Trong khi quỹ đất phát triển đô thị đang ngày càng hạn hẹp thì tại một số khu vực vẫn tồn tại hàng loạt các dự án treo kéo dài, chậm tiến độ triển khai. Điều này không chỉ khiến nguồn lực đất đai bị lãng phí trầm trọng mà còn “tô điểm” thêm sự nham nhở cho bộ mặt đô thị, từ đó gây ảnh hưởng đến cuộc sống của nhiều người dân.

Thậm chí, tại Hà Nội có những dự án treo từ 10 – 20 năm do nhiều nguyên nhân như dự án chưa hoàn thiện thủ tục, hồ sơ pháp lý, quá trình triển khai đầu tư xây dựng còn chậm, chưa thực hiện đúng theo quy hoạch hay vấp phải những tranh chấp, vi phạm,…

Điều đáng nói là có những quy hoạch treo kéo dài chưa có quyết định thu hồi đất nhưng người dân lại vẫn tiếp tục thực hiện các giao dịch tại khu vực đó. Tình trạng này kéo dài từ năm này qua năm khác mà chưa giải quyết được dứt điểm dẫn đến tình trạng mua bán bất động sản còn nhiều rủi ro, bất lợi cho những người mua.

“Mua nhầm” đất nằm trong quy hoạch trở thành nỗi lo sợ của nhiều người mua đất, mua nhà dẫn đến cảnh “tiền mất tật mang”. Bởi đến giờ, việc kiểm tra hay chứng thực các thông tin quy hoạch, hay quá trình triển khai dự án vẫn còn khá nan giải dù đã có nhiều cách thức từ phía cơ quan nhà nước.

Bàn về vấn đề này, phóng viên có cuộc gặp gỡ và trò chuyện với TS. KTS Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam để có cái nhìn tổng quát và đưa ra những giải pháp hợp lý, góp phần chỉnh trang lại bức tranh quy hoạch đô thị. 

PV: Dưới góc nhìn của một chuyên gia về quy hoạch và phát triển đô thị, ông nhìn nhận như thế nào về hàng loạt các dự án treo tồn tại từ năm này qua năm khác?

TS. KTS. Trương Văn Quảng: Thực tế như chúng ta đã thấy là rất nhiều năm trôi qua nhưng câu chuyện về các quy hoạch treo, dự án treo vẫn chưa được xử lý triệt để. Đây là bài toán nan giải trong quá trình phát triển đô thị tại Việt Nam.

Việc để các dự án treo tiếp tục “treo” xảy ra trong một khoảng thời gian dài vừa qua là do có một khoảng thời gian chúng ta còn khá “dễ dãi” trong việc quản lý cũng như chưa có các công cụ kiểm soát trong việc cấp giấy phép cho các dự án. Không chỉ riêng tại Hà Nội, mà tại một số đô thị khác ở địa phương thường xuất hiện cơ chế xin cho. 

Bất chấp các thủ tục về đất đai, nhiều chủ đầu tư không có năng lực triển khai nhưng vẫn giữ đất, sử dụng sai mục đích, mua bán chuyển nhượng lại hoặc cho thuê. Đây là những hành động “lười” trên mảnh đất đô thị. Thế nhưng, nhiều chính quyền địa phương vẫn còn buông lỏng quản lý. 

Nếu như các địa phương không cương quyết xử lý thì sẽ rất khó có thể giải quyết được tình trạng này, làm ảnh hưởng đến quá trình phát triển đô thị cũng như cuộc sống của người dân.

PV:  Những quy hoạch treo kéo dài nhiều năm chưa thu hồi đất đã gây bức xúc và ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân cũng như tác động đến bộ mặt đô thị. Ông đánh giá như thế nào về việc này?

TS. KTS. Trương Văn Quảng: Đúng vậy! Việc để tình trạng quy hoạch treo hay các dự án treo kéo dài không chỉ làm ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân mà còn tác động mạnh lên bộ mặt của đô thị, tạo độ rỗng cho đô thị. Do đó các đô thị cần phải rà soát lại các quy hoạch, dự án treo trên địa bàn, lập ra danh sách, chỗ nào khó thì gỡ vướng, không làm được thì chuyển giao cho người khác.

Bên cạnh những dự án được triển khai thực hiện tốt, góp phần phát triển diện mạo đô thị thì vẫn luôn tồn tại những dự án xây dựng một cách nửa vời, bỏ hoang cho cỏ mọc hoặc “đắp chiếu” nhiều năm qua. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện trạng này.

