đầu thế giới về pin mặt trời, mạng 5G, trí tuệ nhân tạo và sản xuất pin. Lý do chính là vì các doanh nghiệp này sản xuất ra sản phẩm có giá trị cao, tạo ra nguồn thu nhập thuế cao cho chính phủ. Thêm nữa, các ngành công nghiệp sản xuất giá trị thấp thường gây ô nhiễm nhiều hơn, trong khi Trung Quốc đang mong muốn cải thiện môi trường tại các khu đô thị. Việc chuyển sang sản xuất sạch hơn, ít không gian hơn cũng sẽ giải phóng đất để tái quy hoạch.
Chính vì vậy, chúng ta cũng không lo ngại đáng kể vì Việt Nam vẫn là một điểm đến đầy hứa hẹn kể từ khi làn sóng dịch chuyển nhà máy khỏi Trung Quốc bắt đầu.
Tuy nhiên, không phải tất cả các ngành sản xuất đều có thể dễ dàng chuyển sang Việt Nam. Mức lương công nhân sản xuất tại Trung Quốc hiện cao gấp ba lần Việt Nam, nhưng trình độ tay nghề của công nhân nơi này cũng cao hơn. Quy mô của Trung Quốc không thể được nhân rộng: lượng lao động công nghiệp di cư ở Trung Quốc còn cao hơn dân số Việt Nam. Hơn nữa, một khối lượng lớn ngành hàng sản xuất là để phục vụ thị trường nội địa Trung Quốc.
Theo bà, Việt Nam cần thực hiện những giải pháp gì để tăng cơ hội vàng trong lĩnh vực công nghiệp?
Diện tích đất công nghiệp sẽ cần tăng thêm để đón đầu xu hướng, nhưng song song với tăng trưởng nguồn cung, Việt Nam còn cần cải thiện nhiều yếu tố để thu hút thêm nhiều nhà đầu tư.
Cơ sở hạ tầng là một trong những yếu tố quan trọng nhất đối với ngành công nghiệp. Dù giá đất công nghiệp tăng, tốc độ phát triển logistics/cơ sở hạ tầng lại không tương ứng với mức tăng này vì quá trình phát triển cho những thay đổi đáng kể về hạ tầng vẫn diễn ra chậm chạp, do đó các nhà đầu tư tiềm năng phải bắt đầu tìm kiếm các giải pháp thay thế khác. Mức chi tiêu cơ sở hạ tầng của Việt Nam là tương đối cao so với các nước trong khu vực, nhưng chúng ta vẫn còn một quãng đường dài để ta có thể phát triển được một hệ thống giao thông đồng bộ và xuyên suốt. Việc tiếp tục duy trì mức đầu tư này là cần thiết, và cần chú trọng hơn vào việc phát triển hệ thống đường cao tốc, mạng lưới tiện ích và năng lượng tái tạo.
Quy trình giao thương xuyên biên giới của Việt Nam cũng còn cần cải thiện. Chi phí giao dịch qua biên giới của nước ta kém cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực, với chi phí tuân thủ tài liệu chiếm tới 30% trong tổng phí giao dịch biên giới, so với chỉ 10-15% ở các nước phát triển như Singapore.
Ngoài ra, Việt Nam còn cần phát triển một số yếu tố cơ bản cũng như nền giáo dục để cung cấp được lực lượng lao động có trình độ. Việc thiếu nguồn nhân lực chất lượng cao cũng đang gây trở ngại cho các doanh nghiệp.
Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu bất động sản đều cho thấy, nguồn cung bất động sản công nghiệp vào thời điểm cuối năm 2022 đang khan hiếm, trong khi nhu cầu vẫn đang tăng cầu. Bà có nhận xét gì về tình hình này?
Tính đến cuối năm 2022, tổng diện tích đất dành cho công nghiệp trên toàn lãnh thổ đã vượt hơn 100.000 ha, nhà kho xây sẵn đạt khoảng 9 triệu m2 và hơn 8 triệu m2 nhà xưởng.
Trong đó, nguồn cung bất động sản công nghiệp ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đã được lấp đầy gần như hoàn toàn. Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, giá thuê đất công nghiệp tại Hà Nội đạt 215 USD/m2/chu kỳ thuê, cao nhất tại miền Bắc. Tương tự, giá tại TP.HCM vượt ngưỡng 260 USD/m2/chu kỳ thuê, đứng đầu khu vực miền Nam. Trong khi đó, các tỉnh lân cận như Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Bình Dương, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa Vũng Tàu vẫn có dự án trống ở mức giá mềm hơn, hứa hẹn sự lựa chọn thay thế của nhiều nhà đầu tư.
Giai đoạn 2023 trở đi, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung kho xưởng dồi dào. Trong khi đó, nguồn cung đất công nghiệp sẽ trở nên hạn chế vào năm 2023 do thủ tục pháp lý kéo dài. Nguồn cung mới sẽ đặt áp lực lên giá thuê của kho xưởng, làm giá thuê tương lai có thể không đổi hoặc thậm chí giảm.
Theo bà, sự phát triển hiện tại của phân khúc bất động sản công nghiệp có đang tương xứng với chất lượng nguồn cung? Để thị trường phát triển bền vững, chúng ta cần thực hiện những giải pháp nào?
Trong quý vừa qua, bộ phận cho thuê của Cushman & Wakefield ghi nhận nhiều nhu cầu tìm kiếm bất động sản công nghiệp từ các nhà sản xuất. Bên cạnh vị trí và giá cả, doanh nghiệp dần chú trọng hơn về tiêu chuẩn kỹ thuật và cơ sở vật chất, cải thiện chất lượng dịch vụ khách hàng và nhất là các yếu tố môi trường và phát triển bền vững như mục tiêu phát thải ròng bằng Không (Net Zero), năng lượng tái tạo và nền kinh tế tuần hoàn (circular economy).
Một trong những thử thách của Việt Nam là các tài sản Công Nghiệp vẫn đang lạc hậu. Vì thế, Việt Nam trong vòng vài năm tới cần ưu tiên việc làm sao có thể thích nghi nhanh chóng và nắm bắt được những thay đổi do công nghệ và tự động hóa do Công nghiệp 4.0 mang lại, tiếp tục thúc đẩy các dự án hỗ trợ cho ngành công nghiệp phụ trợ, nâng cao chất lượng và năng lực sản xuất của các nhà sản xuất nội địa, cũng như có những hướng dẫn cụ thể cho các dự án hướng đến ESG.
Bà kỳ vọng ngành công nghiệp Việt Nam sẽ phát triển như thế nào trong thời gian tới?
Với tham vọng thúc đẩy Việt Nam trở thành trung tâm công nghiệp mới tại Đông Nam Á và cũng tương tự như quá trình phát triển ở các nước khác trong khu vực, tôi kỳ vọng thị trường công nghiệp Việt Nam sẽ sớm chuyển mình và phát triển lên một tầm cao mới, Việt Nam sẽ chuyển dịch từ một thị trường sử dụng nhiều lao động (labour-intensive) sang thị trường phát triển tập trung nhiều vốn (capital-intensive).
Xin cảm ơn bà về cuộc trao đổi!
