TP Hồ Chí Minh: Thị trường nhà cho thuê “kẻ ăn không hết, người lần chẳng ra” 

Bức tranh sáng tối 

Theo ghi nhận, nhà cho thuê phân khúc dưới 3,5 triệu đồng/tháng, có vị trí cách trung tâm TP Hồ Chí Minh từ 10 km trở lên, nhóm khách thuê chủ yếu là sinh viên và người lao động có thu nhập trung bình (dưới 12 triệu đồng/tháng) có tỷ lệ lấp đầy cao đạt từ 90 - 95%. Ở phân khúc nhà cho thuê có mức giá cao hơn, từ 3,5 - 5 triệu đồng/tháng, cách trung tâm thành phố 3 - 6 km, đáp ứng nhu cầu thuê của nhóm người lao động có thu nhập khá (từ 13 - 20 triệu đồng/tháng) cũng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao 85 - 90%. 

Đến phân khúc nhà cho thuê giá từ hơn 5 - 7 triệu đồng/tháng có biến động nhẹ với tỷ lệ lấp đầy đạt 80%, tuy nhiên cứ sau những đợt đáo hạn hợp đồng 6 tháng hoặc 1 năm thì lại có 20 - 30% số lượng khách thuê trả phòng, chủ nhà phải tìm kiếm khách thuê mới. Ở phân khúc nhà cho thuê với mức giá càng cao thì tỷ lệ lấp đầy càng giảm. Đến phân khúc nhà cho thuê giá 8 - 15 triệu đồng/tháng trở lên thì tỷ lệ lấp đầy chỉ còn 70 - 75%, thường xuyên ghi nhận tình trạng khách hàng trả phòng. Ở phân khúc nhà cho thuê với giá 1.000 USD/tháng thì tỷ lệ lấp đầy yếu, chỉ đạt 65 - 70%, mặc dù vậy tỷ lệ này vẫn khá tích cực. 

Cùng là nhà cho thuê nhưng nhà phố mặt tiền cho thuê tại trung tâm TP Hồ Chí Minh lại có tình cảnh trái ngược hoàn toàn, khi nhiều nhà bị bỏ trống không có khách thuê suốt nhiều tháng nay. Theo ghi nhận, từ đầu tháng 4 tới nay, dọc các tuyến đường từng một thời kinh doanh sầm uất như Hồ Tùng Mậu, Ngô Đức Kế, Hai Bà Trưng, Lý Tự Trọng, phố thời trang Nguyễn Trãi, phố Tây Bùi Viện… thì nay bỏ trống hàng loạt. 

Khu vực vòng xoay Nhà thờ Đức Bà - Bưu điện Thành phố, cũng xuất hiện tình trạng nhiều thương hiệu rời đi. Cụ thể, cuối tháng 4 quán cà phê Mellower Coffee nằm tại tòa nhà Metropolitan đóng cửa. Mới đây, eDiGi, cửa hàng bán lẻ ủy quyền cao cấp của Apple (APR) tại thị trường Việt Nam, thuộc hệ thống kinh doanh của tỷ phú Johnathan Hạnh Nguyễn, nằm sát Bưu điện Thành phố cũng đã trả mặt bằng. Quán Cafe Saigon La Poste đã dời đi hiện chưa có khách thuê mới. Sát khu vực đường sách, cửa hàng của McDonald’s đã trả mặt bằng từ lâu, đến nay chưa có khách thuê lại.

Thời gian trước đây, mặt bằng nhà phố mặt tiền thuộc khu vực trung tâm quận 1 tại TP Hồ Chí Minh luôn được các thương hiệu lớn, doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ hoặc đơn vị kinh doanh cá thể săn đón. Song hiện nay, khi khách thuê cũ lần lượt rời đi, không có khách mới khiến tỷ lệ trống tăng lên. 

