Hỏi về thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất

Hằng Nguyễn

Khi mua bán nhà đất, nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân là nghĩa vụ của mọi người. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ các quy định về thuế và tài chính khi thực hiện các giao dịch bất động sản để có thể thực hiện tốt nghĩa vụ. Dưới đây là giải đáp các vấn đề liên quan đến câu hỏi về thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất.

Có thể bạn quan tâm: Các loại thuế phí khi mua bán chuyển nhượng nhà đất

Nghĩa vụ thuế khi thực hiện các giao dịch nhà đất

Trong các giao dịch mua bán nhà đất, theo quy định của luật thì cả bên mua và bên bán đều phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính nhất định với nhà nước. Cụ thể như sau:

  • Bên bán: phải đóng thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng nhà đất. Mức thuế suất sẽ là 2% giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất từng lần.
  • Bên mua: căn cứ theo Điều 7 nghị định 140/2016/NĐ-CP thì phải đóng 0.5% lệ phí trước bạ. Ngoài ra sẽ đóng lệ phí chứng thực căn cứ theo Điều 3 Thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP và lệ phí hành chính

Như vậy, cả hai bên mua bán đều phải thực hiện các nghĩa vụ về thuế đối với Nhà nước. Tuy nhiên, sẽ có trường hợp khai khống để giảm số tiền thuế phải đóng. Nếu bị phát giác thì cả hai bên đều phải bị truy thuế và xử phạt hành chính.

Ngoài ra, theo điều 124 Bộ luật dân sự 2015 thì giao dịch dân sự giả tạo sẽ bị vô hô hiệu hóa. Nghĩa là nếu phát hiện việc xác lập các giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với bên thứ 3, cụ thể là giảm số tiền thuế thì hợp đồng mua bán sẽ bị có quan có thẩm quyền vô hiệu hóa.

Nghĩa vụ thuế khi thực hiện các giao dịch nhà đất
Ảnh 1: Nghĩa vụ thuế khi thực hiện các giao dịch nhà đất

Hỏi về thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất

Dưới đây là trả lời cho câu hỏi về thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất. Căn cứ Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định rõ về thuế thu nhập cá nhân đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản trong Điều 2 và Điều 3.

Ngoài ra, tại Điều 29, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản sẽ có thuế suất là 2%. Bên cạnh đó, hai bên mua và bán có thể thỏa thuận với nhau trong hợp đồng về người gánh chịu nghĩa vụ thuế. Trường hợp trong hợp động không có các thỏa thuận về bên nộp thuế, thì theo quy định bên bán sẽ là bên có nghĩa vụ phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

Ví dụ, trong hợp đồng mua bán nhà đất giữa bà A (bên mua) và ông B (bên bán). Trường hợp trong hợp đồng không có thỏa thuận bên nộp thuế thì ông B sẽ là người đóng thuế. Nếu ông B không thực hiện các nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân thì hành vi của ông B đang là vi phạm hợp đồng mua bán. Nếu trong hợp đồng có thỏa thuận bà A sẽ là bên nộp thuế thì nghĩa vụ này thuộc về bà A.

Hỏi về thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất
Ảnh 2: Hỏi về thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất

Cách tính thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản

Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ việc mua bán bất động sản như sau:

  • Với trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đến từ việc thu nhập chuyển nhượng bất động sản sẽ được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 25%

  • Các trường hợp người nộp thuế không xác định được hoặc không có hồ sơ ghi rõ giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê cùng với các chứng từ hợp pháp liên quan với các hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Nghĩa là cơ sở xác định thuế thập nhập tính thuế cá nhân không được xác định, thì cách tính thuế thu nhập cá nhân phải nộp như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp= giá nhượng quyền x thuế suất 2%

  • Với trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế sẽ xác định cho từng bên tùy theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Cách xác định tỷ lệ sở hữu sẽ được căn cứ trên các giấy tờ chứng minh hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, quyết định phân chia của tòa án, di chúc...nếu không có tài liệu chứng minh hợp pháp thì nghĩa vụ nộp thuế sẽ được tính theo tỷ lệ bình quân.
Cách tính thuế thu nhập cá nhân trong các giao dịch bất động sản
Ảnh 3: Cách tính thuế thu nhập cá nhân trong các giao dịch bất động sản

Các trường hợp miễn thuế

Khi thực hiện hoạt động mua bán nhà đất, nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân là bắt buộc. Tuy nhiên pháp luật cũng có các quy định về các trường hợp được miễn thuế. Cụ thể sau đây:

Các trường hợp bán nhà đất giữa:

  • Chồng với vợ
  • Cha mẹ đẻ với con đẻ
  • Cha mẹ nuôi với con nuôi
  • Cha mẹ chồng với con dâu
  • Bố mẹ vợ với con rể
  • Ông bà nội với cháu nội
  • Ông bà ngoại với cháu ngoại
  • Anh chị em ruột với nhau
  • Vợ chồng tạo lập tài sản bất động sản trong suốt quá trình hôn nhân thì khi ly hôn, tài sản được phân chia theo tỷ lệ thỏa thuận hoặc theo quyết định của phía toà án thì việc phân chia sẻ được miễn thuế.
Các trường hợp miễn thuế
Ảnh 4: Các trường hợp miễn thuế

Có thể bạn quan tâm: Lệ phí công chứng mua bán nhà đất là bao nhiêu?

Như vậy, bài viết vừa chia sẻ các thông tin liên quan đến các nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài chính đối với các giao dịch bất động sản cũng như các câu hỏi về thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất. Nắm vững các thông tin về luật này là điều hết sức cần thiết để có thể thực hiện tốt các nghĩa vụ đóng thuế, tránh các sai phạm liên quan đến thuế cũng như bảo vệ lợi ích bản thân trong các giao dịch nhà đất.