Nguyên nhân chủ yếu đền từ việc trao quyền sử dụng đất, cấp phép xây dựng các dự án cho chủ đầu tư nhưng lại không kiểm chứng được năng lực tài chính, năng lực triển khai dẫn đến hậu quả là giao đất cho những chủ đầu tư yếu kém, bỏ lỡ những chủ đầu tư có năng lực. Cụ thể, rất nhiều chủ đầu tư nhận dự án nhưng không phát triển đúng với mục đích ban đầu.

Trong quá trình thực hiện vì những lý do bất khả kháng như về vốn, người góp vốn không góp nữa, điều chỉnh quy hoạch, pháp lý đất đai chưa đầy đủ,… cũng dẫn đến các dự án bị chậm trễ lại. 

Ngoài ra, còn rất nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan khác tác động làm cho việc triển khai xây dựng bị đình trệ. Điều này làm xuất hiện các quy hoạch treo hay dự án treo ở khắp nơi, tạo nên cảnh quan đô thị nhếch nhãi, không được kiểm soát chặt chẽ khiến cho người dân khó nắm bắt được, cuộc sống của họ chịu nhiều ảnh hưởng. Từ đó làm nảy sinh liên tục các vụ kiện tụng, tranh chấp trong xã hội như trong thời gian vừa qua.

PV: Nhiều khu vực có quy hoạch treo vài chục năm chưa có quyết định thu hồi đất nhưng vẫn thực hiện các giao dịch mua bán, điều này khiến nhiều người dân mua nhà lo ngại việc “mua nhầm” phải đất dính quy hoạch?

TS. KTS. Trương Văn Quảng: Chúng ta đều biết rằng có nhiều rủi ro tiềm ẩn nếu như mua phải những khu vực đất dính quy hoạch mà không biết. Tuy nhiên, điều này còn do trách nhiệm một phần từ chính quyền địa phương tại những khu vực đó có thông báo hay không, hay có chỉ dẫn hay chưa. 

Hiện nay, tại một số địa phương cũng đã quyết liệt xử lý tình trạng này như việc cắm cọc tại khu đất đó thông báo mảnh đất này đã được quy hoạch làm cái này hoặc cái kia để người dân nắm bắt. Hoặc người mua có thể liên hệ với chính quyền để kiểm tra khu vực này có dính quy hoạch hay không, tất nhiên là thủ tục hành chính vẫn còn khá chậm trễ và không dễ dàng.

Nhiều khu vực họ chỉ thông báo ngầm cho nhau, người dân rất khó nắm bắt được dẫn đến việc nhiều “cò” môi giới không chuyên nghiệp lợi dụng điều này để lừa bán đất. Vì vậy, những nhà đầu tư nên xem xét kỹ khu vực đó, tự trang bị thông tin và quan sát kỹ càng để tránh bị “mua nhầm”. Khi ấy sẽ xảy ra rất nhiều hệ lụy không tốt, mà người thiệt chính là người mua.

PV: Theo ông, chúng ta cần những giải pháp “mạnh tay” như thế nào để giải quyết được vấn đề này?

TS. KTS. Trương Văn Quảng: Chắc chắn là chúng ta cần những giải pháp mạnh tay hơn nữa để quyết liệt xử lý tình trạng này. Trước hết, là từng địa phương cần phải rà soát lại các dự án để kiểm tra lại tính khả thi của dự án, nghiêm túc thu hồi lại các dự án không đủ khả năng triển khai. Chính quyền nên phối hợp với doanh nghiệp để xem xét, tìm ra phương án có lợi, cũng tránh quá “cứng nhắc”.

Bên cạnh đó, cần phải có công cụ quản lý một cách hiệu quả cũng như giám sát, thúc đẩy các dự án pháp triển, tránh để tình trạng giữ đất khăng khăng không chịu làm cũng không chịu bỏ.

Các đô thị cũng phải có những quy định rõ ràng buộc các chủ đầu tư tuân thủ đúng pháp luật và đảm bảo lợi ích cho người dân. Cùng với đó, Chính phủ cũng cần quyết liệt trong triển khai phát triển nguồn lực đất đai, nâng cao chất lượng đô thị. 

