Vẫn còn những bài toán mà ngành địa ốc phải từng bước tháo gỡ trong năm 2023, vậy câu hỏi đặt ra: Đâu sẽ là những động lực để tô điểm vào bức tranh thị trường BĐS 2023 đầy gam màu khởi sắc, lấy lại vị thế của lĩnh vực được coi là “xương sống của nền kinh tế”?

Chia sẻ với phóng viên, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội đánh giá thị trường BĐS 2022 vừa qua là một năm nhiều biến động nhưng đổi lại sự trầm lắng của thị trường là “một sự hi sinh xứng đáng giữa bối cảnh lạm phát chung của nền kinh tế toàn cầu”. 

Nếu thời điểm đầu năm, tâm lý người tham gia thị trường BĐS trở nên lạc quan bởi những  tín hiệu tốt thì từ giữa năm đến cuối năm giao dịch BĐS chững lại, gần như đứng im. Nguồn cung mới trên thị trường có xu hướng giảm mạnh, chỉ tính riêng trong quý III/2022 chỉ có thêm khoảng 11.700 sản phẩm gia nhập thị trường, nhưng tới 66% là hàng tồn kho, nguồn cung mới giảm đến 51% so với quý trước, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ cũng giảm tới 54%, thấp nhất kể từ năm 2019.

Đáng chú ý, riêng đối với sản phẩm nhà ở trung, cao cấp do mức giá quá cao so với khả năng tài chính của những người có nhu cầu ở thực, nên trong quý III lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 33,5%. Nhưng xảy ra nghịch lý là giao dịch, tỷ lệ hấp thụ giảm trong khi giá bán lại tăng mạnh trên toàn thị trường, đơn cử ở Hà Nội giá nhà chung cư trong quý III tăng 13% so với quý trước và ghi nhận tăng giá trong 15 quý liên tiếp, giá căn hộ sơ cấp đã cao hơn khoảng 53% so với thời điểm đầu năm 2019.

Lý giải điều này ông Điệp nhận định, “Khi mà BĐS gặp điểm nghẽn về dòng tiền như: hạn chế tín dụng vào BĐS, xử lý các sai phạm liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp, thị trường chứng khoán,... Các doanh nghiệp chậm triển khai dự án ảnh hưởng đến tính thanh khoản, việc mua bán gần như chững lại từ đó dẫn đến thị trường đứng im”.

Dưới góc nhìn chuyên gia, ông Điệp cho rằng trong bối cảnh lạm phát toàn cầu, các chính sách điều tiết vĩ mô của nước ta đã làm tốt trong việc giảm thiểu những ảnh hưởng tiêu cực của lạm phát vào nền kinh tế đất nước. Đặc biệt, trước thềm bước sang năm mới, động thái của Thủ tướng chính phủ đã giúp phần nào tinh thần của ngành BĐS khởi sắc, chào đón sự phục hồi của năm 2023.

“Sự đánh đổi về chính sách điều tiết vĩ mô nhằm ổn định nền kinh tế đã khiến BĐS bị ảnh hưởng nhưng nhìn nhận vào triển vọng năm 2023, sự đánh đổi này là hoàn toàn xứng đáng. Bởi các tín hiệu về lạm phát trong năm nay đang dần ổn định lại, nguy cơ rủi ro cũng giảm xuống giúp vực dậy niềm tin người tham gia thị trường BĐS vào các giải pháp đồng bộ như tín dụng BĐS, trái phiếu, chứng khoán, vấn đề đầu tư công,...”, 

Bày tỏ quan điểm về “kịch bản” tiếp theo của thị trường BĐS năm 2023, ông Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế trung ương (CIEM) cho rằng, những dư âm từ thị trường năm 2022 được dự báo sẽ tiếp tục là những vấn đề mà thị trường BĐS trong năm nay phải đối mặt.

“Một, ở trong bối cảnh chung sự suy giảm tăng trưởng trong nền kinh tế thực tác động đến nước ta, mức tăng trưởng toàn cầu được dự báo từ năm 2022 ảnh hưởng đến năm 2023, trong nhiều lĩnh vực như: sản xuất, công nghiệp chế biến chế tạo, định hướng xuất khẩu,… và đặc biệt là lĩnh vực BĐS.

Thứ hai, trong điều kiện tài chính tiền tệ còn nhiều ngặt nghèo bên ngoài lãi suất tăng, tiềm ẩn nhiều rủi ro tài chính còn bên trong thì tồn tại những áp lực về lạm phát, tỷ giá, lãi suất,... Ngoài ra, thị trường tài chính tiền tệ còn đối mặt với vấn đề về thanh khoản dòng tiền. Điều này cũng cho thấy bên ngoài những vấn đề về nhu cầu thì khó khăn trong huy động vốn, dòng tiền và thanh khoản cũng rất rõ ràng trên nhiều lĩnh vực của nền kinh tế thực, trong đó có BĐS.

