Giải quyết một số vấn đề xung quanh luật đất đai Việt Nam

Như đã biết thì luật đất đai Việt Nam vẫn còn rất nhiều bất cập vậy những bất cập đó là gì và hướng giải quyết những bất cập đó ra sao cùng tìm hiểu bài viết sau để hiểu rõ hơn về luật đất đai Việt Nam nhé !

Có thể bạn quan tâm: Trả lời một số câu hỏi về khiếu nại luật đất đai

Được giảm trừ nếu trả nợ tiền sử dụng đất trước hạn

Hỏi: căn nhà của tôi được cấp sổ hồng vào tháng 9/2013 và trong giấy chứng nhận đã nói ró: ghi nợ tiền sử dụng đất. Đến nay, tôi muốn thanh toán nợ tiền sử dụng đất thì xin hỏi sẽ được tính theo giá nào (giá thời điểm tháng 9/2013 hay giá hiện nay)? Nếu trả trước thời hạn thì có ưu đãi gì không?

Phan văn minh (đường cây trâm, phường 9, quận gò vấp, tp.hồ chí minh)

Trả lời: Theo như luật đất đai Việt Nam số 120/2010 ngày 30/12/2010 của chính phủ quy định khi thanh toán nợ thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được trả nợ dần khi có khả năng về tài chính trong thời hạn tối đa là năm năm. Sau năm năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Theo quy định tại nghị định số 45/2014 ngày 15/5/2014 của chính phủ (quy định về tiền sử dụng đất) thì trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước thời hạn thì được giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ 2%/ năm của thời hạn trả nợ trước hạn. số tiền này được tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn

Mua bán đất qua giấy tờ tay, liệu có hợp lệ?

Hỏi: năm 1999, người anh em bà con đã bán cho tôi một thửa đất vườn rộng 1.252m2. việc mua bán này chỉ làm giấy tờ tay, có chữ ký của người bán, người mua và người làm chúng. đến nay, sau khi người chủ đất cũ đã chết thì vợ và các con ông ấy đòi tôi trả lại đất. xin hỏi, đất của tôi đã mua, đã trả tiền xong, thì có được pháp luật bảo vệ?

Lê đình căn (xã định an, huyện dầu tiếng, tỉnh bình dương)

Trả lời: theo điểm 2.3, mục ii, nghị quyết số 02 ngày 10/8/2004 của luật đất đai Việt Nam thì hội đồng thẩm phán toà án nhân dân tối cao hướng dẫn việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày
15/10/1993 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được tòa án công nhận khi hội đủ các điều kiện luật định. các điều kiện đó là: người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự; người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái với pháp luật, đạo đức xã hội; đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo luật đất đai 1989, luật đất đai 1993, luật đất đai 2003; bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của ubnd cấp có thẩm quyền.

Vì vậy, khi có tranh chấp đất, tòa án sẽ giải quyết tuỳ thuộc vào việc các bên có đảm bảo được các điều kiện nêu trên hay không. ông cần trình bày đúng sự thật về việc chuyển nhượng đất, kèm theo các giấy tờ liên quan để được tòa án xem xét, giải quyết.

Ngừng giao dịch nhà, đất bằng “giấy trắng”

Hỏi: Ba anh em ông N.V.T cùng đứng tên trên sổ đỏ mảnh đất rộng trên 500m2. Trên thực tế, mảnh đất trên được chia ra ba phần khác nhau cho ba người quản lý nhưng chưa ai làm thủ tục tách thửa. Xin hỏi, tôi muốn mua một trong ba thửa đất đó thì có cần sự đồng ý của cả ba người hay không?

Trần Văn Dũng (Phường Phú Mỹ, TP.Thủ Dầu Một, tinh Bình Dương)

Trả lời: Theo Điều 218 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc định đoạt tài sản chung hợp nhất có thể được thực hiện theo thỏa thuận giữa các chủ sở hữu (sử dụng) chung hoặc theo quy định của pháp luật.

