Thuê nhà rồi cho thuê lại: Kênh đầu tư này liệu còn hot?

Kênh đầu tư tiềm năng

Sau nhiều năm lăn lộn với việc tìm thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại, chị Nguyễn Tuyết Lan (Bạch Mai, Hà Nội) cho biết, hình thức đầu tư này đang rất phát triển do nhu cầu thuê nhà ở của người lao động, những cặp vợ chồng trẻ hay sinh viên rất lớn. Loại hình kinh doanh này phù hợp những nhà đầu tư vốn mỏng với mong muốn có nguồn thu đều đặn mỗi tháng.

Chị Tuyết Lan chia sẻ, chị đã đầu tư vào kênh kinh doanh này gần chục năm nay. Chị từng rong ruổi ở nhiều công trình khác nhau trên khắp địa bàn quận Hoàng Mai, Thanh Xuân để tìm kiếm cơ hội đầu tư cho mình. Gần đây nhất, cuối năm 2023, tình cờ được bạn bè giới thiệu, chị Tuyết Lan đã thuê lại căn nhà 3 tầng trên đường Giải Phóng với giá 4 triệu đồng. Ban đầu chị định sửa sang, cho hộ gia đình thuê lại nguyên căn nhưng suy đi tính lại chị Lan đã chi ra hơn 100 triệu đồng sửa lại thành 6 phòng khép kín với giá cho thuê dao động 2,5-3 triệu đồng/phòng.

Chị chia sẻ, từ năm 2015, bằng số vốn nhỏ tích góp, chị quyết chí “khởi nghiệp” bằng hình thức kinh doanh thuê nhà rồi đầu tư cho thuê lại. Ban đầu, chị tìm kiếm những ngôi nhà trong ngõ để thuê với giá từ 4-10 triệu đồng/căn tại quận Hai Bà Trưng, Hoàng Mai. Thông thường sau khi thuê, chị Tuyết sửa sang lại rồi phân thành từng phòng nhỏ và trang bị đầy đủ nội thất, điều hòa, nóng lạnh, wiffi... rồi cho thuê lại. Khách hàng mà chị hướng đến chủ yếu là sinh viên, vợ chồng trẻ với giá cho thuê từ 2-4 triệu đồng/tháng/phòng tùy vị trí và diện tích từng phòng. Tính ra mỗi tháng chị thu về hàng chục triệu đồng.

Chia sẻ về kinh nghiệm kinh doanh theo hình thức thuê nhà rồi cho thuê lại, chị Lan tiết lộ: “Tôi luôn phải tìm hiểu kỹ "tiềm năng” khu vực mình thuê và phần lớn những ngôi nhà tôi thuê đều gần các trường đại học lớn bởi tệp khách hàng mà tôi hướng đến là những sinh viên. Tôi có nhờ luật sư tư vấn về nội dung hợp đồng và các thủ tục để có thể sửa chữa, phân chia, cải tạo lại phòng ốc được thuận lợi”.

Tuy nhiên, khi kinh doanh loại hình này, chị Tuyết Lan lưu ý, nhà đầu tư phải lường trước một số rủi ro khi quản lý, vận hành, tỷ lệ lấp đầy phòng, khả năng xoay vòng vốn… “Nếu nhà đầu tư không có khả năng tìm kiếm khách hàng sẽ rơi vào tình trạng trống phòng và phải bù lỗ. Khi thuê, nhà đầu tư không thỏa thuận được hợp đồng dài hạn thì mức lợi nhuận thu về không đủ bù lại chi phí sửa sang lại trước đó”, chị Lan nói.

Thuê nhà rồi cho thuê lại là kênh đầu tư mà nhiều người có vốn mỏng đã lựa chọn để thu lời. Anh Nguyễn Hữu Tuấn - một môi giới bất động sản kiêm kinh doanh cho thuê nhà ở Xuân Đỉnh (Hà Nội) chia sẻ, anh cũng có kinh nghiệm trong việc thuê nhà và cho thuê lại. Theo đó, anh thường thuê những căn nhà riêng lẻ, có nhiều phòng khép kín để tiết kiệm chi phí sửa sang, đầu tư.

“Khi thuê nhà, tôi đặc biệt quan tâm đến các điều khoản trong hợp đồng và đề nghị thêm điều khoản về việc chủ nhà đồng ý giao lại cho mình việc sửa chữa toàn bộ căn nhà và cho thuê lại để tránh những rủi ro pháp lý”, anh Tuấn nói.