Vấn đề bây giờ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, điều mà chúng ta đều hy vọng đó là những yếu tố gây khó khăn cho thị trường có thể giảm bớt, sự khởi sắc có thể được gặt hái vào nửa sau năm 2023”, ông Thành chia sẻ.

Đó là lời khẳng định của ông Điệp khi được phóng viên hỏi về những lực đẩy tạo đà cho BĐS 2023, “Với tôi, lực đẩy quan trọng nhất vẫn nằm ở cơ chế chính sách vĩ mô, tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường, tạo động lực cho ngành địa ốc phát triển lành mạnh. 

Lấy góc độ doanh nghiệp, việc xây dựng các cơ chế chính sách thúc đẩy quá trình triển khai dự án, tạo điều kiện thuận lợi cho môi trường doanh nghiệp phát triển lành mạnh, tiếp cận nguồn đất đai được hiệu quả, minh bạch và nhanh chóng. Việc xây dựng một cơ chế chính sách ổn định và bền vững sẽ là tiền đề nâng cao niềm tin của nhà đầu tư và người tiêu dùng vào thị trường BĐS.”

Ông Thành nhận định, “Sau khi những áp lực từ lạm phát đã qua đi vào cuối năm 2022, chính sách thắt chặt tiền tệ vẫn được triển khai trong năm nay nhưng sẽ có sự điều chỉnh về mức độ và tần suất tăng lãi suất của những ngành kinh tế chủ chốt. Thông qua sự giảm dần mức độ thắt chặt lãi suất sẽ giúp gỡ khó cho dòng tiền đổ vào thị trường BĐS. Cùng với những nỗ lực trong kiểm soát lạm phát; góp phần ổn định vĩ mô, hỗ trợ phục hồi kinh tế, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục điều hành chủ động, linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ trong năm 2023 và kéo dài đến năm 2024”.

Xét trên nhiều góc độ, ông Thành cho rằng, lĩnh vực BĐS có sự khởi sắc hay không thể hiện qua tính linh hoạt, độ khéo léo trong điều chỉnh chính sách tiền tệ. 

“Vừa qua chúng ta cũng đã chứng kiến những phản ứng tích cực của chính sách tiền tệ. Một là, mức độ mất giá của đồng tiền Việt Nam so với đồng $1 thì phải nói là giảm đáng kể so với giai đoạn đỉnh khi mà nó mất giá đến gần 9%. Cụ thể, kể từ tháng mười hai đến đầu năm nay nó chỉ còn khoảng tầm 3,5% so với đầu năm 2022.

Hai là, lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại cũng được xoa dịu. Điều này cũng giúp thanh khoản của hệ thống ngân hàng được cải thiện rõ rệt.

Ba là, thông qua điều chỉnh chính sách tiền tệ giúp xử lý những vấn đề đặc biệt liên quan đến khu vực trái phiếu doanh nghiệp, TPDN phát hành riêng lẻ. 

Hiện nay, các tổ công tác đặc biệt đã có những kiến nghị, giải pháp manh nha và hy vọng những giải pháp này sẽ được triển khai nhằm tháo gỡ khó khăn về quy trình, thủ tục pháp lý để giải thoát những dự án BĐS bị ách tắc hoặc chưa thể triển khai”.

Bên cạnh chính sách tài chính tiền tệ, ông Thành đánh giá cao việc sửa đổi Nghị định 65 trên tinh thần tạo nền tảng tốt cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp BĐS vượt qua giai đoạn khó khăn nhờ vào sửa đổi theo hướng thoáng hơn.

Nhờ dự thảo sửa đổi Nghị quyết 65 cho phép doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu thỏa thuận về việc chuyển đổi khoản thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn thành khoản vay hoặc tài sản khác. Yếu tố này mở ra cơ chế thỏa thuận đối với các nhà phát hành trái chiều và các trái chủ được tạo điều kiện hoán đổi các loại hình tài sản hay chuyển đổi thành khoản vay giúp xử lý những điểm nghẽn trước mắt về dòng tiền, giảm nguy cơ vỡ nợ.

“Năm nay chúng ta cũng đón nhận một tin tức tốt về tài chính tiền tệ khi các ngân hàng thương mại có cách điều hành uyển chuyển hơn, lượng room tín dụng mới cũng được mở rộng hơn. Tạo điều kiện trong chừng mực vừa đảm bảo thanh khoản vừa có dư địa cho vay  để tạo dòng tiền cho BĐS”, ông Thành bổ sung.