Trường hợp các chủ đất cùng đứng tên trên sổ đỏ thì quyền sử dụng đất trên được xem là tài sản chung hợp nhất. Theo đó, nếu giữa các chủ đất có biên bản thỏa thuận giao cho mỗi người tự định đoạt phần đất do mình quản lý thì ông chỉ cần làm hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất đối với người quản lý đất. Nếu đó là tài sản chung của vợ chồng thì phải có vợ hoặc chồng người bán cùng ký hợp đồng chuyển nhượng. Nếu giữa các bên không có biên bản thỏa thuận nêu trên thì ông phải ký hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất với cả ba người đứng tên trên sổ đỏ (và cả vợ hoặc chồng của họ). Trường hợp, đó chỉ là tài sản riêng của những người đứng tên trên sổ đỏ, hồ sơ chuyển nhượng phải có cam kết của vợ hoặc chồng của những người đó về việc này quy định tại luật đất đai Việt Nam.

Mua ban đất qua hợp đồng ký sẵn gửi tó chúc công chúng

Hỏi: Tôi mua đất của bà Mai Thị B. Trước đó, bà B mua lại đất đó của ông Trần Văn K không có giấy tờ mua bán đất giữa ông K và bà B. Hai bên chỉ giao kèo mua bán bằng văn bản đặt cọc và gửi lại hợp đồng mua bán mà ông KHI đã ký sáng, gửi lại ở Văn phòng công chứng; hợp đồng ký sản chưa có điền tên người chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nêu tòi chuyển nhượng lô đất nói trên và trả đủ tiền cho bà B thì tôi sẽ được ghi tên vào hợp đồng đã làm sẵn nội dung mua bán gửi ở Văn phòng công chứng. Xin hỏi, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất như vậy có đảm bảo không?

Phan Công Thanh (Huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai)

Trả lời: Theo như luật đất đai Việt Nam và Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 quy định rõ về thủ tục công chứng. Theo đó, sau khi tiếp nhận hồ sơ công chứng, công chứng viên kiểm tra hồ sơ, hướng dẫn người yêu cầu công chứng thực hiện đúng, đầy đủ các thủ tục công chứng theo quy định của pháp luật. Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng và yêu cầu người yêu cầu công chứng sửa lại các điều khoản phù hợp với quy định của pháp luật, nếu có. Trước khi ký hợp đồng, người yêu cầu công chứng đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng. Sau khi đồng ý các điều khoản trong dự thảo hợp đồng, người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng giao dịch và ký trước mặt công chứng viên.

Như vậy, việc ông K ký sẵn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, rồi gửi tại Văn phòng công chứng và để trống Bên nhận chuyển nhượng là không phù hợp với quy định pháp luật. Do đó, trường họp của ông, không thể thực hiện việc công chứng được.

Xử lý hợp đồng đặt cọc mua bán đất nền

Hỏi: Tôi và Công ty địa ốc s đã đặt cọc mua bán đất nền và tôi đã đóng tiền đặt cọc 30 triệu đồng. Công ty  có hẹn miệng với tôi là một tháng sau sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng, nhưng đến nay đà ba tháng mà Công ty s vẫn chưa thực hiện. Tôi có hỏi thì công ty trả lời là chưa xong các thủ tục, nên phải chờ. Tôi không muốn lấy lại tiền cọc vì tôi rất thích mua đất nền của dự án này. Xin hỏi, Công ty địa ốc s có làm sai? Tôi phải xử lý việc này ra sao?

Hồ Thị Hiền Lương

(Đường Nguyễn Cửu Vân, phường 17, quận Bình Thạnh, TP.HỒ Chí Minh)

TRẢ LỜI: Cùng với luật đất đai Việt Nam và Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Do đó, nếu không có thỏa thuận khác thì trong trường họp Công ty địa ốc s không thực hiện đúng giao kết đặt cọc thì họ có nghĩa vụ trả lại cho bà số tiền đặt cọc là 30 triệu đồng, cộng với khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc (30 triệu đồng). Về phần bà, nếu không muốn mất cọc theo quy định và vẫn muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng nền đất trên thì bà cần chấp nhận đợi đến thời điểm Công ty địa ốc s chính thức ký hợp đồng.B

Trong phần tiếp theo này chúng tôi tiếp tục tư vấn, giải đáp một sốt  thông tin mới liên quan đến di chúc về nhà ở.

HỎI: Mẹ tôi 70 tuổi, đã qua đời năm 2010, có tất cả bốn người con. Khi lập di chúc chia nhà đất cho các con, do già yếu và không biết chữ nên bà đá đề nghị người hàng xóm đến nhà để làm chúng cho việc lập di chúc. Xin hỏi, di chúc đó có được xem là hợp pháp hay không?

