Nhiều mặt bằng vị trí “vàng” ở TP.HCM vẫn đóng cửa im lìm suốt thời gian dài

Chuyển sang kinh doanh online

Hiện nay, trên các tuyến đường trung tâm Quận 1, Quận 3 như đường Lý Tự Trọng, Pasteur, hai Bà Trưng, Nguyễn thị Minh Khai,... không khó để bắt gặp những mặt bằng cho thuê đang đóng cửa bỏ trống. Phía bên ngoài, nhiều tờ giấy liên hệ cho thuê mặt bằng được dán chi chít gây mất mỹ quan. Cá biệt, tại Quận 1, có những mặt bằng suốt một năm trời không có người sử dụng nên bụi bặm, xuống cấp, nhếch nhác.

Theo ông Troy Griffiths - Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, hoạt động xây dựng trì trệ cùng với sức mua suy giảm do ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19 là những yếu tố tác động làm cản trở sự tăng trưởng của nguồn cung mặt bằng bán lẻ. Đáng chú ý, công xuất cho thuê trong năm 2022 giảm 2% do khách thuê kết thúc hợp đồng trước thời hạn tại các dự án ngoài khu vực trung tâm. Thống kê của Savills cho thấy, khách thuê trong lĩnh vực thời trang chiếm 24% diện tích trả mặt bằng, xếp ở vị trí tiếp theo là lĩnh vực ăn uống chiếm 22% và lĩnh vực giải trí, giáo dục chiếm 20%.

Theo chuyên gia Savills Việt Nam, dịch Covid-19 đã góp phần làm thay đổi thói quen mua sắm của người tiêu dùng, chuyển dần sang mua sắm online. Ngoài ra, điều này cũng làm cho những  người kinh doanh chuyển sang tiếp cận khách hàng thông qua các sàn thương mại điện tử ngày một nhiều hơn.

Ông Nguyễn Hoàng (ngụ Quận 3) từng đi thuê mặt bằng tại khu vực trung tâm TP. Hồ CHí Minh nhưng sau dịch Covid-19 cũng đã lựa chọn hình thức kinh doanh mới. Ông Hoàng cho biết, ông từng đi thuê mặt bằng trên đường Cách Mạng Tháng Tám với mức giá 60 triệu đồng/tháng. Nhưng từ giữa năm ngoái, do bán hàng ế ẩm, chủ nhà không chịu giảm giá thuê nên ông quyết định chuyển sang kinh doanh online. Gần đây, chủ nhà có liên hệ lại sẽ giảm 40% giá thuê nhưng ông Hoàng không đồng ý vì thấy kinh doanh online cũng ổn.

Xu hướng dịch chuyển thuê mặt bằng ra xa trung tâm

Phân tích về nguyên nhân, ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao, Bộ phận tư vấn đầu tư của Savills Việt Nam cho biết, những mặt bằng nằm tại các tuyến đường có vị trí "vàng" đa phần đều hướng đến đối tượng khách hàng là các doanh nghiệp FDI và khách du lịch. Tuy nhiên, dịch bệnh trong thời gian qua đã tác động mạnh đến du lịch, nhiều quốc gia vẫn duy trì các biện pháp hạn chế, các doanh nghiệp nước ngoài cũng dè dặt hơn trong việc mở rộng thị trường. Trong khi đó, những doanh nghiệp kinh doanh trong nước đang thay đổi chiến lược để có thể tiếp tục duy trì hoạt động, thay vì đổ tiền vào mặt bằng tại các vị trí trung tâm.

“Họ chuyển sang các mô hình khác, hạn chế chuỗi của họ. Chỉ cần một vài tuyến phố chính, còn lại chuyển sang các quận huyện khác nơi cũng được xem là có tốc độ mua sắm tốt để giảm bớt chi phí mà các doanh nghiệp khó có thể gánh được”, ông Sử Ngọc Khương cho hay.

Báo cáo thị trường bất động sản năm 2022 của CBRE Việt Nam cho biết, dự báo nguồn cung mặt bằng bán lẻ trong 2 năm tới chủ yếu nằm ở khu vực ngoài trung tâm với diện tích khoảng 132.000m2 sàn. Về giá thuê tại khu vực ngoài trung tâm cũng có xu hướng tăng từ 1-1,5% một năm. CBRE Việt Nam nhận định, do nguồn cung mới tại khu vực trung tâm hạn chế, nên các nhà bán lẻ sẽ tìm kiếm nhiều không gian hơn ở các khu vực ngoài trung tâm để cho ra mắt các cửa hàng bán lẻ tạm thời trong thời gian ngắn.

Trưởng bộ phận mặt bằng bán lẻ, Công ty CBRE Việt Nam, bà Võ Thị Phương Mai cho biết, mặt bằng trống ở khu vực trung tâm không chỉ có giá cao mà còn có những vấn đề liên quan đến tính pháp lý. Đây là lý do quan trọng khiến các nhà bán lẻ dè dặt hơn, bởi sau khi đổ tiền đầu tư có thể dễ gặp rủi ro, hoặc khó xin giấy phép kinh doanh, giấy phép phòng cháy chữa cháy,...

