Từ năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản liên tục giảm tốc và gần như rơi vào trạng thái “ngủ đông”. Mặc dù được kỳ vọng sẽ phục hồi trong năm 2023 nhưng dữ liệu của DKRA Việt Nam công bố mới đây cho thấy, trong hai tháng đầu năm 2023, thanh khoản của thị trường bất động sản vẫn trong tình trạng trầm lắng.
Đơn cử ở TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận, hầu hết các phân khúc bất động sản đều sụt giảm mạnh về nguồn cung và lượng tiêu thụ. Trong đó, phân khúc đất nền có nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm mạnh hơn 90% so với cùng kỳ năm trước. Riêng loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, các dự án ở hầu hết mọi phân khúc gần như tạm dừng triển khai bán hàng khi sức cầu giảm mạnh.
Trên thị trường cũng ghi nhận nhiều nhà đầu tư phải chấp nhận giảm giá, bán cắt lỗ vì kẹt tiền khi chạy theo những cơn sốt đất. Có trường hợp nhà đầu tư giảm giá đến 40-50% so với cuối năm ngoái nhưng vẫn không thể thoát được hàng. Còn những nhà đầu tư bất động sản không dùng đòn bẩy tài chính cũng đang rơi vào tình cảnh bị “kẹt vốn” vì không bán được hàng.

Theo giới chuyên gia của DKRA Việt Nam, sở dĩ thị trường bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng, “ngủ đông” ở một số phân khúc do còn nhiều “điểm nghẽn” chưa được tháo gỡ. Trong đó, nút thắt về pháp lý, khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng và thanh khoản sụt giảm là 3 “điểm nghẽn” lớn nhất của thị trường địa ốc hiện nay.
Thứ nhất là vấn đề pháp lý. Đây là khó khăn lớn nhất của thị trường, theo số liệu thống kê của Sở Kế hoạch và Đầu tư, lũy kế đến tháng 2/2023 cả nước có hơn 1.000 dự án vướng thủ tục pháp lý. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp gặp sức ép khi không có nguồn thi, dự án cố nhưng không thể triển khai vì rào cản pháp lý.
Thứ hai là nguồn vốn tín dụng, việc tăng cường kiểm soát tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu khiến các doanh nghiệp gặp khó trong việc huy động nguồn vốn. Bên cạnh đó, vấn đề đáo hạn cũng đang gây áp lực rất lớn cho doanh nghiệp bất động sản.
Thứ ba là tâm lý khách hàng. Những thông tin tiêu cực của thị trường cùng với các hoạt động thanh tra, kiểm soát liên tục diễn ra trong thời gian qua gây mất niềm tin của các nhà đầu tư và khách hàng. Họ có tâm lý thận trọng hơn trong việc xuống tiền mua bất động sản, điều này đã khiến thanh khoản của thị trường sụt giảm. Bên cạnh đó, những vấn đề khác như lạm phát, lãi suất, giá nguyên vật liệu,… cũng gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp.

Những “điểm nghẽn” trên thị trường bất động sản hiện nay đang gây ảnh hưởng lớn đến hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều doanh nghiệp địa ốc. Chỉ trong 2 tháng đầu năm 2023, số doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động đã tăng hơn 50% và số doanh nghiệp giải thể đã tăng hơn 20% so với cùng kỳ.
Đứng trước những khó khăn của thị trường bất động sản, Chính phủ đã vào cuộc nhằm tháo gỡ những “điểm nghẽn” và tạo điều kiện thúc đẩy sự phát triển ổn định, lành mạnh cho thị trường trong thời gian tới.

Cụ thể, ngày 05/03/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP. Trong đó có quy định đối với doanh nghiệp không có tiền trả nợ trái phiếu đến hạn phải thanh toán thì được cho phép thanh toán gốc, lãi trái phiếu bằng tài sản khác.
Nhận định về tác động của Nghị định này, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, việc kéo giãn kỳ hạn trái phiếu 2 năm mang tới kỳ vọng sẽ kéo dài thời gian và điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản có thể tháo gỡ các dự án đang vướng pháp lý, chuyển nhượng dự án hay tích lũy dòng tiền từ các đợt bán hàng để thanh toán các khoản trái phiếu đến hạn. Khi niềm tin các nhà đầu tư quay lại cùng với các dự án được tháo gỡ pháp lý thì việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ quay trở lại giúp việc thanh toán/thanh khoản dễ dàng hơn.
Vị chuyên gia này cho biết thêm, Nghị định 08 không chỉ giúp giảm áp lực cho doanh nghiệp mà còn có thể bảo vệ nhà đầu tư. Đối với các trái chủ không muốn gia hạn 2 năm, Nghị định sẽ cho họ quyền chọn lựa chứ doanh nghiệp không được tự ý gia hạn. Với những nhà đầu tư chưa có nhu cầu ngày, doanh nghiệp có thời gian tái cơ cấu, không bán rẻ tài sản, từ đó bảo toàn giá trị tài sản trong thời gian ngắn hạn để đảm bảo quyền lợi của các nhà đầu tư. Ngoài ra, nhà đầu tư với số tiền chứng khoán ít hơn 2 tỷ nhưng có các khoản tiết kiệm nhàn rỗi ở ngân hàng có thể xem xét tham gia, hỗ trợ thanh khoản cho thị trường. Khi thanh khoản tăng lên cũng sẽ hỗ trợ tốt hơn cho việc phát hành mới, cũng như phân loại các doanh nghiệp.