Trần Văn Quang (Phường Long Tâm, TP.Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu)

Trả lời: Theo luật đất đai Việt Nam và Khoản 2, Điều 658 Bộ luật Dân sự 2005, quy định: “Trong trường hợp người lập di chúc không đọc được hoặc không nghe được, không ký hoặc không điểm chỉ được thì phải mời người làm chứng và người này phải ký xác nhận trước mặt công chứng viên hoặc người có thẩm quyền chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn chứng nhận bản di chúc trước mặt người lập di chúc và người làm chứng”. 

Như vậy, chỉ khi nào thực hiện đúng quy định này, di chúc nêu trên mới được xem là hợp pháp. Do đó, bản di chúc của mẹ ông để lại đã không thực hiện đúng theo quy định pháp luật nên không được xem là hợp pháp; bản di chúc đó không có giá trị pháp lý KHI DI CHÚC ĐỂ LẠI ĐẤT, KHÔNG RÕ RÀNG

HỎI: Cha tôi qua đời, có để lại di chúc cho một số' người thân được thừa kế đất đai. Có lẽ, do cách viết không rõ ràng nên hiện có người đòi nhiều, có người không chịu hưởng ít. Xin hỏi, trường hợp này, chúng tôi phải xử lý làm sao?

Mai Ngọc Thanh

(Xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn, TP.HỒ Chí Minh)

Trả lời: Luật đất đai Việt Nam và Theo Điều 648 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp nội dung di chúc không rõ ràng dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau thì người công bố di chúc và những người thừa kế phải cùng nhau giải thích di chúc dựa trên ý nguyện đích thực trước đây của người chết, có xem xét đến mối quan hệ của người chết với những người thừa kế theo di chúc. Khi những người này không nhất trí vẽ cách hiểu nội dung di chúc thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.

Pháp luật cũng quy định, trong trường hợp có một phần nội dung di chúc không giải thích được nhưng không ảnh hưởng đến các phần còn lại của di chúc thì chỉ phần không giải thích được không có hiệu lực.

Người làm chứng trong di chúc về nhà đất

HỎI: Ông nội tôi nhờ tôi viết di chúc phân chia tài sản là nhà, đất, ruộng vườn cho các con, cháu. Ông cho tôi hưởng gần 150m2 đất. Di chúc được hai người hàng xóm và ông trưởng thôn đã ký tên làm chứng. Nay, ông nội tôi bảo tôi ký tên vào di chúc này nữa cho chắc. Thế nhưng, cán bộ tư pháp UBND xã giải thích làm vậy là sai; chỉ cần hai người làm chứng trên là đủ rồi. Xin hỏi, giải thích này của cán bộ tư pháp có đúng không?

Nguyễn Thị Thảo

(Xã Cam Thành, huyện Cam Lộ, tỉnh Quảng Trị)

Trả lời: Luật đất đai Việt Nam và Điều 634 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp người lập di chúc không thế tự mình viết bản di chúc thì có thể nhờ người khác viết nhưng phải có ít nhất là hai người làm chứng. Người lập di chúc phải ký hoặc điểm chỉ vào bản di chúc trước mặt những người làm chứng; những người làm chứng xác nhận chữ ký, điểm chi của người lập di chúc và ký vào bản di chúc.

Thế nhưng, Điều 654 Bộ luật Dân sự 2015 quy định mọi người đều có thể làm chứng cho việc lập di chúc, trừ những người sau đây: Người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người lập di chúc; người có quyền, nghĩa vụ tài sản liên quan tới nội dung di chúc; người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi

Như vậy, bà được ông nội cho hưởng gần 150m2 đất theo di chúc nên bà không được làm người làm chứng trong di chúc mà ông nội bà lập. Do đó, cán bộ tư pháp UBND xã giải thích như trên là đúng.

Có được di chúc lại phần nhà đất mà mình sẽ được hưởng theo di chúc ?

Hỏi: Cha tôi năm nay 82 tuổi, mẹ tôi 80 tuổi, cả hai ông bà đều còn minh mẫn. Hai người có một thửa đất vườn là tài sản chung. Cha tôi không lập di chúc. Còn mẹ tôi có lập di chúc để lại phần tài sản của bà cho 3 người con, mỗi người một phần bằng nhau. Tôi năm nay (năm 2015) 60 tuổi. Vì sợ sức khỏe không tốt nên tôi muốn lập di chúc để lại phần tài sản mà tôi sẽ được thừa hưởng từ mẹ tôi cho người em trai của tôi thì có được không?