Liên quan trực tiếp với hoạt động BĐS, ông Thành cũng coi câu chuyện đẩy mạnh đầu tư công sẽ là “điểm nhấn tích cực” của năm 2023. Vì vậy, kỳ vọng vào cơ chế đặt ra, danh mục các dự án ưu tiên, có thể đẩy mạnh các dự án đầu tư công về cơ sở hạ tầng trong năm 2023 tốt hơn so với năm 2022.

"Năm 2023, đầu tư công sẽ được đẩy mạnh, đó là chất xúc tác quan trọng cho thị trường BĐS sớm hồi phục. Nhận diện vấn đề phát triển hạ tầng trong chương trình phục hồi và phát triển vào năm 2022 vừa qua, nhìn chung còn chậm, tỉ lệ giải ngân đầu tư công chưa cao. 

Nhưng trong năm nay, thị trường sẽ có sự đổi khác, đầu tư công có thể không đạt kế hoạch 700.000 tỉ đồng nhưng chắc chắn sẽ nhanh hơn năm nay vì chúng ta có dự án rồi, có kế hoạch rồi, quan trọng là chúng ta dám làm, bộ máy dám hoạt động”.

Về mặt vĩ mô, ông Thành nhấn mạnh vấn đề tái cấu trúc của doanh nghiệp BĐS định hướng chính sách pháp lý, nhất là các doanh nghiệp, tập đoàn lớn sẽ là một trong những lực đẩy quan trọng liên quan đến câu chuyện vực dậy thị trường BĐS. 

“Thị trường đang nằm ở giai đoạn đầu của năm 2023 là giai đoạn quan trọng để thị trường BĐS với sự nỗ lực từ các doanh nghiệp địa ốc trong việc tái cấu trúc nhằm đưa niềm tin và dòng tiền của thị trường dần quay trở lại.

Đặc biệt, để tiếp tục đà phục hồi kinh tế hướng đến mục tiêu 6,5%, tuy rằng con số này thấp hơn mục tiêu của năm 2022 nhưng đặt trong bối cảnh còn nhiều thách thức như giai đoạn hiện nay thì đây không phải con số dễ mà đạt được. Cần có những nỗ lực để bầu không khí chung của nền kinh tế vĩ mô giữ vững được ổn định, chính sách tiền tệ sẽ có dư địa linh hoạt hơn”, ông Thành đặt vấn đề.

Song, bên cạnh những lực đẩy được kỳ vọng giúp tìm lại “ánh sáng” cho thị trường BĐS 2023, hai chuyên gia đều nhìn nhận việc phục hồi thị trường BĐS cần bắt nhịp với xu hướng của thời đại, đòi hỏi sự nghiên cứu, tìm hiểu và thích nghi với thế giới, có thể kể đến như xu hướng xanh, xu hướng chuyển đổi số hay xây dựng các trung tâm công nghiệp logistic công nghệ cao,...

Để đạt được điều này cần có những chuyển hướng về mặt chính sách, tạo điều kiện để tháo gỡ những vấn đề về pháp lý cho các phân khúc BĐS được phát triển lành mạnh, giá cả phải chăng, chính sách tài chính, tiền tệ hỗ trợ cộng với một chiến lược phát triển nhà ở dài hạn ổn định và bền vững.

Vấn đề quy hoạch về hạ tầng: sân bay, tàu cảng, đường cao tốc,.. cùng với việc hoàn thiện và thông qua những cái quy hoạch phát triển của vùng và các địa phương cũng cần được đẩy mạnh để có thể tạo ra một bức tranh rõ và thuận cho câu chuyện BĐS.

Về phía ông Điệp, chuyên gia này cũng khuyến cáo các nhà đầu tư và người tiêu dùng BĐS khi bước vào chu kỳ mới của thị trường cần xác định khả năng tài chính và biết nắm bắt cơ hội. “Đón nhận cả những thách thức và cơ hội, đây là giai đoạn mà những người có tiềm lực tài chính, biết nắm bắt thời điểm, có chiến lược tốt sẽ được hưởng lợi. Triển vọng còn nằm ở việc doanh nghiệp phát triển dự án ngày càng chuyên nghiệp, đặc thù hơn. Còn đối với những người lướt sóng, phụ thuộc vào vay vốn sẽ gặp nhiều trở ngại và cần phải dành thời gian tìm hiểu thị trường chờ thời cơ tốt trước khi đưa ra quyết định “xuống tiền”, ông Điệp chia sẻ.

Như vậy, nhìn thẳng vào bức tranh thị trường năm 2023, không thể phủ nhận những thách thức vẫn cần phải đối mặt, nhưng nhờ những yếu tố thuận lợi về lực đẩy như hai chuyên gia đã nhận diện, chúng ta rất hy vọng vào những nỗ lực tận dụng lợi thế trước mắt từ đó tạo ra sự phục hồi bình thường trở lại của thị trường bất động sản.