Meey Land
Liên tục những biến động “trái chiều” trên thị trường căn hộ TP. HCM
Căn hộ cao cấp, hạng sang chiếm 75% nguồn cung toàn thị trường
Theo Nhịp sống thị trường, vấn đề lệch pha cung - cầu không còn xa lạ với thị trường bất động sản Việt Nam. Điều đáng nói là sự lệch pha vào lúc này đang rất nghiêm trọng.
Chia sẻ tại buổi báo cáo thị trường bất động sản TP. HCM vào ngày 14/2/2023, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhấn mạnh, năm 2023 dự kiến TP. HCM sẽ có thêm khoảng 9.000 căn hộ mới chào bán từ 20 dự án.
Trong đó, phân khúc cao cấp tiếp tục là tâm điểm khi có tới 75% tổng nguồn cung. Phân khúc hạng sang và trung cấp chiếm khoảng 12%. Các nguồn cung này chủ yếu tới từ những giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án hiện hữu, chỉ có 6 trong tổng 20 dự án dự kiến chào hàng là dự án mới mở bán lần đầu.
Lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại TP HCM ở mức thấp kỷ lục trong 5 năm
Lượng giao dịch ở phân khúc căn hộ tại TP HCM vô cùng ảm đạm khi ở mức thấp nhất kỷ lục trong 5 năm. Chuyên gia cho biết điều này chưa từng xuất hiện trong nửa thập kỷ này và càng không xảy ra ở dịp cận Tết vốn thường là “mùa gặt” của thị trường bất động sản. Hơn nữa, đây cũng là giai đoạn mà nhiều chủ đầu tư đã tung ra giảm giá và chiết khấu mạnh tay lên tới 40-50%.Nhiều doanh nghiệp tại TP HCM nỗ lực giữ lại toàn bộ lao động dù gặp nhiều khó khăn
Trong điều kiện gặp nhiều khó khăn, một số nhà máy của công ty vẫn nỗ lực tìm giải pháp chuyển đổi sản phẩm nhằm đảm bảo việc làm cho người lao động.Giao dịch bất động sản vùng ven TP HCM rục rịch trở lại
Thị trường bất động sản vùng ven TP HCM đang có dấu hiệu giao dịch trở lại sau thời gian dài bất động, đa phần ở những dự án đã sáng đèn.
Ông Kiệt nhấn mạnh: “Thị trường bất động sản chứng kiến nhiều nghịch lý. Thanh khoản giảm nhưng giá vẫn cao. Giá bán bất động sản không hề có dấu hiệu hạ nhiệt trên thị trường sơ cấp. Thậm chí, những dự án ra sau có xu hướng trở thành phân khúc cao cấp, hạng sang, Dự án có giá bán tầm trung thì rất hạn chế nguồn cung mới”.
Vị chuyên gia cho rằng, thị trường địa ốc trong thời gian qua đã chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ. Hầu hết toàn bộ các dự án đã chuyển sang phân khúc giá bán cao hơn. Điều này cho thấy, giá bất động sản không theo xu hướng giảm. Ông Kiệt cho hay, vào năm 2019 có gần 305 nguồn cung cao cấp, hạng sang. Tới năm 2022 thì con số này tăng lên 75%. Những dự án trung cấp, bình dân ngày một hạn chế. Thậm chí phân khúc bình dân đã tuyệt chủng tại trung tâm TP. HCM từ lâu.
Theo báo cáo thị trường của CBRE Việt Nam mới đây đã chỉ ra, trong quý IV/2022, TP. HCM chỉ chào bán 1.312 căn hộ mới. Số lượng này thấp kỷ lục theo quý trong vòng 10 năm qua (không tính 2 năm ảnh hưởng từ Covid - 19). Tổng số căn hộ chào bán trong năm 2022 đạt 8.440 căn, tương đương với năm 2020, tuy nhiên chỉ bằng 70% lượng căn chào bán trước dịch vào năm 2019. Đặc biệt là nhà ở giá trung cấp ngày càng khó tìm.