Sau 8 năm làm nghề, anh Tuấn đã có tệp khách hàng ổn định và những căn nhà cho thuê đã mang lại dòng tiền ổn định hàng tháng. Anh Tuấn cũng chia sẻ, anh thường tìm những căn nhà có quy mô lớn khoảng 6 tầng trở lên để cho thuê lại làm văn phòng. Theo đó những căn hộ đó đều nằm ở vị trí thuận tiện di chuyển. Sau khi thuê, anh Tuấn chia thành nhiều phòng để cho thuê lại. Những căn này thường có diện tích từ 30-40 m2.

Theo anh Tuấn, nhu cầu thuê làm văn phòng công ty vẫn có tiềm năng. Trước khi ký hợp đồng, anh cũng đưa ra yêu cầu khách thuê phải báo trước 1 tháng khi muốn chuyển đi để anh có thời gian tìm kiếm khách hàng mới. Về tiền vốn để cải tạo phòng ốc và mua sắm nội thất, anh có thể lấy một phần từ tiền đặt cọc của khách hàng, giúp anh có thể quay vòng vốn.

Theo tìm hiểu của PV, nhà đầu tư thường thuê nhà tại các quận nội thành Hà Nội, giá thuê trung bình mỗi căn là 15-20 triệu đồng/tháng. Sau khi sửa sang, tách phòng và cho thuê lại, tiền thu về 25-30 triệu đồng/tháng. Trừ tiền trả cho chủ nhà, mỗi tháng nhà đầu tư kiếm được 5-8 triệu đồng/căn và chỉ cần 3-4 tháng đầu là lấy lại được vốn sửa nhà.

Đối mặt nhiều rủi ro

Trao đổi với PV, chuyên gia bất động sản Nguyễn Thế Điệp cho rằng, hình thức thuê nhà rồi cho thuê lại là kênh đầu tư tiềm năng hình thành từ hàng chục năm nay nhưng vẫn khá thịnh hành, phù hợp cho nhà đầu tư cá nhân có năng lực kinh doanh, có ít vốn, thậm chí “tay không bắt giặc”. Đây là mô hình thông minh, giai đoạn bùng nổ rơi vào những năm 2015-2017 và đến thời điểm này vẫn còn nhiều triển vọng. Thuê nhà xong cho thuê lại cũng là xu thế của nhiều nước trên thế giới, kênh đầu tư dễ kiếm lời.

“Sở dĩ hình thức thuê nhà rồi cho thuê lại này vẫn có “đất sống” là do nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn, trong khi giá nhà neo ở mức cao, người dân không có đủ khả năng mua nhà thì sẽ lựa chọn thuê nhà. Thường những nhà đầu tư chọn hình thức kinh doanh này đã có sẵn tệp khách hàng ổn định, có mối liên kết rộng. Khi thuê nguyên căn lớn với giá rẻ, nhà đầu tư “xắt” nhỏ ra để cho thuê lại thì sẽ có lời. Nhiều nhà đầu tư đã làm giàu từ phương thức này”, ông Điệp nhấn mạnh.

Tuy nhiên, cũng theo vị chuyên gia này, thuê nhà xong cho thuê lại là mô hình kinh doanh có tiềm năng nhưng không phải ai cũng thành công và có những yếu tố rủi ro nhất định. Nếu lựa chọn sai phân khúc cho thuê, chủ đầu tư có thể đối diện với việc “rót vốn” vượt xa kế hoạch, dự tính và khó thu hồi vốn. Thêm vào đó, chủ đầu tư cũng phải đối mặt với những rủi ro xuất phát từ vấn đề quản lý. Điều đáng lưu ý, không phải chủ đầu tư nào cũng sẵn tệp khách hàng ổn định, nếu không có khả năng tìm kiếm khách hàng dễ dẫn đến tỷ lệ phòng trống cao, lợi nhuận thu về cũng bị ảnh hưởng.

Điều quan trọng nhất, khi vận hành cùng lúc nhiều căn hộ cho thuê đòi hỏi nhà đầu tư có ê-kíp vận hành trơn tru, hệ thống nhân sự phải có tầm nhìn, tầm bao quát. Điều cuối cùng, về nguồn lực tài chính, nhà đầu tư cần quản lý nguồn tiền (đặc biệt là tiền đặt cọc - PV) một cách khoa học tránh tình trạng xoay vòng vốn không kịp, dễ dẫn đến thua lỗ, đổ vỡ dây chuyền.

Nhiều chuyên gia bất động sản đều cho rằng, mô hình thuê nhà rồi cho thuê lại là kênh đầu tư an toàn, có mức lợi nhuận ổn định vì nó đáp ứng nhu cầu thực của xã hội. Để vận hành mô hình này một cách hiệu quả, nhà đầu tư phải thỏa thuận rõ ràng với chủ nhà về việc được quyền cho thuê lại, cải tạo lại để tránh tranh chấp phát sinh sau này.