Kinh doanh bất động sản là gì? 10 điều cần nhớ để kinh doanh hiệu quả

Tìm hiều một số thông tin khái niệm, chính sách, đặc điểm của kinh doanh bất động sản . Một bài viết chi tiết đầy đủ thông tin để bạn tham khảo.

Có thể bạn quan tâm: Quy Định Riêng Đối Với Kinh Doanh Bất Động Sản Trong Tương Lai

Bất động sản là gì ?

Tài sản về cơ bản được phân chia thành hai loại: bất động sản và động sản (Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005, Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015). Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức...)?'. Pháp luật Việt Nam hiện hành không có định nghĩa về bất động sản” mà chỉ liệt kê các tài sản được coi là bất động sản (Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015), đó là:

1. a) Đất đai; 
2. b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; 
3. c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; 
4. d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Quy định trên cho thấy, quan niệm về bất động sản của pháp luật Việt Nam có điểm tương đồng so với quy định của pháp luật các nước trên thế giới, dù có rộng hơn đôi chút (có thể là các tài sản không gắn liền với đất đai và công trình xây dựng). Tuy nhiên về cơ bản, bất động sản theo pháp luật Việt Nam chủ yếu cũng gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất như: nhà ở, công trình xây dựng khác, cây lâu năm, cây rừng gắn liền với đất.

Ngoài bản chất là một loại tài sản, bất động sản còn được coi là một hàng hóa bởi nó có thể được trao đổi, mua bán trên thị trường. Đây chính là tiền đề để hình thành thị trường bất động sản và pháp luật về kinh doanh bất động động sản.

Cần lưu ý rằng, không phải mọi bất động sản đều được xem là hàng hóa, là đối tượng của hoạt động kinh doanh BĐS. Tùy theo chính sách, pháp luật của từng quốc gia mà loại hàng hóa bất động sản được quy định khác nhau.

Kinh doanh bất động sản là gì

 - Môi giới bất động sản;

 - Sàn giao dịch bất động sản;

 - Tư vấn bất động sản;

- Quản lý bất động sản

So với quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2006 thì số loại dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật   2014 ít hơn 3 dịch vụ. Cụ thể các dịch vụ: định giá bất động sản, đấu giá bất động sản và quảng cáo bất động sản không còn được quy định. Việc “cắt giảm các dịch vụ này trong Luật hiện hành là hoàn toàn phù hợp, tránh được sự chồng chéo giữa các lĩnh vực pháp luật bởi chúng đã được quy định trong các luật khác.

Tuy nhiên, như đã nói ở trên, việc coi kinh doanh dịch vụ bất động sản là một hình thức kinh doanh nhà đất của pháp luật hiện hành là hoàn toàn không phù hợp bởi đối tượng kinh doanh trong trường hợp này là những “hành vi” chuyên môn để hỗ trợ cho kinh doanh hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản, chứ không phải là bất động sản.

Điều kiện kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau:

a) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định này;

b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV Luật BĐS.

2. Doanh nghiệp kinh doanh BĐS thuộc diện có vốn pháp định quy định tại Khoản 1 Điều này phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định.

Kinh doanh bất động sản hiệu quả 

Kể từ khi đất nước thống nhất, hoạt động kinh doanh trong bất động sản chỉ được chính thức thực hiện khi nền kinh tế hàng hóa vận động theo cơ chế thị trường được quy định trong Hiến pháp 1992. Tuy nhiên, phải đến khi Luật Đất đai năm 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất thì hoạt động kinh doanh BĐS mới có tương đối đủ cơ chế thực hiện.

Lúc này, kinh doanh nhà đất, địa ốc là được hiểu là “việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” (Khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006) và “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh nhà đất và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản (Khoản 3 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006). VN

Tuy nhiên, theo Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì: “ Kinh doanh nhà đất là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.

Dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Như vậy, định nghĩa này đã ghép kinh doanh  bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản thành một loại hành vi, mặc dù đối tượng kinh doanh của chúng là khác nhau. Sự thay đổi này rõ ràng là không hợp lý vì nó có thể gây sự nhầm lẫn trong việc nhận diện hành vi kinh doanh. Hạn chế này cũng chính là

nguyên nhân gây ra sự thiếu thống nhất trong các quy định về điều kiện kinh doanh của từng loại hành vi do bản thân nhà làm luật cũng bị “nhầm lẫn” 4. “Điểm sáng duy nhất của giải thích về kinh doanh bất động nói trên là mục đích “sinh lợi” của các hành vi kinh doanh nhưng rất tiếc lại không phải là điểm mới..

Phân loại hành vi kinh doanh bất động sản 

Căn cứ vào đối tượng kinh doanh theo quy định của pháp luật hiện hành, kinh doanh bất động sản được chia thành 2 loại:

Kinh doanh hàng hóa bất động sản N Đối tượng của hành vi kinh doanh này là những bất động sản được phép kinh doanh. Đây là những loại tài sản cụ thể, hữu hình bao gồm chủ yếu là: đất đai (quyền sử dụng đất) và tài sản gắn liền với đất. Hoạt động kinh doanh hàng hóa bất động sản tùy thuộc vào nội dung có thể chia thành 2 loại:

- Đầu tư xây dựng: đây là hoạt động tương đối phức tạp và cần nguồn vốn lớn. Nhà đầu tư phải tiến hành nhiều công việc khác nhau để tạo lập bất động sản mới có sản phẩm đưa vào kinh doanh, như: xác lập quyền sử dụng đất; lập và phê duyệt dự án đầu tư; xin giấy phép xây dựng;... Vì vậy, chủ thể thực hiện loại hoạt động này

phải là những doanh nghiệp có năng lực chuyên môn, kỹ thuật và tài chính nhất định;

- Giao dịch bất động sản: hành vi này có thể được thực hiện bởi các chủ đầu tư xây dựng bất động đối với chính sản phẩm của mình hoặc bởi các chủ thể không trực tiếp đầu tư xây dựng bất động sản. Theo pháp luật hiện hành, giao dịch kinh doanh gồm: “mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”. So với loại hành vi thứ nhất, hành vi kinh doanh này đơn giản hơn bởi chủ thể kinh doanh chỉ cần vốn, không cần các yêu cầu về chuyên môn, kỹ thuật để xây dựng bất động sản. 

Nguyên tắc và chính sách kinh doanh bất động sản

Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

Đây là những yêu cầu cơ bản đối với các chủ thể  và là cơ sở để quản lý nhà nước về kinh doanh địa ốc. Các nguyên tắc này được quy định tại Điều 4 Luật Kinh doanh dịch vụ bất động sản 2014, bao gồm:

(i) Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

(ii) Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định 

(iii) Phải trung thực, công khai, minh bạch.

(iv) Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

So với quy định của Luật  2006 thì +Luật Kinh doanh trong lĩnh vực  bất động sản 2014 quy định nhiều hơn một nguyên tắc (nguyên tắc thứ tư). Việc bổ sung nguyên tắc này xuất phát từ thực tế đã có địa phương phê duyệt dự án kinh doanh trong bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài có nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh, quốc phòng của đất nước”. 

Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản

Nội dung này được quy định tại Điều 7 Luật Kinh doanh lĩnh vực bất động sản 2014, bao gồm:

(i) Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn

(ii) Nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi đầu tư.

(iv) Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong phạm vị dự án đầu tư kinh doanh nhà đất, địa ốc

So với Luật kinh doanh nhà đất, địa ốc, dự án xây dựng 2006, các “chính sách” về đầu tư  theo pháp luật hiện hành ít hơn (3 chính sách). Nhìn chung, quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề này rõ ràng, phù hợp hơn quy định trước đây.

Những hành vi bị cấm 

Theo Điều 8 Luật kinh doanh mua giới nhà đất 2014, các hành vi bị cấm bao gồm: 

(i) Kinh doanh không đủ điều kiện theo quy định của Luật lĩnh vực nhà đất

(ii) Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(iii) Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.

(iv) Gian lận, lừa dối tron

(v) Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

(vi) Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

(vii) Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này.

(viii) Thu phí, lệ phí và các khoản tiền  trái quy định của pháp luật.

Có thể thấy, các điều cấm trong pháp luật hiện hành được quy định ít hơn trước đây (tám so với mười) và gọn gàng, rõ ràng, phù hợp hơn. Sự thay đổi này một phần là do có sự thay đổi trong chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, việc thiết kế” một điều cấm thực sự không cần thiết bởi nó liên quan đến quyền và nghĩa vụ của chủ thể  vốn đã được quy định trong các điều luật khác.

Có thể bạn quan tâm: Những Điểm Mới Nhất Của Luật Kinh Doanh Bất Động Sản

Chuyên mục tư vấn luật vừa giúp các bạn tìm hiểu về kinh doanh bất động sản giải đáp một số thắc mắc của mọi người về loại hình kinh doanh này. Chúc các bạn thành công !