Lý do khiến mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội ít khách thuê

Theo Zingnews, tại Hà Nội, tỉ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ vẫn chưa đạt được như kỳ vọng, bất chấp những tín hiệu từ nguồn cung và nhu cầu khá khởi sắc.

Savills Việt Nam đưa ra báo cáo cho thấy tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại thủ đô trong quý cuối năm 2022 đạt 1,7 triệu m2, giữ ổn định theo quý và tăng 4% theo năm. Trong cả năm ngoái, diện tích thuê mới đạt 63.200 m2, đã tăng 364% so với năm 2021.

Hãng tư vấn này cho biết Việt Nam là thị trường trọng yếu để mở rộng quy mô với nhiều thương hiệu thể thao, mỹ phẩm, thời trang tại châu Á. Theo đó, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ cũng tăng cao, với đa số loại hình mặt bằng từ nhà phố, khối đế bán lẻ và mặt bằng tại các trung tâm thương mại.

Thế nhưng, thời gian gần đây, thị trường chứng kiến tình trạng nhiều mặt bằng bị bỏ trống, ở cả các khối đế bán lẻ, trung tâm thương mại và phân khúc nhà phố.

Khách thuê ngày càng yêu cầu cao

Cushman & Wakefield cho biết tỉ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội trong quý cuối năm 2022 đạt mức trung bình 86%, giảm 1 điểm phần trăm và 2,4 điểm phần trăm lần lượt so với quý trước và so với năm 2021.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội, các nhãn hàng đang đối mặt với những khó khăn về nguồn vốn ở giai đoạn hậu đại dịch. Do đó, đa số các doanh nghiệp đã không còn mở cửa hàng theo cách đại trà.

Ở chiều ngược lại, họ đưa ra những tiêu chí khắt khe hơn khi tìm kiếm mặt bằng. Họ hướng đến những nơi có vị trí đẹp, để mỗi cửa hàng có thể tự tạo ra lợi nhuận độc lập.

Các nhãn hàng hiện nay không chỉ phải tính toán câu chuyện về vị trí trung tâm để đặt cửa hàng mà còn tính đến việc địa điểm đó có khu vực để đỗ xe hay không, có chịu ảnh hưởng bởi việc cấm đường trong giờ cao điểm không, hay nơi đó có vị trí để shipper đỗ xe lấy đồ được không.

Do đó, bà cho rằng vị trí được ưu tiên lựa chọn hơn sẽ phải bảo đảm nhiều yếu tố như sở hữu nhiều lối tiếp cận vào vị trí, tọa lạc ở các khu vực đông dân cư, không bị hạn chế bởi tuyến tàu điện ngầm đang xây dựng, có chỗ để xe thuận tiện cho khách hàng hay không nằm trong khu vực cấm taxi, xe công nghệ trong giờ cao điểm. 

Vị chuyên gia cho biết thị trường đang gặp nhiều thách thức, nhất là khả năng lấp đầy của một số phân khúc như khối đế chung cư hay mặt phố.

Dù nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn đang tăng cao ở tất cả nhóm khách thuê, từ đồ thể thao, thời trang, nhà hàng, siêu thị, ăn uống đến mỹ phẩm, nhưng những phân khúc này vẫn ghi nhận tỷ lệ trống.

Đi tìm lý do

Bà Minh cho biết có 3 lý do dẫn đến việc mặt bằng bán lẻ trở nên ế ẩm tại Hà Nội. Đầu tiên là việc kiểm soát các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy hiện nay rất chặt chẽ, nhất là đối với khối khách bán lẻ.

Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội cho biết khách thuê sẽ gặp khó trong việc xin phê duyệt để cấp phép hoạt động khi các mặt bằng không đáp ứng tiêu chuẩn. Điều đó đòi hỏi khách thuê cần thẩm định mặt bằng kỹ hơn nhằm tránh trường hợp phải đóng cửa sau khi thi công nội thất do không được phê duyệt.

Ngoài ra, các dự án khối đế trung tâm thương mại xây dựng theo quy chuẩn phòng cháy chữa cháy cũ cần được cập nhật những quy định mới và hỗ trợ khách thuê trong việc thẩm định phòng cháy chữa cháy để giải quyết bài toán phê duyệt đi vào hoạt động cho người thuê. 

Thứ 2 là việc cho thuê khối đế trung tâm thương mại lẻ từng khách sẽ khó có thể thu hút được các nhãn hàng lớn.

Theo bà Minh, các trung tâm thương mại cần phải lên chiến lược xây dựng danh mục khách thuê chuyên nghiệp, cùng với chiến lược marketing, quảng cáo trong suốt quá trình vận hành để thu hút khách hàng tới. Điều đó sẽ tạo nên thành công cho các khách thuê.

Thứ 3 là yếu tố liên quan đến pháp lý. Các mặt bằng bán lẻ cần đạt được phê duyệt về thương mại dịch vụ hoặc công văn bán lẻ. Khách thuê sẽ không thể xin được giấy đăng ký kinh doanh hay phê duyệt phòng cháy chữa cháy cho mặt bằng sử dụng đối với những mặt bằng được chuyển đổi từ các công năng khác.

Theo bà Minh, để giải quyết bài toán trên, các chủ đơn vị bất động sản, nhất là nhà phố, thì cần đảm bảo mặt bằng có đầy đủ điều kiện cấp phép cho thuê về công năng sử dụng. Ngoài ra, các chủ nhà cũng cần thực hiện theo quy trình thủ tục xin phê duyệt phòng cháy chữa cháy.

Thị trường mặt bằng trung tâm thương mại cũng đã ghi nhận việc chủ đầu tư bắt đầu cải tạo các bất động sản cũ để gia tăng khả năng cạnh tranh. Các khối đế bán lẻ và các trung tâm mua sắm như Indochina Plaza và 265 Cầu Giấy đều được nâng cấp để trình làng trong thời gian tới.

Vị chuyên gia cho rằng hiện nay khách thuê có xu hướng ưu tiên lựa chọn mặt bằng tại các trung tâm thương mại được tổ chức quy củ để đảm bảo có được số lượng khách hàng nhất định. Mặt khác, do còn có nhiều hạn chế trong công tác quản lý, vận hành và tiện ích đỗ xe cho khách đến tham quan mua sắm nên lựa chọn nhà phố đã phần nào giảm đi sức hút.

Theo dự báo của Cushman & Wakefield, thị trường bán lẻ Hà Nội sẽ chào đón khoảng 450.778 m2 nguồn cung trong tương lai, đến từ các dự án như Lancaster Luminaire, Lotte Mall Hanoi, BRG Park Residence, AEON Mall Giáp Bát, Shilla Hotel và Landmark 55. Với nhiều thương hiệu bán lẻ trong nước và quốc tế thuộc những ngành hàng khác nhau, thị trường sẽ trở nên sôi động hơn.