Những điểm nóng bất động sản của vùng ven Hà Nội nay cũng lao dốc vì hiếm giao dịch

Theo Nhịp sống thị trường, thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội trong mấy năm qua liên tục lên cơn sốt. Theo đó, nhiều khu vực chỉ trong 2 năm đã ghi nhận mức giá tăng lên gấp 2-3 lần. Tuy nhiên, thị trường ven đô đã chững lại từ đầu quý II/2022 sau các lệnh kiểm soát tín dụng và siết phân lô tách thửa.

Giao dịch bất động sản tại những khu vực vùng ven Hà Nội như Sơn Tây, Thạch Thất, Sóc Sơn đều rơi vào trầm lắng. Giá không còn hiện tượng tăng nóng, trái lại đều đồng loạt giảm sâu từ 20-30$, thậm chí tới 40% so với hồi đầu năm.

Khảo sát cho thấy giá đất tại nhiều khu vực từng là điểm nóng hồi đầu năm hiện đã hạ nhiệt. Lý do ban đầu là do Sở TN&MT Hà Nội đề nghị cơ quan liên quan kiểm soát việc giải quyết những thủ tục về phân chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, thửa đất bao gồm đất nông nghiệp và đất ở , thửa đất phi nông nghiệp, không có đất ở. Sau lệnh siết tách thửa này, thị trường địa ốc vùng ven Hà Nội trở nên im ắng. Hiện tượng bán tháo đến nay đã xuất hiện.

Tại các vùng ven của Hà Nội, nhiều môi giới nhà đất thừa nhận những nhà đầu trước đây có tiềm lực tài chính tìm về mua đất rộng rồi tách thửa bán thì hiện nay cũng không có ai về. 
Theo anh H, môi giới bất động sản tại Thạch Thất, Sơn Tây cho biết giá đất phân lô tách thửa đầu năm 2022 ở khu vực này đều dao động từ 18-24 triệu đồng/m2. Nhiều người hiện đang đồng loạt giảm giá tới hơn 30% để bán.

Người này cho hay: “Người bán thì nhiều người mua thì ít. Các chủ đất gửi bán, tuy nhiên có những văn phòng còn tránh không nhận bán loại đất này, còn nếu nhận cũng sẽ cho các môi giới học việc bán. Một số người chấp nhận hạ giá mạnh hơn để thoát hàng nhanh,...”

Cuối năm ngoái, nhiều nhà đầu tư tại Quốc Oai cũng choáng váng khi phiên đấu giá đất tại thôn Phú Mỹ (Ngọc Mỹ) có những lô đất lên tới gần 100 triệu đồng/ m2, giá tăng gấp 2-3 lần trong khu vực.

Anh Nguyễn Văn Khải, môi giới bất động sản tại Quốc Oai cho hay thị trường này những năm gần đây diễn ra sôi động với mức giá vượt hơn hẳn so với những nơi lân cận. Anh Khải nói: “Cuối năm 2021, có những lô đất đấu giá được mua với giá 100 triệu đồng/m2. Nhiều nhà đầu tư trúng thầu có thể ăn ngay chênh lệch hàng trăm triệu đồng khi sang tay. Theo đó, đất thổ cư cũng tăng giá rất mạnh”.

Thế nhưng, anh Khải cho biết ở thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ở khu vực đang mắc kẹt và phải hạ giá để thoát hàng. Tình hình thanh khoản cũng đang sụt giảm rõ rệt.

Người môi giới nói: “Hồi đầu năm, tôi phải giao dịch được 3-5 lô đất mỗi tháng, tuy nhiên hiện nay không có nổi một giao dịch nào một tháng. Hiện tại, người tìm đến bán là nhiều, nhà đầu tư có liên hệ cũng chỉ để tham khảo mức giá. Tại Quốc Oai, hiện giá đất đang dao động từ 20-30 triệu đồng/ m2”.

Tại Mê Linh, hồi tháng 7 vừa qua có phiên đấu giá 33 lô đất ở thị trấn Chi Đông ghi nhận mức giá cao kỷ lục lên tới 100 triệu đồng/m2. Bất động sản quanh khu vực này cũng nhanh chóng được đẩy lên 1-2 triệu đồng/ m2. Tuy nhiên, cũng nhanh chóng rơi vào trầm lắng. Hiện tượng cắt lỗ giảm giá, mức giá giảm cũng tương tự các nơi khác, từ 10-30%.

Khảo sát cho thấy một số khu đấu giá đất, đất thổ cư tại thị trấn Quang Minh hiện nay đang được chào bán với mức giá 28-35 triệu đồng/ m2. Những lô đất tại mặt đường lớn tại xã Tiền Phong được rao bán từ 40-45 triệu đồng/ m2, trong khi giá cách đây 1 tháng chỉ khoảng 35-40 triệu đồng/m2. Những lô đất mặt đường tại xã Tiền Phong đang dao động từ 28-32 triệu đồng/ m2 còn ở ngõ cũng từ 18-22 triệu đồng/ m2. Giá rao bán ở các khu vực khác cũng từ 15-25 triệu đồng / m2, đã giảm so với hồi tháng 6.

Theo anh C, môi giới bất động sản tại huyện Mê Linh, mức giá ở khu vực cũng tăng lên sau phiên đấu giá kỷ lục vào tháng 7. Tuy nhiên, không có nhiều giao dịch diễn ra. Đến nay, giao dịch thành công rất hiếm.

Người môi giới nói: “Nhiều nhà đầu tư chịu sức ép tài chính buộc phải hạ giá để thoát hàng. Thế nhưng, các nhà đầu tư sẵn tiền mặt hiện nay e ngại không xuống tiền. Vì vậy, thanh khoản tụt dốc mạnh”.

Báo cáo quý III của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội giảm 18%, khiến giá rao bán tại một số quận huyện giảm theo. 

Giá rao bán có xu hướng giảm, mạnh nhất tại Thanh Trì và Long Biên, lần lượt giảm 10% và 9%, huyện Quốc Oai và Đông Anh giảm 1%.

Theo Giám đốc cấp cao, bộ phận Nghiên cứu, Savills Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng, ở giai đoạn hiện nay, đất nền khu vực ngoài trung tâm được cho là phân khúc sẽ gặp nhiều ảnh hưởng và có thể chịu áp lực giảm giá. Giá các sản phẩm này đã được đẩy lên cao trong giai đoạn vừa qua. Thông thường, các nhà đầu tư loại hình này dùng đòn bẩy tài chính nhiều hơn so với loại hình khác. Vì vậy, họ sẽ có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn khi lãi suất vay điều chỉnh khiến áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao.

Bà Hằng nhận định: “Người mua hiện nay càng trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường do giá tăng cao và nhiều dự án chưa đảm bảo về pháp lý. Thế nhưng, Dự thảo Luật đất đai sửa đổi cùng chính sách, quy định mới sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ tích trữ, giúp thanh lọc và tăng chất lượng dự án. Ngoài ra cũng đem lại tính minh bạch và sự an toàn cho thị trường, gia tăng niềm tin cho người mua”.