Lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại TP HCM ở mức thấp kỷ lục trong 5 năm

Lượng giao dịch tại thị trường căn hộ TP HCM ghi nhận ở mức thấp kỷ lục trong 5 năm gần đây, dù các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chiết khấu khủng.

Theo một vị chuyên gia bất động sản, đà tiêu thụ trên thị trường ngày càng ảm đạm khi càng về cuối năm.

Tỷ lệ tiêu thụ trong quý I và quý II luôn đạt mức 70-80% dù có tới gần 14.000 căn hộ mới chào bán. Bước sang quý III, chỉ còn 1.250 căn hộ được chào bán trên thị trường với tỉ lệ tiêu thụ chưa đạt tới 52%.

Toàn thị trường đến quý IV tiếp tục sụt giảm nguồn cung với 450 căn hộ sơ cấp, tuy nhiên cũng chỉ có gần 25% trong số đó được giao dịch, nghĩa là khoảng 100 căn hộ.

Lượng giao dịch ảm đạm thấp nhất kỷ lục trong 5 năm

Vị chuyên gia chia sẻ với giới đầu tư rằng đó là tình trạng chưa từng xảy ra trong 5 năm gần đây, đặc biệt ở giai đoạn gần Tết vốn dĩ thường là mùa cao điểm của thị trường địa ốc. Chưa kể, không ít doanh nghiệp trong năm nay cũng đã đưa ra những mức chiết khấu cao lên tới 40-50%.

Theo báo cáo gần nhất của DKRA cho toàn bộ khu vực TP HCM cùng 5 tỉnh phía Nam cũng ghi nhận tỉ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong tháng 11 chỉ đạt được mức 37%, ứng với khoảng 213 căn được bán ra.

Tại thị trường thứ cấp, theo DKRA, thanh khoản tiếp tục giảm, kéo mức giá bán giảm 3-5% so với tháng 10, đa phần ở những giao dịch mà người bán cần bán gấp để phục vụ cho nhu cầu tài chính cá nhân cũng như giảm sức ép do lãi suất cho vay ngân hàng liên tục leo thang.

Đại diện của một chủ đầu tư căn hộ cao cấp có tiếng tại TP HCM cho biết sức mua ngày càng sụt giảm đáng kể. Thông thường, doanh nghiệp chủ yếu dựa vào khách hàng thân thiết đã có căn hộ ở các dự án đã bàn giao từ trước, thế nhưng, nhóm khách hàng này hiện nay cũng có vẻ do dự hơn.

Vị này nói: “Khách hàng thân thiết mặc dù tin tưởng sản phẩm, tuy nhiên cũng chưa muốn xuống tiền, trong khi việc tìm kiếm khách hàng mới ở giai đoạn này cũng gặp khó khăn. Do đó, Ngân sách quảng cáo, truyền thống của chúng tôi tốn kém hơn trước kia rất nhiều”.

Theo lý giải của chuyên gia, khách hàng thời điểm này khó tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng nên giao dịch trên thị trường đóng băng. Thậm chí những khách hàng có thể vay vốn cũng cảm thấy sốc vì lãi vay tăng chóng mặt, bởi vậy họ tạm hoãn việc mua nhà trong một thời gian. Mặt khác, nhóm khách hàng có sẵn nguồn tiền nhàn rỗi vẫn do dự bởi họ kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm với những chính sách chiết khấu sâu hơn.

Tín hiệu tích cực trên thị trường

Dẫu vậy, một khảo sát về tâm lý người tiêu dùng bất động sản tại thị trường Việt  Nam cho thấy có 70% họ gia đình có thu nhập 40-70 triệu đồng vẫn có ý định mua tối thiểu 1 sản phẩm bất chấp những khó khăn của thị trường. Trong số đó, có gần ½ người chưa có nhà cho hay sẽ mua nhà trong vòng 12 tháng tới. Đối với những người đã sở hữu ít nhất từ một bất động sản trở lên, tỉ lệ này còn cao hơn.

Vị chuyên gia cho biết: “Nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang trong trạng thái chờ đợi, tuy nhiên cũng có những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm đến những cơ hội mua nhà. Nhu cầu thực chính là tín hiệu vui giúp tháo gỡ khó khăn, do đó các chủ đầu tư đều triển khai tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung toàn bộ hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng”.

Thực tế cho thấy, trong quý IV, mức độ quan tâm chung cư bán ở TP HCM được ghi nhận tăng đồng loạt ở các quận huyện so với 3 tháng hồi đầu năm, điển hình là những khu vực tập trung dân cưu như Tân Phú (29%), Bình Chánh (24%), Tân Bình (24%), Thủ Đức (16%), hay quận 4 (47%)...

TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV cho biết thị trường bất động sản năm 2023 sẽ lành mạnh, ổn định và bền vững hơn nhờ những biện pháp đang được chính phủ thực hiện. Cùng với đó, nguồn cung, pháp lý cũng dần được tháo gỡ. Bởi vậy, những phân khúc bất động sản công nghiệp, nhà ở, đất nền hướng tới nhu cầu ở thực được cho là sẽ tiếp tục được điều chỉnh và khả quan hơn.

Thế nhưng, nút thắt về vốn vẫn là một trong những vấn đề lớn nhất đối với thị trường bất động sản. Các chuyên gia nhận định rằng cần phải có lực mua đủ lớn để dòng vốn thực sự được khơi thông. Trong đó, giá bất động sản cần phải giảm tiếp nếu muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực.

Theo chuyên gia dự báo, giá của một số phân khúc ở một số khu vực trong ngắn hạn có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu sức ép lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản. Đó cũng là lúc mà thị trường có đủ sức hút để kích hoạt dòng tiền đổ vào bắt đáy, khơi thông thanh khoản và dòng vốn đang bị tắc nghẽn và giải cứu được thị trường.

Nhiều chuyên gia cũng đặt kỳ vọng rằng các chính sách của chính phủ trong năm tới sẽ được hấp thụ rõ ràng hơn, và hướng tới người mua ở thực, nhất là các gói vay hỗ trợ cho người mua nhà ở xã hội, và nhà ở thương mại giá vừa phải.

Lúc đó, nhìn chung tâm lý người mua nhà sẽ được cải thiện, tạo điều kiện thuận lợi để thị trường trở lại tốt hơn vào cuối năm 2023 và kể từ năm 2024 trở đi, các loại hình cũng như phân khúc bất động sản khác cũng hồi phục.