Trần Thị Thơ

(Phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, TP.HỒ Chí Minh)

Trả lời: Cùng với luật đất đai Việt Nam và Điều 646 Bộ luật Dân sự năm 2005 (áp dụng đối với thời điềm trường hợp của bà), di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Theo đó, trong trường hợp của bà, khi mẹ bà vẫn còn sống thì di chúc của người mẹ chưa có hiệu lực pháp luật. Do đó, phần thừa kế mà bà sẽ được hưởng sau khi người mẹ qua đời vẩn là tài sản của người mẹ nên bà chưa phải là chủ sở hữu tài sản đó. Bà không thể lập di chúc để lại tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình cho bất kỳ ai.

Như vậy, nếu muốn người em trai được hưởng cả phần thừa kế của mình, bà có thé đề nghị người mẹ lập di chúc mới cho phép người con trai được hưởng hai phần thừa kế.

Hỏi: Mẹ tôi qua đời năm 2011, có để lại một thửa đất đã có sổ đỏ. Nay, cha tôi đồng ý cho tôi đứng tên thừa đất này thì xin hỏi, tôi phải làm thủ tục gì?

Phan Văn Anh

(Xá Phú Đông, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai)

Trả lời: Nếu mẹ của ông qua đời mà không để lại di chúc, theo luật đất đai Việt Nam và Điều 676 Bộ luật Dân sự 2005 thì Vá diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà thuộc về cha của ông, ông và các anh em của ông (kể cả ông bà ngoại của ông, nếu họ còn sống). Trường hợp mẹ ông có để lại di chúc hợp pháp thì số đất của bà thuộc về những người được chỉ định trong di chúc. Để thực hiện việc tặng cho đất cho ông thì cha của ông và những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc của mẹ ông phải đi làm thủ tục khai nhận di sản, lập văn bản tặng cho ông phần đất của họ. Sau đó, ông có thể liên hệ với UBND cấp huyện nơi có đất để làm thủ tục cấp sổ đỏ đứng tên mình.

Kiện ra tòa về việc không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

HỎI: Tháng 9/2012, tôi và ông T.H.C.S đồng ý cùng nhau mua chung căn nhà của vợ chồng ông T.P.P ở xã An Hải, huyện Ninh Phước, tỉnh Ninh Thuận với số tiền 640 triệu đồng (nhà mới có sổ đỏ của đất). Ngày 9/10/212 chúng tôi đã tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng). Theo đó, bên bán là ông T.T.P và con là VTT; bên mua là tôi và TH.C.H. Tôi đã giao cho ông p đủ số tiền của phần tôi là 320 triệu đồng (có biên nhận). Sau đó, chúng tôi bắt đầu làm các thủ tục sang tên. Tuy nhiên, do ông T.H.I.C.H không thực hiện đúng trách nhiệm trả tiền (1/2 căn nhà là 320 triệu đồng) nên ông p đòi lại.

SỔ đỏ. Ngày 25/3/2013 ông THÍCH và ông p tự đưa nhau ra UBND xã An Hải để giải quyết mà không có sự đồng ý của tôi; kết cục, ông THÍCH đàn trả sổ đỏ lại cho ông p mà không có sự đồng ý của tôi. Với sổ đỏ được lấy lại, ông p đã tự động bán căn nhà cho người khác. Tôi đã làm đơn gửi đến các cơ quan chức năng để ngăn chặn việc mua bán. Sau đó, vợ chồng ông p đã làm giấy hẹn trả tiền cho tôi, nhưng rồi họ không thực hiện đúng thời gian như cam kết, đến nay mới trả cho tôi 60 triệu đồng. Xin hỏi, tôi phải làm sao để lấy lại tiền của mình?

Nguyễn N.T (Phường Bảo An, TP.Phan Rang- Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận)

TRẢ LỜI: Luật đất đai Việt Nam và Điều 702 Bộ luật Dân sự 2003 quy định, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: 1/ Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; 2/ Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận...”. Do bên chuyển nhượng đất (ông T.T.P) không thực hiện đúng như hợp đồng nên ông cần khởi kiện ông T.T.P ra Tòa án huyện Ninh Phước (noi bất động sản tọa lạc). Trong vụ kiện này thì nói rõ, ông THÍCH là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.Cần lưu ý, trước khi khởi kiện ra Tòa án thì cần có biên bản hòa giải việc tranh chấp quyền sử dụng đất. Trước đây, ông THÍCH và ông p có đưa nhau ra UBND xã An Hải để lập biên bản, nhưng cuộc hòa giải đố không có mặt ông nên biên bản đó không có giá trị. Ông cần làm đơn gửi UBND xã An Hải, yêu cầu tổ chức hòa giải với đầy đủ các bên tranh chấp. Sau khi có biên bản hòa giải không thành thì ông mới làm các thủ tục khởi kiện ra Tòa án

Giấy mua bán đất lập khống, có khởi kiện được không?

