TP Hồ Chí Minh: Mặt bằng nhà phố lẻ đìu hiu, trung tâm thương mại sôi động

Hai bức tranh trái chiều

Theo VnExpress, trong bốn tháng qua mặt bằng kinh doanh nhỏ lẻ truyền thống là nhà phố mặt tiền tại TP Hồ Chí Minh bỏ trống số lượng lớn. Giá thuê các mặt bằng này có xu hướng tăng 15 - 20% và tăng cao nhất là 30% so với thời điểm đại dịch Covid-19 bùng phát mạnh mẽ. Tuy nhiên khi mặt bằng nhà phố ổn định giá thuê, chỉ tăng 5 -7%/năm vẫn vắng khách. 

Dọc các tuyến đường Ngô Đức Kế, Lý Tự Trọng, Hồ Tùng Mậu, Hai Bà Trưng, phố Tây Bùi Viện (quận 1), phố thời trang Nguyễn Trãi từng là một thời kinh doanh sầm uất, nay bỏ trống hàng loạt. Trước đây, mặt bằng tại các tuyến phố này được các thương hiệu trong nước, doanh nghiệp Việt Nam quy mô vừa và nhỏ, đơn vị kinh doanh cá thể thuê, nhưng hiện nay khách thuê cũ đã rời đi, khách thuê mới chưa đến khiến số lượng mặt bằng trống tăng lên. 

Tại thị trường mặt bằng bán lẻ hiện đại là các khu trung tâm thương mại ghi nhận bức tranh tương phản rõ rệt. Theo báo cáo của các đơn vị khảo sát thị trường bất động sản như CBRE,  Cushman & Wakefield, Colliers đều cho thấy tỷ lệ lấp đầy mặt bằng đạt trên 90%, trong đó, đa phần là khách quốc tế. Có một số trung tâm thương mại đạt tỷ lệ lấp đầy lên tới 95 - 100%. Khảo sát này không thực hiện đối với một số ít tòa nhà thương mại chủ động đóng cửa để nâng cấp, cải tạo. 

Báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy, giá thuê trung bình toàn thị trường mặt bằng trung tâm thương mại TP Hồ Chí Minh trong quý I tăng 7,1% so với cùng kỳ năm ngoái, tỷ lệ lấp đầy trên 90%. Đặc biệt, trung tâm thương mại xếp hạng sang tại tuyến đường Nguyễn Huệ, giá thuê mặt bằng tầng trệt đạt mức 300 - 350 USD/m2/tháng, tỷ lệ lấp đầy đạt 100% do vị trí đắc địa và giới hạn nguồn cung. 

Theo đơn vị này, trong quý I/2023, thị trường mặt bằng bán lẻ ghi nhận một số trung tâm thương mại chủ động đóng cửa để cải tạo, nâng cấp sau đại dịch. Dự kiến khi các khu mua sắm này mở cửa trở lại, giá thuê sẽ có xu hướng tăng cao hơn và có sẵn nguồn khách đặt hàng thuê trước.

Tương tự, báo cáo mặt bằng bán lẻ TP Hồ Chí Minh của CBRE Việt Nam cũng chỉ ra trong quý đầu năm, giá chào thuê mặt bằng tầng trệt tại các trung tâm thương mại có vị trí đắc địa tại quận 1 đạt mức trung bình 224 USD/m2/tháng, mức giá này chưa gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) và phí dịch vụ. Theo dữ liệu của đơn vị này, tỷ lệ lấp đầy các trung tâm thương mại lên tới 94%, chủ yếu thu hút nhà bán lẻ nước ngoài. Chỉ trong quý I/2023, thị trường ghi nhận thêm hơn 20 thương hiệu mở mới và mở rộng để tăng hiện diện tại TP Hồ Chí Minh. 

Theo khảo sát của Colliers Việt Nam, trong 3 tháng đầu năm giá thuê mặt bằng bán lẻ tại các tòa tháp trung tâm thương mại TP Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá tăng 3% so với cùng kỳ, tỷ lệ lấp đầy đạt hơn 95%. Các khách thuê đến từ nhiều thương hiệu quốc tế như Uniqlo, Haidilao, Muji, Arabica, Beauty in the pot đây là những thương hiệu đang tích cực gia tăng hiện diện tại Việt Nam với tốc độ mở rộng cửa hàng khá nhanh. 

Nhóm đối tượng kinh doanh khác nhau

Nhận xét về diễn biến trái ngược của hai phân khúc mặt bằng bán lẻ trên, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng có sự khác biệt lớn nhất giữa mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại hiện đại và nhà phố bán lẻ truyền thống. Bởi hai phân khúc này hướng tới phục vụ các nhóm đối tượng khách thuê khác nhau, khiến chiến lược kinh doanh và ngân sách cũng có nhiều điểm khác biệt. 

Bà Trang phân tích, thị trường mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm mua sắm hiện đại, có bố trí tích hợp nhiều tiện ích dịch vụ và thu hút lượng khách đến tham quan, mua sắm, trải nghiệm nên vẫn được nhiều nhà bán lẻ quốc tế lựa chọn hơn so với mặt bằng đơn lẻ. Trong quý I, các thương hiệu châu Á như Nhật Bản, Thái Lan, Hàn Quốc đổ bộ vào các trung tâm thương mại khá nhiều do chiến lược nhận diện thương hiệu cần sự tương tác với khách hàng tại các điểm mua sắm này.

Còn theo Thạc sĩ Trang Minh Hà, Chủ tịch North Stars Asia phân khúc mặt bằng bán lẻ tại trung tâm thương mại hiện tại hướng tới nhóm đối tượng khách thuê chủ yếu là thương hiệu quốc tế hoặc các thương hiệu lớn trong nước. Nhóm khách thuê này có hoạt động chiến lược dài hơi, ngân sách thuê ổn định, bên cạnh phục vụ việc kinh doanh, vị trí mặt bằng còn thể hiện vị thế và đóng góp vào chiến lược tăng độ nhận diện thương hiệu. 

Ngược lại, mặt bằng bán lẻ nhà phố mặt tiền truyền thống thường hướng tới phục vụ nhóm đối tượng khách thuê trong nước, là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, kinh doanh cá nhân đơn lẻ, ngân sách thuê hạn chế, chiến lược kinh doanh ngắn hạn hơn nên nhu cầu chính là bán hàng chứ không đặt nặng vấn đề thương hiệu.

Ông Hà phân tích, ưu điểm của mặt bằng bán lẻ trong khu trung tâm thương mại hiện đại cũng vượt trội hơn so với nhà phố mặt tiền ở nhiều mặt như không gian mua sắm rộng, đa dạng, nhiều trải nghiệm, tích hợp các tiện ích, nhiều khách đến tham quan và mua sắm. Về phía người mua có hành vi tiêu dùng ưa chuộng mua sắm trải nghiệm, điều này có thể lý giải vì sao trung tâm thương mại thu hút lượng lớn khách thuê, còn nhà phố mặt tiền bỏ trống như hiện nay. 

Điểm khác biệt lớn nhất giữa khách thuê trung tâm thương mại đó là tài chính tốt, có khả năng chịu đựng khó khăn tốt hơn so với khách thuê nhà phố lẻ, dẫn đến giá thuê trung tâm thương mại dù có tăng nhưng tỷ lệ lấp đầu luôn cao còn nhà phố mặt tiền bỏ trống hàng loạt.