Đất nền tụt giá, nhiều người chuyển sang xây nhà cho thuê

“Lấy đậu nấu đậu”

Đầu năm 2023, chị Phạm Thị Hiệp (39 tuổi ở quận Nam Từ Liêm, TP Hà Nội) quyết định xây phòng trọ cho thuê trên mảnh đất rộng 100m2 mà gia đình đã đầu tư năm ngoái. Theo chị Hiệp, nếu thời điểm này bán mảnh đất sẽ không thu lại được vốn trong khi nếu xây phòng trọ cho thuê dự tính 4 – 5 năm sau sẽ thu hồi vốn.

“Giờ bỏ không đất thì thật lãng phí, trong khi thị trường bất động sản trầm lắng nói chung. Nếu xây phòng trọ trên mảnh đất vừa có thể thu lời vừa có thể tăng giá đất trong tương lai”, chị Hiệp lý giải.

Được biết, với tổng diện tích 100m2 chị Hiệp xây 4 căn phòng trọ nhỏ và phía trước nhà có sân rộng đủ để đi lại và đỗ xe. Mỗi căn chị dự kiến cho thuê với mức giá 3-4 triệu đồng/tháng…

Cùng chung ý tưởng trên, từ nhiều tháng trước ông Đức Tân (58 tuổi) ở quận 6, TP.HCM  đã đầu tư sửa chữa những căn hộ mà mình đã đầu tư trong thời gian vừa qua để cho thuê. “Thực chất thời điểm mình mua là mua đất, trên đất có nhà nhưng rất cũ. Bây giờ không thể bán đất với giá mong muốn tôi đã sửa sang, thậm chí xây mới để cho thuê chứ không thể đứng ngồi chờ tin tức thị trường bất động sản mãi được”, ông Tân nói.

Trong bối cảnh khó bán đất nền như hiện nay và thị trường có thể trầm lắng hết năm 2023, ông Tân cũng dự kiến xây dựng phòng trọ cho thuê trên diện tích đất đầu tư ở vùng ven TP. HCM. “Khu vực này có nhiều công ty, xí nghiệp nên các phòng trọ sẽ không lo thiếu khách thuê. Tôi khảo sát thấy nhu cầu thuê rất lớn, giá khoảng 2 đến 4 triệu đồng/phòng mỗi tháng. Dù số tiền không cao nhưng nó là nguồn thu ổn định và ít rủi ro trong tình hình hiện tại”, ông Tân chia sẻ thêm.

Một số nhà đầu tư khác còn áp dụng chiêu “lấy đậu nấu đậu”, nghĩa là vay ngân hàng lấy tiền xây nhà trọ. Sau đó hàng tháng lấy tiền cho thuê nhà, phòng để trả lãi và gốc luôn.

“Mặc dù lãi ngân hàng cao tuy nhiên việc sản xuất, kinh doanh đang phục hồi nên đầu tư xây dựng nhà trọ, phòng trọ, nhà xưởng cho thuê sẽ có lợi nhuận ổn định hơn. Gần như mình không tốn thêm chi phí gì ngoài tiền xây dựng ban đầu”, chị Hoàng Thị Bảy (42 tuổi), một nhà đầu tư đất nền ở vùng ven khu công nghiệp Bắc Giang bày tỏ.

Tính toán tỷ suất lợi nhuận ra sao để đầu tư hiệu quả?

Chia sẻ về việc xây nhà trọ, phòng trọ cho thuê trong bối cảnh đất nền tụt giá, bà Nguyễn Thị Hồng, chuyên gia tư vấn bất động sản cho biết, thường thì khi mua đất và để không, chờ tăng giá thì biên lợi nhuận thu về sẽ cao hơn xây nhà cho thuê. Tuy nhiên, trong giai đoạn bất ổn của thị trường bất động sản như hiện nay thì các bất động sản cho thuê mới tạo ra tính bền vững.

"Rõ ràng với những gì đã và đang diễn ra thì việc mua đất chờ tăng giá không còn khả thi. Tôi nghĩ trong vòng ít nhất 3 năm, nhà đầu tư buộc phải tập trung vào sản xuất kinh doanh, tạo ra giá trị để có dòng tiền chứ không thể ngóng chờ giá lên để “thoát hàng”. Do vậy, khai thác bất động sản cho thuê là một hướng đi tốt và có hiệu quả với nhà đầu tư còn dòng tiền", bà Hồng nhìn nhận.

Dù vậy, theo bà Hồng, lợi nhuận từ hoạt động cho thuê phải cao hơn chi phí sử dụng vốn ít nhất 5%/năm mới đáng làm. Do đó, để tính toán đúng tỷ suất lợi nhuận, nhà đầu tư cần phân biệt thu nhập thực tế và doanh thu cho thuê tối đa.

Ví dụ như một căn nhà có tổng doanh thu tối đa 100 triệu đồng, sau khi trừ hết chi phí quản lý, khấu hao và lợi nhuận của đơn vị quản lý cũng như xét đến tỷ lệ trống trung bình thì thu nhập thực tế chỉ còn khoảng 50-60 triệu đồng. Mấu chốt là bên cạnh dòng tiền hàng tháng, mảnh đất đang khai thác cho thuê sẽ có thể tăng giá trong tương lai. Đặc biệt ở những khu vực có dân cư ổn định, hạ tầng tiện ích đầy đủ sẽ đạt hiệu quả cho thuê cao và tiềm năng tăng giá phần đất khoảng 10 đến 30%/năm. Ngược lại, những khu vực có dân cư thưa hơn, hạ tầng tiện ích còn dư địa để phát triển đầy đủ dần trong tương lai thì hiệu quả kinh doanh cho thuê thấp hơn, nhưng tiềm năng tăng giá phần đất có thể đạt từ 20 đến 40%/năm.

“Do đó, các nhà đầu tư cần xác định mục đích chính là khai thác dòng tiền cho thuê hay chỉ tranh thủ kiếm thêm trong lúc chờ đất tăng giá để có phương án phù hợp cũng như cách xây dựng sao cho tiết kiệm, hiệu quả”, vị chuyên gia nói và khuyến cáo - tiêu chí khi chọn đất xây phòng cho thuê là gần nơi có dân nhập cư và giá mua đất thấp để có thể đạt tỷ suất lợi nhuận cao cũng như tiềm năng tăng giá tốt.

Bà Hồng lưu ý thêm rằng diện tích đất cũng cần đủ lớn với chiều ngang tối thiểu 6 m để dễ chia được nhiều phòng, bởi nhà 10 phòng hay 30 phòng cũng tốn chi phí vận hành, quản lý như nhau. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần học hỏi kinh nghiệm thiết kế xây dựng, xin giấy phép xây dựng đến quản lý thi công, quản lý hoàn thiện nhà, khai thác cho thuê cũng như các vấn đề pháp lý khác.

“Với những người tay ngang, tôi nghĩ cần cân nhắc kỹ vì có rất nhiều vấn đề phát sinh trong quá trình vận hành bởi đây là kênh đầu tư dài hạn. Riêng với nhà đầu tư không có dòng tài chính vững chắc, phụ thuộc quá nhiều vào khoản lợi nhuận này để trả ngân hàng thì cần cân nhắc để giảm rủi ro", chuyên gia tư vấn bất động sản nhấn mạnh.