Doanh nghiệp thay đổi mô hình kinh doanh 

Diễn biến trên được ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản độc lập đánh giá, thị trường nhà cho thuê đang chia thành 2 nửa sáng tối rõ rệt. Bức tranh tươi sáng đang thuộc về bất động sản cho thuê để ở với giá rẻ hoặc vừa với túi tiền, thuộc nhóm bất động sản tiêu dùng, nhóm nhu cầu thiết yếu, duy trì được tỷ lệ lấp đầy tốt hậu đại dịch Covid-19. Trong khi đó, mảng màu tối thuộc về nhà phố mặt tiền cho thuê làm văn phòng hoặc mặt bằng kinh doanh khu vực trung tâm, điển hình là khu vực quận 1, hiện đang chịu sức ép khi lực cầu suy giảm và kinh tế khó khăn. 

Giải thích về tình trạng này, ông Kiên cho rằng trong giai đoạn dịch bệnh 2020 - 2021, gần như tất cả các hoạt động kinh doanh cần sử dụng mặt bằng đều phải đóng cửa theo quy định, do đó quy mô bị thu hẹp. Kể từ quý II/2022, khi đại dịch dần được kiểm soát, các hoạt động kinh doanh được mở lại dần, khi đó nhu cầu tìm kiếm mặt bằng rục rịch sôi động trở lại. 

Tuy nhiên, tác động tiêu cực của đại dịch có độ trễ, tình hình kinh tế thế giới khó khăn, nhiều quốc gia rơi vào suy thoái, chiến tranh khiến nền kinh tế Việt Nam đến cuối năm 2022 mới thực sự cảm nhận được. Người dân thắt chặt chi tiêu, doanh nghiệp phá sản, hoạt động kinh doanh cũng bị hạn chế do nhu cầu kém. Những yếu tố này đã khiến nhu cầu thuê văn phòng làm việc. mặt bằng kinh doanh chậm lại, nên nhiều nhà phố mặt tiền khu vực trung tâm bị bỏ trống như hiện nay.

Đối mặt với nền kinh tế có nhiều khó khăn, thách thức, các doanh nghiệp có xu hướng “phòng thủ” hơn là “tấn công”, thực hiện cắt giảm chi phí và những mảng kinh doanh không có hiệu quả. Không thuê văn phòng, mặt bằng kinh doanh cố định thì thu hẹp quy mô, chuyển sang mô hình làm việc linh hoạt không có sự lệ thuộc vào mặt bằng. 

Để tiết kiệm chi phí cố định, các khách thuê truyền thống nay đã chuyển dần hình thức kinh doanh mới, không còn quá quan trọng việc có mặt bằng bán hàng, văn phòng hay không. Từ đó, họ chỉ bị phát sinh chi phí khi có doanh thu như: chi phí để ra đơn hàng online, chi phí khuyến mãi cho các đơn hàng giao đi không sử dụng mặt bằng tại chỗ, chi phí trả cho các trung gian bán hàng (đại lý, các trang thương mại điện tử) khi bán được hàng. 

Không chỉ có sự thay đổi từ doanh nghiệp mà hành vi tiêu dùng của người tiêu dùng cũng đã có sự thay đổi lớn trong và sau đại dịch. Dịch chuyển dần giao dịch mua bán trực tiếp tại cửa hàng sang mua bán trực tuyến cũng làm giảm dần vị thế và nhu cầu của mặt bằng đối với nhà phố mặt tiền khu vực trung tâm.

Một nguyên nhân khác khiến nhà phố mặt tiền cho thuê đìu hiu như hiện nay cũng được ông Kiên chỉ ra, đó là chủ sở hữu các diện tích thuê này thường là người có tiềm lực tài chính mình, họ không sống từ nguồn thu nhập cho thuê mặt bằng. Do đó, họ không muốn mặc cả với khách thuê nên thà bỏ trống còn hơn là cho thuê với giá rẻ. 

Ở chiều người lại, phân khúc nhà cho thuê ở bình dân hoặc trung cấp, chủ nhà dễ đàm phán thương lượng giá hơn, và giá thuê cũng ở mức vừa phải, do đó cung cầu gặp nhau khiến tỷ lệ lấp đầy cao.