Nhơn Trạch (Đồng Nai): Nhiều diễn biến lạ trên thị trường địa ốc

Đất nền “nhường ngôi” cho căn hộ

Theo Nhịp sống thị trường, vừa qua xuất hiện dự án căn hộ giá vừa túi tiền là Fiato City của Thang Long Real Group có giá từ 32 triệu đồng/m2 tại Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai). Tuy khởi động mới đây nhưng lượng khách hàng quan tâm đã khá đông. Đây cũng có thể xem như một diễn biến lạ trong bối cảnh thị trường BĐS gặp khó và nhất là khi Nhơn Trạch vốn là “thủ phủ” của đất nền chứ không phải phân khúc căn hộ. 

Phân khúc căn hộ tại Nhơn Trạch đang rất khan hiếm nguồn cung mới. Tại TP. Biên Hòa có sự xuất hiện của một số dự án đã hoạt động nhiều năm nay, còn ở Nhơn Trạch lại xuất hiện khá ít các dự án căn hộ chung cư. 

Hiện tại, thị trường chỉ có vài dự án như Happy Home Nhơn Trạch tại đường Nguyễn Văn Cừ (đang mở bán) và Fiato City tọa lạc tại đường Tôn Đức Thắng, thị trấn Hiệp Phước (vừa được khởi động). Hầu hết các sản phẩm căn hộ tại Nhơn Trạch đều thuộc các khu đô thị được quy hoạch trước đó. 

Đây có thể là một nguyên nhân giúp loại hình căn hộ tại thị trường này tốt lên trước bối cảnh khó khăn chung. Với những dự án tọa lạc trong khu đô thị có sẵn tiện ích nội khu và dân cư về ở được quan tâm nhiều hơn là các dự án bên ngoài. Cũng vì sự khan hiếm nguồn cung mới, cùng việc thanh toán theo tiến độ khiến cho phân khúc căn hộ đánh trúng vào nhu cầu ở thực của các gia đình trẻ, người lao động, nhân viên văn phòng…

Ngoài ra, phân khúc đất nền từng sốt nóng nhiều lần tại khu vực Nhơn Trạch khiến loại hình này hiện nay đã giảm nhiệt cả về giá và sức mua. Tại khu vực xã Long Thọ, huyện Nhơn Trạch ghi nhận giá đất nền giảm khoảng 30 - 40% so với giai đoạn đầu năm ngoái. Không ít nhà đầu tư phải cắt lỗ, bán tháo nhằm thu lại vốn hoặc thậm chí rao bán mãi không ai mua. 

Một nền đất thổ cư rộng 90m2 tại xã Long Thọ đang có giá bán 850 triệu đồng, mức già này tương đương với giai đoạn cuối năm 2019. Sự sụt giá thể hiện thị trường đang có nhiều nhà đầu tư mới lo lắng khi giá bán hiện tại đang thấp hơn giá mua rất nhiều. 

Trong khi đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm tại Nhơn Trạch có xu hướng giảm giá từ 15 - 20% so với cùng kỳ năm 2022. Vốn dĩ đây là loại hình BĐS trọng điểm của thị trường Nhơn Trạch. Trong giai đoạn 2016 - 2019, nhiều nhà đầu tư đã gom đất vườn và giá liên tục tăng lên trong một thời gian ngắn. Đất vườn trong khu vực hiện nay có giá từ 7 - 9 triệu đồng/m2, tăng gấp 5 - 6 lần so với năm 2016. 

Tuy giá bán đã giảm nhiệt nhưng thanh khoản đất nền trên địa bàn khá yếu. Các nhà đầu tư kẹt tài chính rao bán khá khó khăn khi nguồn hàng bán ra ngày càng nhiều nhưng sức mua ít. Nguyên nhân là do việc đầu tư đất nền tràn lan, mang tính đầu cơ nhiều hơn là nhu cầu ở thực. Do đó, khi đất nền hạ nhiệt thì căn hộ chung cư đáp ứng nhu cầu ở thực lại là sản phẩm hấp dẫn. Đây chính là diễn biến phổ biến khi thị trường đất nền gặp khó khăn. 

Nhưng so với cuối năm 2022, nhu cầu tìm kiếm nhà đất Đồng Nai nói chung và Nhơn Trạch nói riêng hiện có nhiều tích cực hơn. Batdongsan.com.vn cho biết, trong tháng 2 vừa qua, cả lượng tin đăng bán và mức độ quan tâm tìm mua loại hình nhà đất trên toàn quốc có xu hướng tăng trưởng trở lại. 

Với các thị trường trọng điểm phía Nam như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận đều ghi nhận nhu cầu tìm mua nhà đất so với những tháng đầu năm. Nhất là tại thị trường Đồng Nai cho thấy nhu cầu mua bán bất động sản tăng trở lại. 

Theo khảo sát, các sàn giao dịch bất động sản tại Nhơn Trạch hiện nay không có “đóng cửa cài then” như các tháng trước. Tuy nhiên, khách hàng cũng đang thăm dò thị trường là chính. 

Nhà phố/biệt thự là phân khúc dẫn đầu nguồn cung khu Đông

Trong khi Bình Dương mạnh về phân khúc căn hộ thì Đồng Nai được chú ý hơn về phân khúc đất nền, nhà phố và biệt thự. Không chỉ đất nền mà trong những năm qua, thị trường Đồng Nai hay Nhơn Trạch đều ghi nhận sự khởi sắc về nguồn cung nhà phố và biệt thự. Nhưng cũng tương tự với đất nền, trong nửa cuối năm 2022, giá bán thứ cấp nhà phố và biệt thự trên địa bàn đã giảm ở một số dự án. 

Báo cáo của DKRA Group cho thấy, trong năm 2022, nguồn cung nhà phố, biệt thự tại TP. HCM và các vùng phụ cận chỉ bằng khoảng 71% so với năm 2021. Các dự án chủ yếu đến từ Đồng Nai và TP. HCM, chiếm khoảng 55% nguồn cung mới trên thị trường. 

Trong bối cảnh thanh khoản khó, để kích cầu thị trường nên nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách bán hàng với mức chiết khấu hấp dẫn, linh hoạt trong phương thức thanh toán cho khách hàng. Thậm chí có chủ đầu tư còn chiết khấu tới 50% với những khách thanh toán trước 95% giá trị sản phẩm, tuy nhiên thanh khoản vẫn chưa tốt. 

Với những ai gặp áp lực tài chính phải chấp nhận hạ giá, cắt lãi, chiết khấu thêm cho người mua để sớm thoát hàng. Mức giảm phổ biến từ 10 - 18% so với cùng kỳ năm 2021, nhưng cũng khó có giao dịch thành công. 

DKRA dự báo, thị trường nhà phố, biệt thự năm 2023 có thể giảm mạnh nguồn cung mới so với năm ngoái, dự kiến đạt khoảng 5.500 căn. Đồng Nai đạt khoảng 1.700 căn dẫn đầu thị trường, tiếp đó là Long An với khoảng 1.400 căn, Bình Dương 1.200 căn và TP. HCM là 700 căn. 

Ngoài ra, sức cầu trên thị trường cũng sẽ giảm nhẹ, xu hướng giảm duy trì tới hết quý III/2023, trước khi nhận được những tín hiệu tích cực hơn. Khách hàng tiếp tục quan tâm hơn đến các dự án có chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tài chính mạnh.