Nhận định về xu hướng dịch chuyển thuê mặt bằng ra các quận xa trung tâm, bà Mai cho rằng, tình hình này sẽ còn diễn ra trong thời gian tới: “Ở đâu có dân, ở đâu mang tính thương mại thì họ mở. Ở đâu khó thì họ chuyển sang khu vực ít khó hơn. Khi họ có nhu cầu mở rộng mà trong trung tâm không mở được thì đương nhiên phải đi ra ngoài, những khu vực ngoài rìa trung tâm, vì có tính cạnh tranh cao, mặt bằng nhiều nên tỷ lệ lấp đầy vẫn ở mức 11%-12%”.

Do chi phí mặt bằng luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí kinh doanh, vì vậy, nếu không có sức hấp dẫn. Nhất là trong giai đoạn sau dịch, người dân cũng như các doanh nghiệp đều thắt chặt chi tiêu nên chắc chắn những mặt bằng của phân khúc giá thấp sẽ được ưu tiên hàng đầu.

Chủ nhà đua nhau "hét" giá cao

Theo ghi nhận cho thấy, mặt bằng cho thuê đã thiết lập mức giá mới trong năm 2023. Điều đáng nói là việc tăng này là đồng loạt trên toàn thị trường. Không ít chủ nhà căn vào giá thuê mặt bằng bên cạnh để xác lập giá mới cho mặt bằng của mình.

"Hét giá ăn theo" là cách mà nhiều chủ nhà đang làm hiện nay. Những mặt bằng không có nhiều lợi thế nhưng chủ nhà vẫn cho thuê với mức giá tương đương mặt bằng bên cạnh và quyết không thương lượng giảm. Điều này nhận thấy rõ ràng nhất ở các tuyến đường buôn bán nhộn nhịp, sầm uất. Trên thực tế, nhiều người chấp nhận để mặt bằng trống chứ không cho thuê với giá thấp hơn mức đưa ra. 

Đáng chú ý, nếu trước đây chủ nhà cho thuê ký hợp đồng theo hình thức 2-3 năm cố định và không tăng giá trong khoảng thời gian này thì điều này đến nay đã bị "xóa bỏ". Dù ký 3 hay 5 năm thì sau mỗi năm, mặt bằng đều tăng giá 5-10% (tùy mặt bằng). Các chủ nhà cho biết, đây là phần tính vào phần trượt giá.

Chưa kể, trong bối cảnh lạm phát, lãi suất tăng cao, nhiều chủ nhà là nhà đầu tư không chấp nhận cho thuê mức giá thấp. Họ tìm đủ mọi cách để bù đắp vào chi phí đầu ra. Bên cạnh việc giá thuê mặt bằng kinh doanh tăng theo nhu cầu thị trường thì giá cho thuê hiện nay còn tăng theo tỷ giá và tỷ lệ lạm phát.

Theo phân tích của một người trong ngành, suốt thời gian qua, tại các thành phố lớn, việc đầu tư vào nhà đất để cho thuê ngoài sự kỳ vọng của việc tăng giá bất động sản trong tương lai thì còn có mong muốn là cho thuê được giá tốt để bù lại khoản tiền đã bỏ ra đầu tư, ít nhất cũng gần bằng lãi suất gửi ngân hàng.

Bởi nếu không đầu tư mua bất động sản thì số tiền này sẽ nằm ở ngân hàng và sinh lợi nhuận bằng tiền lãi hàng tháng. Hiện nay, giá thuê tăng do tỷ lệ lạm phát tăng. Đa phần các hợp đồng cho thuê nhà hiện đang biến động tăng thêm khoảng 3-5%/năm, thường thì giá thuê nhà từ 2-3 năm sẽ tăng thêm khoảng 10%. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến việc giá cho thuê ngày một tăng cao.

Bên cạnh đó, tỷ giá USD cũng làm cho giá thuê nhà tăng theo thời gian. Một số chủ nhà niêm yết giá cho thuê bằng đồng USD quy đổi ra tiền Việt Nam đồng theo quy định cũ của pháp luật. Theo đó, nếu tỷ giá USD biến động theo chiều hướng tăng cao thì chắc chắn sẽ làm giá cho thuê ngày càng tăng.

Ngoài ra, nhiều chủ nhà nhìn thấy bối cảnh nhu cầu cho thuê phục hồi theo sự phục hồi của thị trường bất động sản trong tương lai nên họ vin vào cớ này để giữ hoặc tăng giá thuê. Trên thực tế, chiều hướng tăng giá thuê nhà hay thuê mặt bằng liên tục tăng cao đã khiến nhiều khách thuê "bỏ chạy" do chi phí mặt bằng chiếm phần lớn doanh thu.