Ngoài Nghị định 08, ngày 11/03/2023 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản. Trong đó có một số nội dung quan trong như sau: tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đặc biệt là về thể chế, tổ chức thực hiện và nguồn vốn cho thị trường bất động sản; đẩy mạnh phát triển thị trường, tăng nguồn cung, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân; biện pháp và giải pháp ngăn chặn tình trạng thị trường “phát triển nóng” hoặc “đóng băng”.
Đánh giá  về những tác động của Nghị quyết số 33/NQ-CP, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, Nghị quyết 33 thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường bất động sản, đặc biệt là về nguồn vốn và pháp lý. Doanh nghiệp bất động sản khó khăn sẽ được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ. Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh phù hợp hệ số rủi ro của các loại hình bất động sản để có được mức lãi suất cho vay phù hợp với thị trường, tránh việc kiểm soát dòng vốn quá mức.
Ngoài ra, nghị quyết nêu rõ mục tiêu là đẩy mạnh việc xử lý, tháo gỡ về pháp lý liên quan đến các dự án bất động sản để hỗ trợ và tạo ra nguồn cung trên thị trường. Đây là yếu tố rất quan trọng vì thị trường hiện có hơn 100 nghìn căn hộ đang xây dựng. Nếu các thủ tục ảnh hưởng đến tiến độ dự án được thông qua sẽ cải thiện nguồn cung trên thị trường, đáp ứng tốt nhu cầu của người mua.

Bên cạnh những chính sách mới, trực tiếp tác động đến thị trường bất động sản của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã có động thái nới room tín dụng, hỗ trợ dòng vốn cho thị trường. Động thái này được kỳ vọng sẽ sớm mang đến những tác động tích cực lên ngành kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng.
Cụ thể từ cuối năm, Ngân hàng Nhà nước đã có quyết định nới room tín dụng với hạn mức 1,5-2% để bơm ra thị trường khoảng 457.000 tỷ đồng theo mục tiêu tăng trưởng tín dụng là 14%. Ngay sau đó, nhiều ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất cho vay với mức giảm trung bình khoảng 0,4%/năm so với thời điểm cuối năm 2022.
Đến cuối quý I/2023, Ngân hàng Nhà nước cho biết cơ quan này đã hợp với 4 ngân hàng thương mại có vốn nhà nước và quyết định dành một gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để xây dựng và phát triển nhà ở xã hội với mức lãi suất vay thấp hơn từ 1,5%-2% mức cho vay thông thường.
Đặc biệt mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã có quyết định giảm lãi suất điều hành. Theo đó, lãi suất tái cấp vốn giữ nguyên ở mức 6%/năm, lãi suất tái chiết khấu giảm từ 4,5%/năm xuống 3,5%/năm; lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của Ngân hàng Nhà nước đối với tổ chức tín dụng giảm từ 7%/năm xuống 6%/năm.

Bên cạnh đó, lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng tiền đồng với lĩnh vực ưu tiên cũng giảm từ 5,5%/năm xuống 5%/năm. Lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng tiền đồng của Quỹ tín dụng nhân dân và tổ chức tài chính vi mô đối với các nhu cầu vốn vay cũng giảm từ 6,5%/năm xuống 6%/năm.
Giới chuyên gia nhận định, việc Ngân hàng Nhà nước quyết định nới room tín dụng sẽ mang lại nhiều tâm lý tích cực cho thị trường bất động sản. Bởi lẽ, hiện tại có rất nhiều dự án bất động sản đang triển khai dở vì thiếu vốn, còn người mua nhà gặp khó do không tiếp cận được tín dụng để mua nhà. Cho nên, việc dòng vốn được khơi thông sẽ khiến các chủ đầu tư dự án và người mua nhà có cơ hội thực hiện thực hóa ước mơ an cư.
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), việc Ngân hàng Nhà nước nới room tín dụng là một tín hiệu tích cực cho đà phục hồi của nền kinh tế nói chung cũng như thị trường bất động sản nói riêng. Nguồn vốn tín dụng bổ sung này sẽ tác động tích cực đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Từ đó sẽ giúp kênh huy động vốn này phát huy hiệu quả, làm giảm bớt áp lực cho các tổ chức tín dụng.

Có thể thấy, với những tín hiệu tích cực đến từ phía Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, thị trường bất động sản sẽ dần ổn định và phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững trong thời gian tới.
Ông Nguyễn Quốc Anh đưa ra dự báo, thị trường bất động sản sẽ xuất hiện tín hiệu đảo chiều và cân bằng hơn vào khoảng cuối năm 2023. Thị trường được kỳ vọng sẽ tăng trưởng tốt hơn vào năm 2024.
Theo vị chuyên gia này cho rằng các sản phẩm nhà đất có giá trị thực, tạo ra dòng tiền sẽ điểm sáng của thị trường bất động sản trong năm 2023. Còn những sản phẩm nhà đất đầu cơ sẽ có giá xuống đầu tiên và lên đầu tiên khi thị trường phục hồi. Tuy nhiên, trong thời điểm thị trường vẫn có nhiều diễn biến phức tạp, các sản phẩm chung cư, nhà phố có thể đem lại lãi vốn, dòng tiền bền vững hơn cho người mua.
Để thích ứng với bối cảnh thị trường hiện nay, ông Quốc Anh cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cần phải có những điều chỉnh phù hợp, cơ cấu lại hoạt động kinh doanh và bình tĩnh chờ đợi những điều chỉnh lãi suất, tăng trưởng tín dụng và tháo gỡ vướng mắc pháp lý mà Chính phủ đang thực hiện.