TP. Hồ chí Minh “siết” cao ốc: Thị trường bất động sản sẽ ra sao?

Thêm “cái khó” cho doanh nghiệp

Sau nhiều năm “buồng lỏng” khiến hạ tầng giao thông quá tải, TP. Hồ Chí Minh đã quyết định siết quản lý xây dựng cao ốc ngay trong tháng 5/2022. Theo đó, tất cả các dự án chung cư, trung tâm thương mại, khu nhà ở thấp tầng, trường học, nhà hàng,… đều phải thiết kế các phương án kết nối giao thông, tính toán được tác động giao thông của công trình. Nếu không đạt yêu cầu, dự án sẽ không được cấp giấy phép xây dựng.

Thực tế bấy lâu nay, việc cấp phép xây dựng cho các dự án cao ốc ở các thành phố lớn trên cả nước chưa tính toán nhiều đến vấn đề giao thông, dẫn đến hệ lụy ùn tắc, kẹt xe. Cho nên, quyết định lần này của chính quyền TP. Hồ Chí Minh là rất cần thiết và đúng ra phải được thực thiện từ lâu để bảo đảm tính đồng bộ trong quy hoạch đô thị.

Tuy nhiên, quyết định này cũng đồng nghĩa với việc sẽ thêm một “cái khó” mới cho các doanh nghiệp phát triển các dự án bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh. Từ nay trở đi, việc cấp giấy phép xây dựng sẽ có thêm một tiêu chí đánh giá mới liên quan đến giao thông. Việc làm này là cơ sở để chọn quy mô, thời điểm xây dựng dự án sao cho phù hợp hoặc để bổ sung thêm cơ sở hạ tầng giao thông.

Trao đổi về vấn đề này, nhiều doanh nghiệp bất động sản không khỏi lo lắng về thủ tục xin giấy phép xây dựng các dự án bất động sản trong thời gian tới. Đó là chưa kể trước đây, việc đi xin giấy phép đã chẳng dễ dàng gì, có nhiều doanh nghiệp đã có đất nhưng vẫn phải đợi 2-3 năm mới triển khai được dự án.

TS. Nguyễn Xuân Thủy – nguyên Giám đốc Nhà xuất bản Giao thông – Vận tải cho biết, nhiều doanh nghiệp đã kêu cứu, muốn xây dựng dự án phải xin giấy phép 4-5 năm mới có, mà muốn có nhanh thì phải tiêu tốn rất nhiều tiền. Hiện tượng bất cập trong vấn đề xin giấy phép xây dựng dự án đang diễn ra rất tràn lan ở các thành phố lớn trên cả nước.

“Ở TP. Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh, doanh nghiệp đi xin giấy phép xây dựng dự án rất vất vả, tốn nhiều thời gian và tiền bạc. Các cơ quan quản lý chưa kiểm soát được hết vấn đề này dẫn đến lợi ích nhóm hoành hành. Cùng với việc siết chặt xây dựng cao ốc, các cơ quan quản lý Nhà nước cần có cơ chế phù hợp để tránh tình trạng nhiều đối tượng lợi dụng để tăng chi phí, buộc doanh nghiệp phải nộp tiền mới cấp phép, gây ra sự bất công bằng trong xã hội”, ông Thủy nhấn mạnh.

Đồng quan điểm với ông Thủy, ông Trần Xuân Lượng – Tiến sĩ chuyên ngành bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, giao thông là một bài toán “động, nhiều biến” không dễ có lời giải. Nếu chúng ta không nghiên cứu tính toán cẩn trọng, số liệu thống kê không chính xác thì không những không giải quyết được vấn đề, mà còn phát sinh thêm thủ tục hành chính vốn đã rườm rà, gây nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư dự án.

Hơn nữa, vấn đề về ùn tắc giao thông trong đô thị thuộc trách nhiệm quản lý chính của ngành giao thông vận tải nhưng ngành xây dựng lại đề xuất vấn đề này trong khâu “cấp giấy phép xây dựng”. Vậy hai ngành này sẽ phối hợp với nhau như thế nào, điều này không hề dễ thực hiện.

“Để giải quyết vấn đề này bắt buộc chính quyền thành phố phải làm tốt khâu quy hoạch, càng chi tiết càng tốt, tính toán đầy đủ, dự báo các tác động liên quan. Đặc biệt, chính quyền cần lưu ý đến vấn đề giao thông trong quy hoạch, chi tiết về quy mô, mật độ, số lượng tòa nhà, số tầng cao cho từng tuyến phố cụ thể, đồng thời cần tập trung phát triển hệ thống giao thông ngầm. Đây mới là giải pháp căn cơ để giải quyết các vấn đề giao thông cho thành phố về lâu về dài”, ông Lượng cho biết.

Thị trường bất động sản sẽ có biến động

Giới chuyên gia cho rằng, việc siết chặt quản lý xây dựng cao ốc sẽ là hệ lụy lớn cho nguồn cung dự án ở TP. Hồ Chí Minh, theo đó các sản phẩm nhà ở, văn phòng, bán lẻ sẽ bị sụt giảm mạnh, về lâu dài còn ảnh hưởng đến giá cả của thị trường bất động sản thành phố.

Phân tích tác động của quyết định siết chặt quản lý xây dựng cao ốc tới thị trường bất động sản, ông Lượng cho rằng, quyết định này sẽ làm phát sinh thủ tục hành chính, mất thêm thời gian, chi phí đầu tư của các dự án cao ốc. Thậm chí, nếu thực hiện không tốt, quyết định này đi ngược lại với chủ trương chính sách tiết kiệm quỹ đất trong khu vực đô thị lớn của Nhà nước.

Dự báo, nguồn cung của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh sẽ bị hạn chế trong thời gian tới. Vốn dĩ, nguồn cung bất động sản luôn có độ trễ so với nguồn cầu, nay lại càng chậm trễ hơn trong thời gian tới khi có thêm một thủ tục hành chính mới. Độ lệch cung-cầu càng cách xa, mất cân bằng, giá bất động sản sẽ tăng lên, gây khó khăn hơn cho chủ đầu tư, người mua nhà ở thực.

Hơn nữa ở góc độ chủ đầu tư, quyết định này sẽ gây khó cho các doanh nghiệp khi đi xin giấy phép xây dựng để triển khai dự án. Từ đó, buộc họ phải tính lại hiệu quả đầu tư, hạn chế quy mô, mất cơ hội kinh doanh, thậm chí có nguy cơ đối mặt với phá sản vì kế hoạch đầu tư dự án thay đổi.

“Rõ ràng, quyết định siết quản lý xây dựng cao ốc sẽ khiến thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh chịu tác động không nhỏ. Quyết định này không chỉ ảnh hướng đến người mua nhà, mà ảnh hưởng đến vấn đề an sinh xã hội và các ngành nghề khác liên quan. Nên chúng ta cần phải có sự cân nhắc, nghiên cứu thấu đáo hơn trước khi ban hành chủ trương này”, ông Lượng khuyến cáo.