Kinh doanh quyền sử dụng đất đai những vấn đề xung quanh việc sử dụng đất

Kinh doanh quyền sử dụng đất đai là hình thức kinh doanh còn khá mới mẻ ở Việt Nam và phát sinh rất nhiều vấn đề xung quanh hình thức kinh doanh này vậy những vấn đề đó là gì cùng tìm hiểu nhé.

Có thể bạn quan tâm: Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất được quy định như thế nào?

Kinh doanh quyền sử dụng đất đai

Kinh doanh quyền sử dụng đất được xem là một hình thức kinh doanh bất động sản bởi thực chất nó là việc kinh doanh đất đai bởi quyền sử dụng đất không phải là bất động sản. Do chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai nên pháp luật “tránh” dùng thuật ngữ này. Khác với kinh doanh nhà, công trình xây dựng, đối tượng chính của hành vi kinh doanh trong kinh doanh quyền sử dụng đất chính là quyền sử dụng đất (đất đai).

Điều kiện để quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh

Theo khoản 4 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì bất động sản được phép kinh doanh bao gồm: “Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất”. Tiếp theo đó, Khoản 2 Điều 9 Luật này tiếp tục quy định: “Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

1. a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
2. b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
3. c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 
4. d) Trong thời hạn sử dụng đất

Như vậy, quyền sử dụng đất muốn được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện:

- Thuộc loại được phép giao dịch theo pháp luật đất đai;

- Có đủ điều kiện để được thực hiện giao dịch (bao gồm 4 điều kiện nói trên)

Các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất

Pháp luật kinh doanh bất động sản không quy định rõ loại hình kinh doanh quyền sử dụng đất mà chỉ quy định những hành vi đề thực hiện kinh doanh loại tài sản này, bao gồm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất (Điều 37 - 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2014). Vì vậy, để xác định được đầy đủ những hành vi được coi là kinh doanh quyền sử dụng đất cần phải dựa vào quy định của pháp luật đất đai. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 gần như chỉ quy định một cách chung chung về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. 

Các trường hợp kinh doanh quyền sử dụng đất 

Căn cứ vào quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, việc kinh doanh quyền sử dụng đất có thể được thực hiện trong các trường hợp:

Kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở

(i) Chuyển nhượng dự án nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với dự án

Hình thức này được quy định tại Điều 193 Luật Đất đai 2013. Đây là trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất – một hình thức chuyển nhượng dự án bất động sản. Trường hợp này có thể coi là kinh doanh quyền sử dụng đất bởi dự án trong quá trình thực hiện, giá trị chuyển nhượng chủ yếu là giá trị quyền sử dụng đất. Chủ thể kinh doanh và khách hàng trong trường hợp này đều là những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

(ii) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô

Đây là trường hợp các chủ đầu tư dự án nhà ở chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “lộ” (nền nhà) sau khi hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng khu nhà ở. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, hoạt động kinh doanh này chỉ áp dụng đối với tổ chức kinh tế trong nước. Để thực hiện hành vi kinh doanh này, dự án nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, | hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

- Dự án không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Khách hàng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo | hình thức phân lô là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư

nước ngoài?”. Các chủ thể này nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở nhưng phải thực hiện việc xây dựng | nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và ( thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Kinh doanh quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế ấn O Đây là một hình thức kinh doanh kết cấu hạ tầng – một dạng kinh doanh bất động sản. Chủ thể kinh doanh là tổ chức kinh tế

trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Các chủ thể này xây dựng kết cấu hạ 2 tầng kỹ thuật trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu

kinh tế sau đó chuyển nhượng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng này. Khách hàng là các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Họ có thể là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Khi nhận chuyển nhượng hoặc thuê lại quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng, họ có quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai”.

Kinh doanh quyền sử dụng gắn liền với hạ tầng nghĩa trang nghĩa địa

Đây là một hình thức kinh doanh bất động sản mới, lần đầu tiên được quy định trong Luật Đất đai 2013 (Khoản 4 Điều 55). Trên thực tế, hình thức kinh doanh này đã được thực hiện từ khi pháp luật chưa quy định.

Theo pháp luật hiện hành, chủ thể được phép kinh doanh hình thức này các tổ chức kinh tế trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư nước ngoài chưa được thực hiện.

Có thể bạn quan tâm: Tìm hiểu về đặc điểm và cơ sở pháp lý của nhà cấp 4 tại Việt Nam

Để thực hiện hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đai gắn liền với nghĩa trang, nghĩa địa, ngoài việc tuân thủ pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản, các chủ thể kinh doanh phải tuân thủ các quy định có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nghĩa trang. Khách hàng sử dụng sản phẩm này là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu.