Chuyển Nhượng Hợp Đồng Thuê Mua Nhà, Công Trình Xây Dựng 

Đây là một trong những nội dung mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bởi nó cho phép chủ thể thuê mua chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng (đã có sẵn). Như đã trình bày ở trên, bên thuê mua nhà, công trình xây dựng được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cho người khác. Về bản chất, đây là việc bên thuê mua “bán lại” quyền thuê mua cho một chủ thể khác. Người nhận chuyển nhượng sẽ thay thế vị trí của người chuyển nhượng để tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê mua.

Về điều kiện chuyển nhượng Theo Điều 8 Nghị định 76/2015/NĐ-CP

Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng (có sẵn) được thực hiện với các điều kiện:

- Khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) cho bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

- Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thì phải chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký với bên cho thuê mua. Đối với trường hợp là nhà ở thì thực hiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; trường hợp hợp đồng thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

Thủ tục chuyển nhượng

Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng thì phải được lập thành văn bản và phải thực hiện công chứng

hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Thủ tục cụ thể được quy định như sau (Điều 9 Nghị định 76/2015/NĐ-CP):

* Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng soạn thảo văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo Mẫu số 06 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định Nghị định 76/2015/NĐ-CP hoặc do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của các bên. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 04 bản và có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật (01 bản để bên cho thuê mua lưu; 01 bản nộp cho cơ quan thuế; 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu; 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu).

* Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng thực hiện theo quy định sau:

- Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải có công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ để công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

+ Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua và văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi (bản chính);

+ Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu nếu bên nhận chuyển nhượng là cá nhân; trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy

đăng ký thành lập tổ chức đó (bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu);

+ Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

- Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nếu thỏa thuận có công chứng, chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy định trên;

- Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

* Các bên trong chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật.

* Việc xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyên nhượng hợp đồng được thực hiện như sau:

- Các bên có trách nhiệm nộp các giấy tờ sau cho bên cho thuê 

+ Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

+ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có công chứng hoặc chứng thực; trường hợp không có công chứng, chứng thực thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi,

+ Biên lai nộp thuế hoặc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế (bản chính);

+ Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu nếu bên nhận chuyển nhượng là cá nhân, trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó (bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu).

- Bên cho thuê mua có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ đã nộp, trong đó có 02 văn bản chuyển nhượng đã có xác nhận (01 bản cho bên chuyển nhượng hợp đồng và 01 bản cho bên nhận chuyển nhượng hợp đồng) và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng đó. Bên cho thuê mua có trách nhiệm lưu một bộ hồ sơ (bản sao) chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 9 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, trong đó có 01 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

* Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được bên cho thuê mua xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với bên cho thuê mua theo hợp đồng thuê mua đã được bên cho thuê mua ký kết. ( * Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ 2 trở đi

cũng phải thực hiện việc chuyển nhượng như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.

* Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

* Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp giấy chứng nhận các giấy tờ sau: Các

- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng đã ký lần đầu với bên cho thuê mua (bản chính);

- Văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của bên cho thuê mua (bản chính).