HỎI: Chúng tôi làm giấy tay sang nhượng đất đai giữa người bán và người mua vào thời điểm năm 1994 và không có số thửa, số lô, không có vị trí đất và cũng không được chứng thực. Địa danh trong giấy sang nhượng thể hiện là phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HỒ Chí Minh nhưng đến tháng 4/1997 phường Phú Mỹ, quận 7 mới được thành lập. Vậy xin hỏi, nếu sử dụng giấy sang nhượng trên để thưa kiện thì Tòa án có nhận đơn kiện không? Người bị kiện có quyền bác đơn kiện không?

Phan Thị Thanh Hòa (Đường Huỳnh Tấn Phát, phường Phú Mỹ, quận 7, TP.HỒ Chí Minh)

TRẢ LỜI: luật đất đai Việt Nam quy định giấy tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một hình thức của giao dịch dân sự. Theo Điều 25 Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 sửa đổi, bổ sung năm 2011, việc tranh chấp hợp đồng dân sự (như tranh chấp phát sinh từ giấy tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Về nguyên tắc, khi đương sự nộp đơn khởi kiện thì Tòa án sẽ thụ lý nếu không thuộc một trong các trường hợp trả lại đơn được quy định tại Điều 168 Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 sửa đổi, bổ sung năm 2011.

Trường hợp Tòa án thụ lý hồ sơ khởi kiện thì bị đơn có quyền chấp nhận hoặc không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Còn việc Tòa án có chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn hay không thì còn tùy thuộc yêu cầu khởi kiện là gì và những chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện và các chứng cứ phải hợp pháp, xác thực.

Về hiệu lực của giấy tay mua bán, trong quá trình giải quyết vụ án thì Tòa án sẽ xem xét công nhận hoặc không công nhận, từ đó giải quyết quyền lợi hợp pháp của các đương sự. Theo thư của bà thì có chứng cứ cho rằng giấy tay sang nhượng đất được lập khống. Do vậy, nhiều khả năng Tòa án sẽ không công nhận tờ giấy tay để buộc các bên phải có nghĩa vụ thực hiện nội dung tờ giấy tay.

Thời hạn xét xử vụ  án kiện đòi lại đất

HỎI: Năm 1973, vợ chồng tôi có khai phá 35.000m2 đất, trong đó có 15.590m2 là đất ruộng, còn lại là đất màu. Đến năm 1992, chính quyền đến đo đạc và làm sổ đỏ cho tôi, nhưng chỉ làm diện tích 12.590m2. Năm

2002, tôi có bán cho bà D diện tích 20.890m2 (trong đó có 15.590m2 đất ruộng, 5.300m2 đất màu). Đến năm 2003, con dâu tôi kiện đòi đất của tôi ra Tòa án huyện. Thế nhưng, hơn 10 năm qua mà vụ án vẫn chưa được xét xử. Xin hỏi, kiện về tranh chấp đất thì bao nhiêu lâu Tòa án xét xử?

Nguyễn Thị Bé (Xã Lai Hưng, huyện B.c, tinh B.D)

TRẢ LỜI: luật đất đai Việt Nam và Điều 179 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 sửa đổi, bổ sung năm 2011, quy định: Đối với các vụ án dân sự thì thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm là bốn tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Tuy nhiên, đối với các vụ án có tính chất phức tạp hoặc do trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử, nhưng không được quá hai tháng. Trong thời hạn trên, nếu Tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử thì sau một tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trong trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là hai tháng.

Như vậy, theo quy định pháp luật thì vụ án phải được Tòa án nhân dân huyện B.c đưa ra xét xử từ lâu. Rất có thể, vụ án đá bị đình chỉ giải quyết do nguyên nhân nào đó. Bà cần làm đơn gửi Tòa án nhân dân huyện, yêu cầu trả lời vì sao vụ án chậm được đưa ra xét xử.

Làm giấy tờ đất đai khi kiện hành chính

Hỏi: Tôi đang khởi kiện quyết định hành chính của UBND huyện vì đã hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tôi để cấp cho người khác. Trong lúc này, người được xem xét cấp đang tiến hành các thủ tục để được cấp giấy. Xin hỏi, tôi có quyền yêu cầu Tòa ngăn chặn để tôi bảo vệ quyền lợi của mình trong vụ án có liên quan đến tài sản trên hay không?

Phạm Nguyên Minh (Xã Tam An, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai)

TRẢ LỜI: luật đất đai Việt Nam và Điều 60 Luật Tố tụng hành chính năm 2010 (quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời) quy định, trong quá trình giải quyết vụ án, đường sự, người đại diện của đương sự có quyền yêu cầu Tòa án đang giải quyết vụ án đó áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời quy định tại Điều 62 của luật này đé tạm thời giải quyết yêu cầu cấp bách của đương sự, bảo vệ chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được hoặc bảo đảm việc thi hành án.

Ngoài ra, không chỉ khi vụ việc đã được thụ lý giải quyết, mà trong trường hợp do tình thế khẩn cấp, cần phải bảo vệ ngày bằng chứng, ngăn cản hậu quả nghiêm trọng có thể xảy ra thì cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền nộp đơn yêu cầu Tòa án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời quy định tại Điều 62 của luật này đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện cho Tòa án đó. Người yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không phải thực hiện biện pháp bảo đảm.

luật đất đai Việt Nam và Điều 62 quy định về các biện pháp khẩn cấp tạm thời như sau: Tạm đình chỉ việc thi hành quyết định hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc, quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh. Tạm dừng việc thực hiện hành vi hành chính. Cấm hoặc buộc thực hiện những hành vi nhất định.

Như vậy, nếu thấy quyền lợi bị ảnh hưởng, ông có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.B

Điều kiện và thủ tục yêu cầu giám đốc thẩm bản án về đất đai

HỎI: Tới có phần đất, diện tích 15.660m2. Nguồn gốc đất là của cha mẹ cho. Gia đình tôi đã canh tác từ năm 1982 đến nay, sử dụng ổn định. Năm 1990, thửa đất đã được cấp sổ đỏ, gồm đất ở, đất vườn và đất nông nghiệp. Thời kỳ trước dùng trồng lúa, có mương nước rộng khoảng 1 mét, dài gần 100 mét. Khi chuyển qua nuôi tôm thì do thuyền máy di chuyển nhiều nên đất bị lở, con đường này rộng 4 mét. Tôi khẳng định lâu nay tôi cho các hộ dân bên trong sử dụng con mương là vì tình làng nghĩa xóm, chứ không phải con đường này là của công cộng. Năm 2014, tôi không cho các hộ nuôi tôm sử dụng con mương nửa. Các hộ dân khởi kiện tôi ra Tòa. Bản án sơ thẩm ngày 16/7/2015 của Tòa án thành phố C.M và bản án phúc thẩm ngày 26/4/2016 của Tòa án tỉnh C.M đều tuyên buộc tôi phải giao cho các hộ dân sử dụng một đường cấp thoát nước có chiều ngang 2 mét, dài 100 mét, với giá 20 triệu đồng. Đất của tôi, vì sao bị buộc phải chuyển nhượng với giá rẻ? Tôi chỉ đồng ý cho thuê đất giá 15 triệu đồng/năm. Thê' nhưng, bản án phúc thẩm đã có hiệu lực thì tôi phải làm sao?

Trần Văn Hoàng

(Xã Hòa Tân, thành phố C.M, tinh C.A.M)

TRẢ LỜI: Theo đơn ông trình bày thì hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Theo luật đất đai Việt Nam và Điều 282 Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) thì giám đốc thẩm là xét lại bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật nhưng bị kháng nghị vì phát hiện có vi phạm pháp luật nghiêm trọng trong việc giải quyết vụ án. Theo Điều 288 Bộ luật Tố tụng dân sự thì thời hạn kháng nghị là 3 năm, kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật. Như vậy, vụ việc của ông vẫn còn trong thời hạn kháng nghị.

Ông cần làm đơn đề nghị xem xét bản án theo thủ tục giám đốc thắm (kèm theo các bản án và hồ sơ) gửi Tòa án nhân dân Cấp cao tại TP.HỒ Chí Minh và Viện kiểm sát nhân dân Cấp cao tại TP.HỒ Chí Minh. Các cơ quan này sẽ xem xét lại các bản án và nếu thấy có đủ điều kiện thì sẽ thông báo bằng văn bản cho người có quyền kháng nghị theo quy định. Sau khi có kháng nghị của người có thẩm quyền thì vụ án sê được giải quyết theo thủ tục giám đốc thầm.

Kháng nghị giám đốc thẩm bản án phúc thẩm về đất đai

HỎI: Năm 1998, gia đình tôi có mua của ông N.V.L một mảnh đất có diện tích 130m2, mua bằng giấy tay, có xác nhận của trưởng ấp. Ngày 11/7/2008, UBND huyện Thống Nhất đã cấp sổ đỏ diện tích đất trên cho tôi đúng tên. Năm 2010, gia đình ông N.V.H, ngụ cùng ấp, lấn chiếm phần đất của tôi và nhờ người thân của mình (là chủ tịch và cán bộ địa chính xã Bàu Hàm 2) làm sổ đỏ để hợp thức hóa phần đất lấn chiếm, chồng lên phần đất của tôi là 20m2. Tôi đã khởi kiện ra Tòa án, thế nhưng hai cấp: Tòa sơ thẩm và Tòa phúc thẩm đã tuyên tôi thua kiện. Theo tôi, Tòa án đã xét xử không công bàng. Sổ đỏ của tôi được cấp trước, vì sao Tòa không thừa nhận? Xin hỏi, nỗi oan ức này của tôi thì cấp nào xem xét, giải quyết?

Nguyễn Tư

(Xã Bàu Hàm 2, huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai)

TRẢ LỜI: Qua đơn và hồ sơ kèm theo thì việc trình bày của ông là có cơ sở. Phán quyết của Tòa án hai cấp có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Theo luật đất đai Việt Nam và Điều 283 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 sửa đổi, bổ sung năm 2011, bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thám khi kết luận trong bản án không phù hợp với tình tiết khách quan của vụ án hoặc bản án có sai lầm nghiêm trọng trong việc áp dụng pháp luật. Theo Điều 285 Bộ luật Tố tụng dân sự thì Chánh án Tòa án nhân dân Tối cao, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân Tối cao có quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm bản án đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án các cấp. Thời hạn kháng nghị theo thủ tục giám đốc thám là ba năm, kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật. Ông cần làm đơn khiếu nại (kèm theo các bản án, hồ sơ) gửi đến các địa chỉ trên để được xem xét, giải quyết theo quy định pháp luật.

Thi hành bản án liên quan đến nhà đất đang thế chấp

Hỏi: Cha mẹ tôi có 8 thửa đất, trên đó có căn nhà mẹ tôi đang ở. Năm 2002, để tạo điều kiện giao dịch làm ăn, cha tôi đã cho cháu nội là N.V.D đứng tên trên giấy tờ nhà đất này. Quá trình làm ăn đã mua được hai chiếc sà lan, một chiếc 2 tỷ đồng, chiếc kia 7 tỷ đồng. Thế nhưng, N.V.D đá thế chấp toàn bộ nhà đất và hai chiếc sà lan để vay ngân hàng 2,8 tỷ đồng. Năm 2009, N.V.D chết, việc làm ăn chuyển giao cho vợ D. Tại bản án phúc thẩm ngày 25/5/2012 của Tòa án nhân dân tỉnh L.A thì 8 thửa đất còn đang tranh chấp. Vậy mà, mới đây Thi hành án huyện C.Đ mời tôi lên để định giá nhà đất, đòi kê biên, phát mãi. Xin hỏi, thi hành án làm như vậy là đúng hay sai? Vì sao không tiến hành kê biên, phát mãi chiếc sà lan 7 tỷ đồng mà bên phải thi hành án đang sử dụng, khai thác?

Mai Văn Kiếm

(Xã Phước Tuy, huyện C.Đ, tinh L.A)

TRẢ LỜI: luật đất đai Việt Nam và Điều 90 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, quy định: “Trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án”.

Theo quy định trên thì trị giá 8 thửa đất (trong đó có căn nhà) chỉ trên 1 tỷ đồng, không đủ để thực hiện nghĩa vụ trả nợ ngân hàng và thi hành án, vì vậy chấp hành viên không được kê biên 8 thửa đất này. Thi hành án dân sự huyện CĐ cần kê biên, phát mãi sà lan trị giá 7 tỷ đồng, vì giá trị tài sản này thừa sức để thực hiện nghĩa vụ trả nợ ngân hàng, nghĩa vụ thi hành án và chi phí cưỡng chế thi hành án. Hơn nữa, sà lan này hiện do bên phải thi hành án sử dụng, khai thác. Còn trên 8 thửa đất (có căn nhà) lại có người được thi hành án đang ở và sử dụng.

Vì vậy, Thi hành án dân sự huyện C.Đ đã sai khi đòi kê biên, để phát mãi quyền sử dụng đất của 8 thửa đất (có căn nhà). Thi hành án dân sự huyện C.Đ phải nhanh chóng thực hiện kê biên, phát mãi chiếc sà lan trị giá 7 tỷ đồng để đảm bảo thi hành án

Thi hành bản án hành chính về đất đai

Hỏi: Công ty Dâu tằm tơ Tân Lộc chúng tôi là doanh nghiệp 100% vốn nhà nước, tọa lạc ở thị xã L.K, tỉnh Đ.N. Bất ngờ, UBND tỉnh Đ.N ngày 06/3/2008 ban hành quyết định số 699 và ngày 04/9/2008 ban hành quyết định số 2852 thu hồi toàn bộ diện tích 29.740m2 đất của công ty để xây dựng Đền thờ liệt sỹ thị xã. Chúng tôi đã khởi kiện vụ án hành chính ra Tòa án tỉnh Đ.N. Ngày 08/8/2013, Tòa án tỉnh Đ.N đã tuyên hủy cả hai quyết định số 699 ngày 06/3/2008 và quyết định số 2852 ngày 04/9/2008 của UBND tỉnh Đ.N; Công nhận quyền sở hữu và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty Dâu tằm tơ Tân Lộc. Ngày 25/10/2013 Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân Tối cao tại TP.HỒ Chí Minh đá ra quyết định số 220 đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án hành chính do người kháng cáo là UBND tỉnh Đ.N rút kháng cáo, công nhận Bản án sơ thẩm số 08/2013/HCST của Tòa án nhân dân tỉnh Đ.N có hiệu lực pháp luật. Sau khi bản án có hiệu lực, công ty chúng tôi đã làm đơn yêu cầu thi hành án. Thế nhưng, gần 4 năm trôi qua, bản án đã có hiệu lực của Tòa án vẫn chưa được thi hành. Xin hỏi, theo quy định pháp luật thì cơ quan nào sẽ giải quyết tiếp?

Phan Ngọc Mậu

(Giám đốc Công ty Dâu tằm tơ Tân Lộc)

TRẢ LỜI: Luật đất đai và Khoản 1, Điều 11 Nghị định số 71 ngày 01/7/2016 của Chính phủ (quy định thời hạn, trình tự, thủ tục thi hành án hành chính và xử lý trách nhiệm đối với người không thi hành bản án, quyết định của Tòa án), quy định: “Khi hết thời hạn tự nguyện thi hành án quy định tại điểm b, Khoản 2, Điều 311 Luật Tố tụng hành chính mà người phải thi hành bản án không tự nguyện thi hành thì người được thi hành án có quyền đề nghị Tòa án đã xét xử sơ thẩm ra quyết định buộc thi hành án hành chính”.

Căn cứ quy định Luật đất đai và pháp luật nêu trên, Công ty của ông cần làm đơn yêu cầu gửi Tòa án nhân dân tỉnh Đ.N (là Tòa án đã xét xử sơ thẩm vụ kiện hành chính), đề nghị Chánh án Tòa án nhân dân tỉnh Đ.N ra quyết định buộc UBND tinh Đ.N (người phải thi hành bản án) phải thi hành bản án hành chính đá có hiệu lực pháp luật. Sau khi có quyết định buộc thi hành án của Chánh án Tòa án nhân dân tỉnh Đ.N thì Cục Thi hành án dân sự tỉnh Đ.N có trách nhiệm đôn đốc, thực hiện thi hành bản án hành chính.

Có thể bạn quan tâm: So Sánh Luật Đất Đai 2003-2013

Chúng ta vừa tìm hiểu giải quyết một số vấn đề liên quan luật đất đai Việt Nam như vậy luật đất đai của Việt Nam vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần phải sửa đổi để có thể phù hợp hơn với thời đại mới mong rằng bài viết trên mang lại cho bạn thật nhiều kiến thức pháp luật bổ ích. Chúc các bạn thành công