Tuy nhiên cũng không thể xử lý nhanh “một sớm một chiều” mà cần sự bổ trợ của các công cụ minh bạch thông tin điện tử, các kênh dữ liệu thông tin để người dân có thể nắm bắt một cách dễ dàng. Bên cạnh đó, các dự án cũng cần đưa công khai cam kết hai bên trong thời gian kiểm soát, lộ trình thực hiện như thế nào, nếu không thực hiện đúng thì phải chịu phạt theo pháp luật quy định để người dân theo dõi.

PV: Hiện nay, một số doanh nghiệp công nghệ bất động sản đã đưa ra những giải pháp công nghệ thông qua các ứng dụng kiểm tra quy hoạch giúp người dân nắm bắt thông tin dễ dàng hơn. Ông có đánh giá như thế nào về những công cụ này?

TS. KTS. Trương Văn Quảng: Tôi cho rằng việc áp dụng công nghệ vào lĩnh vực này là một điều rất tốt! Thực tế là tại các nước phát triển trên thế giới ngay gần chúng ta như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc,… đều đã thực hiện việc áp dụng công nghệ này từ lâu rồi. Do đó, Việt Nam cũng nên triển khai theo hướng này.

Thực tế, bản thân chúng tôi và đa ngành khác tại Việt Nam đều đang hướng đến áp dụng công nghệ số, thay đổi để thích ứng với bối cảnh tốt hơn. Bản thân ngành xây dựng đã hướng tới việc áp dụng công nghệ vào quy hoạch xây dựng và quản lý phát triển đô thị. Các sản phẩm của quy hoạch nếu áp dụng được công nghệ số thông qua định vị GPS, người dân chỉ việc kích vào một vị trí trên bản đồ là có thể nắm bắt được thông tin sẽ rất hữu ích. Tuy nhiên, việc áp dụng này chúng ta vẫn đang thực hiện ở giai đoạn đầu mà chưa mang tính toàn quốc nên điều quan trọng là phải làm thế nào để biến nó trở nên phổ thông hơn. 

Hiện nay, một số đô thị lớn đã bắt đầu áp dụng, Bộ Xây dựng cũng đang khuyến cáo việc áp dụng công nghệ này và bắt đầu triển khai nó một cách tích cực. Thông qua việc sử dụng các cổng thông tin điện tử áp dụng một cách rộng rãi, các chủ đầu tư có thể cập nhật vào đó, người dân có thể nắm bắt được tất cả các số liệu liên quan đến dự án. Tại đó, chúng ta có thể biết được khu vực này có dự án hay không, dự án đáp ứng như thế nào về diện tích đất đai, quy mô dân số như thế nào, được phép xây dựng bao tầng hay các quy định liên quan đến cây xanh và nước,… 

PV: Thưa ông, liệu việc áp dụng những ứng dụng công nghệ này có phải một giải pháp giúp bộ mặt quy hoạch đô thị có sự thay đổi hay không?

TS. KTS. Trương Văn Quảng: Cá nhân tôi cho rằng đây là phương thức giải quyết rất tốt và quý cho cả người dân và đô thị. Điều này giúp người dân không còn gặp những yếu tố rủi ro trong các giao dịch mua bán bất động sản, cũng như không gặp phải những khó khăn như trước khi không có thông tin về các dự án. Đây cũng là điều mà Thủ tướng, Chính phủ đang hướng tới việc quy hoạch phát triển đô thị phải được công khai, minh bạch. 

Bất kể ngành nghề nào cũng cần đều thay đổi và hướng tới áp dụng công nghệ số. Chấn chỉnh lại bối cảnh lộn xộn quy hoạch, nhiễu loạn thông tin như trong thời gian qua để giúp người mua bất động sản tránh được những rủi ro, bất lợi không đáng có. Khi ấy, sẽ loại bỏ được đô thị rỗng cũng như cải thiện được bộ mặt quy hoạch đô thị hơn, hướng tới phát triển đô thị bền vững, đô thị thông minh.

Việc áp dụng công nghệ số trong bối cảnh hiện nay là hoàn toàn có cơ sở và sẽ có sự tiến bộ phát triển nhanh chóng. Tôi tin rằng, trong thời gian tới người dân có thể tiếp cận phương thức này để xác định được khu vực nào có đủ cơ sở pháp lý, khu vực nào đủ điều kiện xây dựng. Đây là điều rất tốt và đang được khuyến khích phát triển hơn nữa trong tương lai.

PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!