Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ “bùng nổ” M&A trong 2 năm tới?

Chậm trễ trong phê duyệt dự án cộng hưởng với việc thiếu hụt nguồn cung mới đã ảnh hưởng rất lớn tới tâm lý thị trường bất động sản năm 2023. Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa vẫn sẽ là tác nhân mạnh mẽ, thúc đẩy nhu cầu.

Bền bỉ trước những thách thức

Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam. Ảnh Savills.

Đáng giá về những áp lực và thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành của Savills Việt Nam cho rằng cả toàn cầu cũng như nội địa đều có những bước cản lớn. Trong đó lãi suất cao làm nền kinh tế thế giới bị suy thoái, gieo rắc nhiều bất ổn cho các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, lạm phát gia tăng đã gây áp lực lên chi tiêu hộ gia đình, các lĩnh vực sản xuất cũng ghi nhận mức tồn kho cao, đơn đặt hàng ngành sản xuất giảm,…. Đã gây ảnh hưởng trực tiếp đến trăng trưởng của các ngành chủ chốt của Việt Nam.

Cũng theo ông Neil MacGregor, sự chậm trễ trong việc phê duyệt các dự án nhà ở đã làm trì hoãn việc triển khai đầu tư, ảnh hưởng lớn tới tâm lý của thị trường. Tuy nhiên, Giám đốc Điều hành của Savills Việt Nam cũng nhấn mạnh, nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn còn mạnh mẽ nhờ quá trình đô thị hóa trên cả nước, dân số đông và nhu cầu lớn về nhà ở tại các thành phố lớn.

Nhấn mạnh về những chuyển biến trong 2 năm qua từ Chính phủ, ông Neil MacGregor cho biết, những nỗ lực thời gian qua đã đạt tiến triển trong quản lý và giải quyết các điểm nghẽn của thị trường bất động sản, củng cố niềm tin với thị trường.

Thị trường văn phòng tại TP. HCM vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao và tốc độ tăng trưởng giá thuê khá ổn định. Ảnh Báo đầu tư

Điểm sáng của thị trường, Báo cáo ESG Việt Nam 2023 của Savills cho thấy, thị trường văn phòng tại TP. HCM vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao và tốc độ tăng trưởng giá thuê khá ổn định. Đây không chỉ là điểm sáng của bất động sản trong nước mà còn là điểm sáng của bất động sản trong khu vực Châu Á – Thái Bình Dương. Đặc biệt, những tòa văn phòng cao cấp, đạt chứng chỉ xanh cũng có tỷ lệ lấp đầy và giá thuê cao. Cũng theo báo cáo trên, TP HCM chiếm 17/20 văn phòng có chứng chỉ Green Mark hoặc LEED, chiếm khoảng 25% tổng nguồn cung văn phòng hiện tại tại TP HHCM và dự kiến sẽ tăng lên 31% vào năm 2026.

Sẽ bùng nổ M&A trong 2 năm tới?

Theo các chuyên gia, thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã đối mặt với nhiều khó khăn nhưng vẫn giữ được sự bền bỉ và sẵn sàng tận dụng các chính sách và chuyển biến kinh tế tích cực. 2 năm tới, dự kiến là giai đoạn sôi động của lĩnh vực M&A tại Việt Nam.

Thực tế, lượng giao dịch bất động sản giảm mạnh đã để lại nguồn vốn đầu tư sẵn có một cách đáng kể. Cho dù lãi suất cao nhưng lợi suất cũng như triển vọng tăng trưởng của Việt Nam vẫn rất thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Đặc biệt, trong bối cảnh nguồn cung nhà ở khan hiếm, nhà đầu tư nào đủ năng lực ra mắt dự án đều có thể khai thác, tận dụng nhu cầu cao của thị trường lúc này, đặc biệt là phân khúc trung lưu đang ngày càng gia tăng.

Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở khan hiếm, nhà đầu tư nào đủ năng lực ra mắt dự án đều có thể khai thác, tận dụng nhu cầu cao của thị trường lúc này, đặc biệt là phân khúc trung lưu đang ngày càng gia tăng. Ảnh VnEconomy

Nhấn mạnh thách thức lớn của các nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam lúc này, chuyên gia của Savills cho biết đó là những trở ngại về thủ tục hành chính, đặc biệt là trong việc giải quyết các khoản phí sử dụng đất. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư hiện nay đang rất cẩn trọng về quyền sở hữu pháp lý của dự án, đảm bảo có lộ trình rõ ràng để đạt được phê duyệt từ Chính phủ. Đối với các dự án phát triển nhà ở thì giải quyết phí sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch 1/500 sẽ là yếu tố quan trọng với các dự án phát triển nhà ở.

Thực tế hiện nay, có ít dự án có quyền sở hữu hợp pháp rõ ràng và có các phê duyệt cần thiết để phát triển, dẫn đến ít nhiều khó khăn đối với các nhà đầu tư tham gia thị trường. Điều này đã gây ra tình trạng khan hiếm về tín dụng khi các ngân hàng cũng có những khó khăn nhất định trong việc có tài sản thế chấp cần thiết để cho vay các dự án bất động sản. Ngoài ra, những thay đổi trong tiến độ hoàn thành các dự án cơ sở hạ tầng cũng khiến việc xác định thời điểm hoàn thiện các dự án bất động sản.

Trong khi đó, chính quyền địa phương vẫn ngần ngại trong quá trình thực hiện bởi thay đổi trong khung pháp lý vẫn chưa được triển khai đầy đủ.

Nếu không có thay đổi và tiến triển rõ ràng trong việc giải quyết phí sử dụng đất và cấp chứng nhận quyền sử dụng đất thì hoạt động M&A sẽ còn gặp nhiều khó khăn”, ông Neil MacGregor cho biết.

Điều này đặc biệt đúng với các sản phẩm condotel. Hiện nay, chính quyền tại các địa phương vẫn còn do dự trong cấp chứng nhận cho các dự án, mặc dù, khung pháp luật đã có những quy định cụ thể.

Có thể nói, nền kinh tế của đất nước sẽ được thúc đẩy bởi dân số đông đảo, cơ sở hạ tầng phát triển, đô thị hóa, đầu tư nước ngoài (FDI) dồi dào, cùng với đó là tầng lớp trung lưu đang phát triển nhanh chóng. Trong 2-3 năm tới, nếu khung pháo luật cho phép, dự kiến hoạt động M&A bất động sản sẽ bùng nổ.

Các khoản đầu tư này sẽ đến không chỉ từ các quốc gia Trung Đông mà còn đến từ các quốc gia Châu Á như: Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản, Thái Lan, Malaysia,… Đây là những nhà đầu tư tích cực tại Việt Nam và trong 2-3 năm tới được dự báo sẽ tăng cường đầu tư hơn nữa. Đặc biệt, các hiệp định thương mại tự do (FTA) sẽ tạo cơ sở, nền tảng cho các ngành công nghiệp của Việt Nam cũng như tạo cơ sở đầu tư đa dạng, tăng đầu tư vào sản xuất và bất động sản công nghiệp.

Việt Nam được các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá có kinh nghiệm dày dặn và kiến thức về thị trường trong nước. Đồng thời cũng cung cấp những cơ hội đầu tư lớn cho các nhà đầu tư nước ngoài. Có thể kể để cơ sở vật chất nhiều hoặc các ngành phụ hỗ trợ cũng phong phú và đa dạng. Điều này cho phép các nhà đầu tư nước ngoài sẽ có khả năng mở rộng nhanh chóng nếu hợp tác và bước vào thị trường Việt Nam.