Thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam - Giải pháp tài chính là chưa đủ

“Khó chồng khó” với doanh nghiệp bất động sản

Kể từ năm 2019 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang gặp phải một số vấn đề trong đó phải kể đến sự lạc hậu, không theo kịp sự phát triển của các quy định pháp luật, các bộ luật đã tạo ra nhiều rào cản, làm cho thị trường của chúng ta chậm lại.

Lượng cung và giao dịch bất động sản năm 2018, nguồn cung mơi từ các dự án bất động sản đưa vào thị trường lần đầu xấp xỉ 180 ngàn sản phẩm, lượng giao dịch khoảng 110 nghìn giao dịch.

Năm 2019, bắt đầu xuất hiện sự khó khăn, trong đó nhiều dự án phải dừng lại do sự rà soát và phát hiện một số sai phạm trong hoạt động về kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, phê duyệt đất đai. Thị trường bất động sản bắt đầu có sự chững lại. Nguồn cung suy yếu chỉ còn khoảng 100 ngàn sản phẩm.

Đến năm 2020 tụt xuống dưới 100 ngàn sản phẩm và đến năm 2021, chỉ còn khoảng 50 ngàn sản phẩm, 9 tháng đầu năm 2022 chỉ còn 32 ngàn sản phẩm. Con số cho thấy sự sụt giảm của thị trường thể hiện rất rõ theo từng năm.

Đây là một trong những biểu hiện không tích cực của thị trường mà nguyên nhân là từ các quy định của pháp luật tạo rào cản trong phê duyệt dự án đầu tư để đưa vào thị trường. Nhìn chung tổng quan thị trường bất động sản giai đoạn này, thị trường giảm sút cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Nguồn cung mới được đưa vào thị trường cũng như dự án mới được đầu tư xây dựng ngày một hạn chế và chưa có dấu hiệu cải thiện.

Nhu cầu nhìn chung vẫn cao, bất động sản vẫn nhận được sự quan tâm của khách hàng, nhà đầu tư ngay cả trong giai đoạn khó khăn dịch bệnh như năm 2020-2021. Do nhu cầu cao mà nguồn cung thấp nên giá bất động sản đã tăng rất mạnh ở cả sản phẩm bán và cho thuê. Tỷ lệ hấp thụ sụt giảm, nguyên nhân chính được xác định bởi thị trường ít sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực và giá thì cao.

Vấn đề thứ hai là khó khăn về thị trường vốn. Dòng tiền trong giai đoạn 2021 và những tháng đầu năm 2022 dễ chảy vào thị trường phục vụ cho các hoạt động đầu tư thứ cấp và đầu cơ đất nền là chủ yếu. Đây chính là nguyên nhân đã tạo ra các bong bóng bất động sản đặc biệt là giai đoạn đầu năm 2022.

Quy định cho các hoạt động phát hành trái phiếu của thị trường cũng có nhiều vấn đề lỏng lẻo, kẽ hở, dẫn đến lợi dụng thị trường này để có những sai phạm.

Từ thực tế đó, quản lý nhà nước vào cuộc mạnh mẽ, hệ quả là room tín dụng cho bất động sản và việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát chặt chẽ. Khiến nguồn vốn của thị trường bất động sản khó khăn hơn. Khi đã khó khăn về dòng vốn cho hoạt động, các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà đều khó tiếp cận nguồn. Đây là nguyên nhân thị trường bất động sản sụt giảm cả nguồn cung và hấp thụ.

Giải pháp tài chính là chưa đủ

Hiện nay, vốn tự có của các nhà phát triển dự án bất động sản gần như chỉ đủ công tác giải phóng mặt bằng và nộp thuế đất. Để đầu tư phát triển công trình và hạ tầng dự án, chủ đầu tư phải tiếp cận nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng và nguồn vốn trái phiếu huy động từ khách hàng. Khi thị trường này bị ngưng trệ thì các dự án cũng đứng trước nguy cơ ngừng hoạt động. Điều này đã gây ra hệ lụy rất lớn.

Đầu tiên là các chủ đầu tư dự án, chắc chắn phải dừng hoạt động. Dẫn đến thiếu nguồn cung vào thị trường, cũng tạo ra sự ngưng hoạt động của toàn bộ phát triển dự án của toàn thị trường.

Thứ hai, nhóm bất động sản ảnh hưởng và lan tỏa tới rất nhiều lĩnh vực khác như vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, xây dựng,… Dự án bất động sản thiếu vốn thì không thể thanh toán cho các ngành liên quan.

Thứ ba, nhóm khách hàng có nhu cầu mua bất động sản gặp khó bởi chính sách tín dụng của các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn, nếu khách hàng không tiếp cận được các nguồn vốn cho vay mua nhà thì đầu ra của thị trường sẽ ngày càng giảm sút.

Thứ tư, chính hệ thống các ngân hàng cũng đứng trước nguy cơ tăng nợ xấu khi các dự án không thể hoạt động.

