Ham bất động sản cắt lỗ, người mua vướng vào đất dính quy hoạch

Đất quy hoạch “đội lốt” bất động sản bán cắt lỗ

Theo Nhịp sống thị trường,khoảng 3 tuần trước, anh N.Đ (trú tại Nam Từ Liêm, Hà Nội) được môi giới giới thiệu lô đất trong ngõ tại phố Đỗ Đức Dục (Nam Từ Liêm) diện tích hơn 36m2 có giá bán 2,6 tỷ đồng, tương đương khoảng 72 triệu đồng/m2. Anh Đ cho biết, theo giới thiệu thì chủ đất là nhà đầu tư bất động sản đang cần bán gấp lô đất này để xoay tiền trả nợ nên mới chấp nhận giảm giá sâu như vậy. 

Lô đất nằm cách 20m đường ô tô tránh, ngõ rộng 2,5m và thuộc khu vực hạ tầng phát triển. Những lô đất tương tự đang có giá dao động từ 80 - 100 triệu đồng/m2. Lô đất giới thiệu cho anh Đ có giá rẻ hơn so với mặt bằng chung lên tới 30%. Hơn nữa, nếu tuyến đường cách vị trí lô đất được mở rộng thì giá trị của sản phẩm này sẽ còn tăng thêm.

“Vị trí tốt, sổ đất hình chữ nhật rất đẹp nên tôi quyết tâm xuống tiền cọc sớm, sợ bỏ lỡ cơ hội” - Anh Đ nói và chia sẻ thêm: “Song lại nghĩ tới khoản tiền tỷ là con số rất lớn với gia đình, nên tôi đã nhờ một người bạn chuyên làm trong lĩnh vực địa ốc tư vấn thêm. Bạn tôi phân tích là lô đất có vị trí đẹp, nằm sát tuyến đường sẽ mở rộng, như thế giá trị tăng sẽ không nhỏ.

Kể cả bán đúng theo mức giá trên thị trường, các nhà đầu tư đều có thể thấy được khả năng tăng giá trong tương lai của nó. Chưa kể nằm tại khu vực đông dân cư, chỉ cần xây nhà trọ cho thuê hoặc kinh doanh bất kỳ mặt hàng nào đều dễ dàng. Nhưng chủ đất cũng là một nhà đầu tư mà lại chấp nhận bán rẻ tới 35% thì cần phải kiểm tra lại quy hoạch đất”. 

Sau đó, anh Đ đã kiểm tra quy hoạch 1/2000 và 1/500, nhận thấy lô đất này nằm trong khu vực có “chằng chịt” các dự án. Bên cạnh dự án mở rộng đường tại ngõ 68A Đỗ Đức Dục, lô đất còn dính cả quy hoạch tuyến đường “xương cá” nối từ ngõ 66A ra chợ. Ngoài ra, lô đất còn thuộc quy hoạch dự án Trung tâm khám chữa bệnh công nghệ cao, nằm trong diện đất thu hồi.

Anh Đ cho biết: “Khi biết được thông tin lô đất đó nằm trong quy hoạch và thuộc diện thu hồi nên mới bán rẻ, tôi đã quyết định không mua nữa”. 

Tương tự câu chuyện của anh N.Đ, chị Lê Thiện (trú tại Hoài Đức, Hà Nội) chia sẻ kế hoạch tìm mua một lô đất đẹp của hai vợ chồng chị với tài chính khoảng 2 - 3 tỷ đồng để xây nhà. Giữa tháng 2/2023, vợ chồng chị Thiện được môi giới chào bán lô đất trong ngõ phố Tây Mỗ (Nam Từ Liên) có diện tích 35m2, mặt tiền 5m với giá bán 2,15 tỷ đồng. Môi giới giới thiệu ô tô con có thể đi vào tận đất. 

“Vợ chồng tôi tìm mua đất ở khu vực Tây Mỗ từ giữa năm 2022 nhưng vẫn chưa thấy lô nào ưng ý. Giá bán trung bình của các lô đất trong ngõ tại trục phố Tây Mỗ hay Cầu Cốc có giá bán dao động từ 65 - 75 triệu đồng/m2, tùy vào vị trí. 

Có một lô đất giới thiệu là chủ cần bán gấp, nằm sâu trong ngõ nhỏ cũng có giá bán từ 55 - 60 triệu đồng/m2. Thế nên khi môi giới báo giá lô đất mặt góc này cần bán gấp, tôi cũng khá bất ngờ. Ban đầu, cũng nghĩ là chủ đất cần tiền nên bán với giá rẻ như vậy. Theo giá đất trên thị trường chung, thì lô đất này cũng phải có giá 2,8 - 3 tỷ đồng” - Chị Thiện nói. 

Nhưng vì lo ngại rủi ro khi mua được đất rẻ, chị Thiện đã tiến hàng kiểm tra quy hoạch 1/2000 của lô đất. Chị cho biết: “Hóa ra lô đất này thuộc diện quy hoạch, thuộc dự án mở đường ngách 61 Tây Mô. Vì thế mới có giá giảm sâu như vậy”. 

Khuyến nghị của nhà đầu tư

Anh Trần Mạnh Thắng - Nhà đầu tư với 13 năm kinh nghiệm trong ngành, hiện tại là giám đốc của một công ty bất động sản ở Hà Nội, đưa ra khuyến nghị, người mua nên cẩn trọng hơn với những quảng cáo bất động sản cắt lỗ, giảm giá sâu ở thời điểm thị trường trầm lắng này. 

“Với lô đất có giá bán từ 2 - 4 tỷ đồng, nằm ngay quận nội thành Hà Nội hoặc chỉ cách trung tâm từ 10 - 15km, thì người mua phải đi kiểm tra kỹ về pháp lý và quy hoạch đất. Tránh để sập bẫy quảng cáo mà môi giới hoặc chủ đất đăng tải thông tin “cắt lỗ” gấp vì nợ nần, nhưng thực tế lại là đẩy hàng bị lỗ, đánh vào tâm lý săn hàng ngon - bổ - rẻ của người mua” - Anh Thắng phân tích. 

Vị này cũng chia sẻ thêm: “Trên thực tế nếu chủ đất là một nhà đầu tư cần bán vị nợ thật, họ sẽ thông báo nội bộ trước. Ngay cả các công ty bất động sản khi nhận được thông tin, thì nội bộ người trong công ty hay “khách ruột” sẽ được ưu tiên mua trước. Nhưng lượng hàng đẹp “cắt lỗ” thực lại rất hiếm. Với khoảng tài chính từ 2 - 4 tỷ đồng sẽ phù hợp với đa số nhà đầu tư”.

Bên cạnh đó, anh Thắng cho rằng, đất nền giá rẻ thông thường đều nằm trong quy hoạch, thuộc diện bị thu hồi. Người mua nếu muốn xây nhà sẽ không thể xin cấp được giấy phép xây dựng lâu dài. Thậm chí, cũng không thể thực hiện tách sổ đỏ. 

“Vì vậy, người mua bất động sản trong bối cảnh thị trường đang nhiều biến động xấu như hiện nay cần phải thực sự tỉnh táo và cảnh giác với đất giá rẻ” - Anh Thắng nhấn mạnh.