Tìm kiếm khu vực còn sản phẩm giá hợp lý
CBRE cho rằng, khu vực phía Đông TP. HCM vẫn đang dẫn đầu khi có 3 dự án được chào bán mới cùng 1 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo vào quý IV/2022, chiếm khoảng 81% tổng nguồn cung mới. Trong đó, một số dự án tiêu biểu như Vinhomes Grand Park (giai đoạn tiếp); MT Eastmark City (giai đoạn tiếp); D’Lusso; SaiGon Broadway…
Tuy nhiên, mức giá nhà ở tại khu Đông hiện đã quá cao. Trong thời gian qua, thị trường bất động sản khu Tây và khu Nam thành phố đang nhận nhiều sự chú ý vì xuất hiện nguồn cung trung cấp, giá bán vừa tầm.
Hiện nay, quận Bình Tân đang có dự án Akari City quy mô 8.5ha của chủ đầu tư Nam Long Group đang chào bán giai đoạn tiếp theo. Dự án đang triển khai thi công tới tầng 4 thuộc giai đoạn 2 theo đúng tiến độ.
Tại Bình Chánh hiện có căn hộ biệt lập Folora Panorama (thuộc khu đô thị tích hợp Mizuki Park rộng 26ha)… Vào đầu tháng 1/2023, cụm khu căn hộ này tiến hành cất nóc sau 9 tháng thi công.
Những dự án trên đều thuộc ngưỡng giá từ 45 - 55 triệu đồng/m2. Mức giá này còn khá phù hợp so với mặt bằng giá chung của thị trường TP. HCM.
Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung cho hay, bên cạnh khu Đông vẫn là một hướng phát triển chính của thành phố khi có hơn 48% tổng nguồn cung, thì còn khu vực phía Tây đang là điểm sáng với khoảng trên 2.000 căn hộ dự kiến chào bán trong năm nay, chủ yếu tập trung tại quận Bình Tân.
Huyện Hóc Môn cũng dự kiến có một chung cư thương mại đầu tiên cung cấp khoảng 800 căn hộ mới. Điểm chung của các dự án này là chủ yếu được phát triển bởi chủ đầu tư lớn, uy tín trên thị trường và có quỹ đất đã hình thành từ những giai đoạn trước.
Bà Dung cho rằng, nửa đầu năm ngoái, thị trường nhà ở ghi nhận sự hồi phục đáng kể sau dịch bệnh Covid và được kỳ vọng tiếp tục xu hướng này. Tuy nhiên với những biến động trên thị trường cuối năm 2022 đã làm ảnh hưởng lớn tới đà phục hồi và tâm lý chung của toàn thị trường. Nhiều dự báo thị trường địa ốc tiếp tục khó khăn trong năm 2023 khi nguồn cung còn hạn chế, tính thanh khoản thấp vì người mua nhà gặp khó khăn trong khi vay vốn ngân hàng.
“Thị trường sẽ có sự điều chỉnh về phân khúc nguồn cung. Giá bán qua đó không có nhiều biến động vào giai đoạn 2023 - 2024. Thời điểm phục hồi của thị trường phụ thuộc nhiều vào việc điều chỉnh chính sách kinh tế vĩ mô, gồm chính sách tín dụng, Luật Đất đai sửa đổi, giải quyết những vấn đề pháp lý để khởi thông nguồn cung nhà ở mới cho thị trường” - Vị chuyên gia nhấn mạnh.
Về mức giá, bà Dung cho rằng, giá bán căn hộ thứ cấp ghi nhận giảm vào quý cuối năm 2022. Phần lớn là tại những dự án có số lượng sản phẩm lớn, yếu tố đầu cơ cao và mức giá có thể giảm lên tới 20%. Tuy nhiên, mức giá giảm này lại thể hiện sự điều chỉnh lợi nhuận kỳ vọng của người mua nhà chứ không phải là hiện tượng “cắt lỗ” cục bộ của toàn thị trường.
Đối với các nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính hay không gặp nhiều áp lực về dòng vốn hiện nay vẫn chờ đợi cơ hội tốt hơn để xuống tiền mua sản phẩm.