Thứ năm là các chủ trương quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, hạ tầng, đô thị bị ảnh hưởng, khó có thể hoàn thành các mục tiêu đề ra, đặc biệt là ở các địa phương có các dự án bất động sản không thể hoạt động là đơn vị chịu nhiều hệ lụy nhất.

Từ thực tế đó, chúng tôi kiến nghị tháo gỡ khó khăn. Trong ngắn hạn, chúng tôi đề xuất cụ thể hóa tinh thần Chỉ thị 13 của Thủ tướng (Chỉ thị 13/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững) cần phải ban hành chính sách theo dạng cấp bách để làm cơ sở cho chính quyền các địa phương có thể phê duyệt các dự án dở dang về thủ tục, tạo nguồn cung mới cho thị trường và khi nguồn cung mới được đẩy nhiều hơn vào thị trường thì sẽ giúp cân bằng cung cầu và giảm áp lực về việc tăng giá bất động sản.

Thứ hai, đối với gói hỗ trợ lãi suất 2% triển khai theo Nghị định 31 (31/2022/NĐ-CP) và Thông tư 03 của Ngân hàng nhà nước (03/2022/TT-NHNNH) thì các cơ quan nhà nước cần có sự phân bổ nguồn vốn công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh. Trong đó có bất động sản đặc biệt là các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội không nên dễ dãi đưa vào những hoạt động không mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội.

Thứ ba, khẩn trương ban hành, sửa đổi quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo hướng được kiểm soát, việc sử dụng vốn phát hành đúng mục đích nhằm thúc đẩy trở lại thị trường này, tạo kênh dẫn vốn cho doanh nghiệp. Nghị định 153 (Nghị định 153/2020/NĐ-CP) đã được Chính phủ chỉ đạo sửa đổi theo hướng này. Cần tiếp tục thúc đẩy dòng vốn tín dụng có kiểm soát vào các dự án bất động sản trọng yếu, phù hợp với nhu cầu xã hội, thị trường của người lao động. Qua đó, góp phần khơi thông dòng vốn kinh doanh cho lĩnh vực bất động sản, để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường, đưa giá bất động sản đang ở mức rất cao xuống mức thấp hơn và phù hợp với những khách hàng có nhu cầu thực, giải quyết nhu cầu nhà ở cấp thiết, chính đáng cho người dân.

Thứ tư, cần chú trọng đẩy mạnh tháo gỡ các dự án nhà ở xã hội, tạo nhanh nguồn cung cho thị trường. Ngày 1/8 vừa qua, Thủ tướng đã họp với các Bộ ngành và Doanh nghiệp trong việc thúc đẩy nhà ở xã hội. Đã có gần 1,3 triệu căn nhà ở xã hội đã được đăng kí trong cuộc gặp này. Tuy nhiên, từ việc chủ trương, đăng kí đi đến hiện thực thì cần sự quyết tâm rất lớn của các cơ quan ban ngành và chính quyền các địa phương.

Cuối cùng, cần thay đổi thái độ của chính quyền các địa phương nhằm quyết liệt hơn trong việc phê duyệt các dự án bất động sản. Chúng tôi thấy rằng, nhiều doanh nghiệp trong hiệp hội phản ánh rằng việc thực hiện các dự án đầu tư có dự án đã có chủ trương, hoàn thành nhiều khâu và sẵn sàng đưa vào khởi công xây dựng nhưng vẫn bị vướng. Đặc biệt liên quan đến khâu cấp phép xây dựng, phê duyệt giá sử dụng đất,…hiện các địa phương đang rất lúng túng và có sự e dè trong việc phê duyệt ảnh hưởng tiến độ của nhiều dự án.

Trong dài hạn, trên tinh thần Chỉ thị 13 của Thủ tướng, mặc dù các bộ ngành đã rất quyết liệt trong hoàn thành các hệ thống pháp luật như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây đựng đã yêu cầu với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp để tổ chức các buổi góp ý, lấy ý kiến các Luật như Luật đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở nhưng cần quyết liệt hơn nữa. Chúng tôi mong muốn các hoạt động này sớm có kết quả để trình Quốc hội và sớm được ban hành, thông qua trở thành Luật để tạo ra chìa khóa mở ra các rào cản trong thời gian qua.

Thứ hai, cần có chính sách thúc đẩy hình thành các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản và nhà ở, cũng như các quỹ đầu tư, quỹ tín thác, quỹ mua nhà ở cho người lao động,…

Thứ ba, các thông tin về giao dịch, các dự án bất động sản cũng cần được minh bạch, không để tình trạng đi đêm, rối loạn như hiện nay. Giao dịch bất động sản chúng tôi cho rằng bắt buộc và cần thiết phải thông qua một tổ chức chuyên nghiệp tránh tạo thêm các trung gian, phát sinh chi phí, tác động tiêu cực tới quyền tài sản hợp pháp của người dân. Đặc biệt, các tổ chức trung gian này phải đảm bảo quyền và lợi ích của người tiêu dùng, làm cho thông tin thị trường minh bạch, đảm bảo chống trốn thuế và tránh các hoạt động rửa tiền.